Potatura alberi in condominio, paga il proprietario o il conduttore?

Nel caso di manutenzione del verde condominiale, nella specie potatura degli alberi ubicati nel giardino comune chi deve sostenere il costo dell'intervento?

Detta diversamente: la spesa va affrontata dal proprietario ovvero dal conduttore dell'unità immobiliare?

Per rispondere alla domanda, che trova una soluzione certa solamente in relazione a specifiche fattispecie che possono essere prese d'esempio per la casistica generale, è utile soffermarsi brevemente su alcune nozioni fondamentali delle spese in ambito locatizio.

Come vanno ripartite le spese per la potatura degli alberi?

Locazione e oneri accessori

In tema di spese condominiali nell'ambito di un contratto di locazione (tanto per l'ipotesi di locazione ad uso abitativo, quanto per locazione ad uso differente dal primo), il principale atto normativo di riferimento è rappresentato dalla legge n. 392/78 e più nello specifico dell'art. 9 a mente del quale è il conduttore a dover pagare le spese per:

il servizio di pulizia;
il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
la fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni;
il servizio di portineria sono nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Qui non si parla di spese condominiali quanto piuttosto di oneri accessori. Ai fini che ci riguardano non vi sono differenze.

La legge altro non dice in merito alle singole spese: ciò che l'art. 9 sono i diritti del conduttore di avere una giustificazione delle spese a fronte delle richieste del proprietario.

La legge n. 392/78 è stata poi in parte superata dalla legge n. 431/98

Leggi sulla locazione

La legge n. 431/98 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo - non intacca l'impianto dettato in materia di oneri accessori dalla legge n. 392/78 - che infatti non risulta abrogato - ma, al massimo, può farlo considerare integrato anche in considerazione della successiva approvazione di decreti ministeriali attuativi delle forme contrattuali individuate dalla legge n. 431.

Explicit: la legge appena indicata fa riferimento a vari contratti (3+2, transitori, per studenti universitari), rispetto ai quali la specificazione di alcuni aspetti è rimessa ad accordi tra le organizzazioni sindacali, ovvero a decreti ministeriali attuativi.

Contratto di locazione 3+2

In questa normativa di rango regolamentare si specifica qualcosa che sicuramente vincolante per i tipi contrattuali da essa disciplinati rappresenta indubbiamente un elemento utile ai fini della valutazione per gli altri contratti (sostanzialmente quello 4+4 e quelli ad uso diverso dall'abitativo).

Il riferimento è al decreto ministeriale 30 dicembre 2002, Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge.

L'allegato G al decreto citato specifica che sono a carico del conduttore le spese riguardanti la manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati.

Locazione e verde condominiale

Dato che tra le spese di manutenzione delle aree verdi oltre che la tosatura dei prati rientra anche la potatura di alberi e siepi, non vi sono ragioni per dubitare che tali spese siano da addebitarsi, salvo diverso accordo, al conduttore.

Il decreto ministeriale rende certo questa conclusione per:

i contratti 3+2;
i contratti transitori;
i contratti per studenti universitari.

Locazione, le varie tipologie contrattuali ed il recesso

A parere di chi scrive, non vi sono ragioni per non considerare estensibile questa disposizione ai contratti di durata superiore, ossia quelli 4+4 e 6+6 (per le locazioni commerciali).

Quand'anche questa disposizione non esistesse, sebbene meno chiaramente, si potrebbe comunque concludere allo stesso modo sulla scorta della elencazione dell'art. 9 della legge n. 392/78 che contiene un generico riferimento alla fornitura di altri servizi comuni, quali sono anche quelli destinati alla manutenzione di aree verdi.

Alla stessa conclusione si deve giungere se nel contratto si fa riferimento alla tabella riguardante gli oneri accessori e la loro ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3).

È bene comunque ricordare che verso il condominio l'unico soggetto ad essere obbligato del pagamento degli oneri condominiali è il condòmino e non il conduttore, sicché ogni azione volta al recupero del credito da parte dell'amministratore condominiale andrebbe necessariamente indirizzata contro il proprietario (es. Trib. Bologna 8 febbraio 2018).

È utile, infine, specificare che mentre l'attribuzione al conduttore per via contrattuale di spese che siano di riferimento del proprietario è considerata illegittimo in quanto in violazione del disposto di cui all'art. 9 della legge n. 392/78 (es. Trib. Bari 26 febbraio 2014 n. 1027), così non può dirsi per il contrario, ossia per l'accordo che preveda l'esonero del conduttore da spese che, ai sensi dell'art. 9 dovrebbero essere di sua spettanza.