Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108064 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Carente stabilità del condominio e danni da ristrutturazione

È l'acquirente sopravvenuto a dover adattare le proprie esigenze alla situazione pregressa dell'immobile, avendo cura di non aggravare l'instabilità già esistente
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il proprietario del piano di sopra, nell'effettuare alcuni lavori di manutenzione o di ristrutturazione, crea danni all'unità abitativa sita al piano inferiore. Una storia arcinota, ricorrente in tante occasioni.

Non tutti sono consapevoli, però, che i proprietari, nell'eseguire le opere all'interno dei propri immobili, devono tener conto della stabilità della struttura considerata nel suo complesso, non potendo pertanto aggravare un equilibrio già precario. Carente stabilità del condominio e danni da ristrutturazione sono quindi due questioni estremamente interconnesse.

Il Tribunale di Savona, con la sentenza numero 267 del 24 marzo 2022, ha affrontato proprio questo argomento. Come meglio si vedrà nel prosieguo, il caso ha riguardato i danni lamentati dal proprietario del piano inferiore a seguito dei lavori eseguiti nel sottotetto.

A detta del convenuto, tali pregiudizi sarebbe stati da ascrivere ai difetti preesistenti nelle parti comuni.

Chiamato in causa il condominio, la compagine si difendeva adducendo che l'intero fabbricato presentasse dei vizi attribuibili all'originario costruttore, peraltro ancora proprietario del lastrico.

Insomma: la classica controversia "a scaricabarile", in cui ognuno accusa qualcun altro per i pregiudizi lamentati dal danneggiato. Sulla questione ha fatto chiarezza il Tribunale di Savona con la sentenza che di qui a breve andremo ad analizzare e che ha riguardato la questione dei danni da ristrutturazione in un condominio instabile.

I danni da ristrutturazione lamentati dall'attrice

L'attrice conveniva in giudizio il condomino proprietario del sottotetto assumendo che quest'ultimo, nell'effettuare alcuni interventi nel proprio alloggio situato all'ultimo piano dello stabile condominiale (nello specifico, ristrutturazione per cambio di destinazione d'uso in civile abitazione), avrebbe causato danni alla propria abitazione collocata immediatamente al piano inferiore, danni consistenti essenzialmente in fessurazioni e rigonfiamenti delle pareti del proprio appartamento.

Il convenuto si costitutiva ammettendo di avere intrapreso lavori di ristrutturazione nel proprio alloggio, negando però recisamente che questi avessero cagionato i danni lamentati dall'attrice. Chiamava quindi in causa il condominio, a suo dire vero responsabile dei danni lamentati dall'attrice, in quanto provenienti da problematiche inerenti alle parti comuni dell'edificio e non alla proprietà esclusiva del convenuto.

A parere del convenuto, il condominio, quale custode dei beni comuni, risponde, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., dei danni da questi cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condòmini, ancorché i danni siano imputabili a vizi di edificazione dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ.

A propria volta il condominio si costituiva negando ogni responsabilità, ascrivibile invece all'originario costruttore del fabbricato, il quale si era riservato la proprietà esclusiva di alcune parti (come il lastrico solare) da cui sarebbero derivati i pregiudizi per l'attrice.

Concludeva quindi il condominio asserendo che gli asseriti difetti costruttivi non possono che essere ascritti, ai sensi dell'art. 1669 c.c., al costruttore-venditore in via esclusiva, non avendo avuto la compagine alcun ruolo nella realizzazione del manto di copertura.

I difetti costruttivi escludono l'applicazione dell'art. 1126 c.c.

Instabilità del condominio: chi risponde dei danni da ristrutturazione?

Il Tribunale di Savona, con la sentenza n. 267 del 24 marzo 2022 in commento, accoglie la domanda attorea, ritenendo esclusivo responsabile il condomino che aveva eseguito i lavori di ristrutturazione.

A seguito di sopralluogo tecnico effettuato dal ctu nominato in giudizio, è risultato pacifico che il convenuto avesse iniziato l'esecuzione dei lavori, interventi dai quali sarebbero derivati alcuni danni all'alloggio sottostante.

Come ricordato, la difesa del convenuto ritiene di poter individuare una responsabilità assorbente o concorrente dello stesso condominio nella misura in cui ad esso sarebbe imputabile, unitamente al costruttore originario, il difetto statico dell'edificio.

Il Tribunale di Savona, tuttavia, non ritiene di poter condividere l'assunto del convenuto, posto che la carente stabilità dell'immobile è imputabile a difetti progettuali a monte, non ascrivibili all'ente condominiale all'epoca non ancora costituito.

In ogni caso, detta instabilità ha solo costituito l'occasione del verificarsi dei danni subiti dall'attrice, prodotti invece dalle vibrazioni indotte sul solaio dell'ultimo livello dalle opere realizzate dal convenuto.

Nemmeno sembra plausibile la pretesa del convenuto di imporre al condominio l'esecuzione di lavori di consolidamento finalizzati al solo scopo di rendere possibile il proprio intervento edilizio, senza che ciò sia imposto da un attuale ed effettivo pericolo per l'immobile, di cui nella perizia dell'ausiliario del giudice non v'è traccia.

Pare invece che debba essere l'acquirente sopravvenuto a dover adattare le proprie esigenze alla situazione pregressa, progettando se possibile una ristrutturazione rispettosa delle caratteristiche della fabbrica condominiale, cosa che nella specie non è stato possibile affermare.

Azione contro il costruttore per difetti dell'immobile: decorrenza del termine

Sentenza
Scarica Trib. Savona 24 marzo 2022 n. 267

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento