Il conduttore di un immobile deve pagare i canoni di locazione pattuiti nonché i relativi oneri condominiali; se non lo fa, il locatore può agire con procedimento di sfratto oppure con rito ordinario nelle forme del rito del lavoro.
In caso di decesso del conduttore nel corso della locazione, obbligati al pagamento dei canoni e degli oneri di competenza del predetto, sono gli eredi.
Cosa accade nell'ipotesi in cui viene convenuto in giudizio soltanto uno degli eredi e non tutti i coobbligati passivi entro i limiti della rispettiva quota?
Con sentenza n. 2742 del 2022, la Corte d'Appello di Roma ha ribadito l'orientamento giurisprudenziale secondo cui: "Il coerede, convenuto in giudizio per il pagamento di un debito ereditario per l'intero, che eccepisca l'esistenza di altri coeredi, nonché la divisione "pro quota" del debito ereditario, ha l'onere di provarne l'esistenza, la consistenza numerica (agli effetti della eccepita divisione del debito in proporzione della rispettiva quota ereditaria), il titolo alla successione e la stessa qualifica di eredi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza gravata, che aveva condannato la convenuta al pagamento del debito ereditario per l'intero, non avendo quest'ultima comprovato la qualità di eredi dei fratelli del marito defunto, ma solo la mera qualità di chiamati all'eredità degli stessi)" (Cass. n. 17122/2020).
Obbligo di pagamento per eredi dopo il decesso del conduttore
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., il ricorrente esponeva di aver concesso in locazione alla conduttrice con regolare contratto sottoscritto, un appartamento ammobiliato per un canone mensile di euro 400,00 mensili; nonché di aver esercitato la facoltà di disdetta, chiedendo la riconsegna dell'immobile alla data di scadenza naturale, ma nonostante le ripetute richieste era rientrato in possesso dell'immobile soltanto diversi mesi dopo. Rappresentava che per i mesi successivi alla disdetta e alla scadenza naturale del contratto, la conduttrice aveva omesso il pagamento dei canoni e che, dopo il suo decesso (di cui il locatore ne era venuto a conoscenza soltanto una volta ottenuta la riconsegna dell'immobile) il pagamento dei canoni era stato omesso dalla figlia della conduttrice.
Rappresentava, altresì, che all'atto della riconsegna dell'immobile aveva potuto constatare l'esistenza di danni alle strutture e agli arredi per il ripristino dei quali chiedeva una somma di denaro, nonché affermava di essere creditore dell'ulteriore somma a titolo di oneri condominiali, consumo Enel e tassa smaltimento rifiuti.
Chiedeva, pertanto, la condanna della figlia della conduttrice, nella qualità di erede universale, al pagamento della complessiva somma dovuta.
Si costituiva la figlia della conduttrice, la quale deduceva di non essere erede universale, ma coerede della madre; contestava l'ammontare dei canoni e della tassa per lo smaltimento dei rifiuti nonché rappresentava che i danni lamentati dal locatore erano ascrivibili alla vetustà degli arredi ed a fattori naturali.
Il giudizio veniva interrotto a seguito del decesso del locatore e proseguito dagli eredi.
Con sentenza di primo grado il Tribunale di Latina condannava la figlia della conduttrice, erede costituitasi in giudizio, al pagamento in favore dei ricorrenti dell'importo complessivo dovuto a titolo di canoni insoluti, oneri condominiali, tassa rifiuti ed utenze.
La soccombente in primo grado proponeva appello, deducendo l'erroneità e l'ingiustizia della sentenza del Tribunale e chiedendo che la Corte, in riforma della sentenza, volesse dichiarare l'insussistenza in capo ad essa appellante della qualità di erede universale essendo una dei quattro eredi della propria madre.
Di conseguenza rappresentava di essere obbligata ex artt. 752 e 754 c.c. al pagamento del debito ereditario in proporzione della sua quota di eredità e quindi, essendo quattro gli eredi, nella misura di ¼ così come della tassa di smaltimento rifiuti di cui contestava pure l'ammontare.
Si costituivano in giudizio gli appellati, chiedendo alla Corte di rigettare l'appello poiché infondato e, in accoglimento dell'appello incidentale, condannare l'appellante a titolo di risarcimento dei danni all'immobile, a titolo di oneri condominiali TARSU e consumi ENI.
La Corte d'Appello di Roma ha rigettato gli appelli proposti in via principale dall'erede della conduttrice nonché gli appelli proposti in via incidentale dagli eredi del de cuius locatore.
Vediamo i motivi della decisione soffermandoci sul motivo già eccepito in primo grado dall'appellante ossia di non essere erede universale della conduttrice, bensì uno dei quattro coeredei e di essere quindi tenuta al pagamento dei debiti ereditari nella misura di ¼ ex art. 752 e 754 c.c.
Canoni di locazione, oneri condominiali ed utenze: l'onere della prova dell'esistenza di altri coeredi del conduttore. La decisione
Nel dedurre di non essere erede universale, ma solo una dei quattro eredi della conduttrice, l'appellante, figlia della predetta ha sostenuto di non avere l'onere di dimostrare - in quanto coerede convenuto per il pagamento di un debito ereditario - questa condizione di coobbligato passivo pro-quota bensì di doverla solo indicare al creditore.
Tale tesi sostenuta dall'appellante è stata ritenuta dalla Corte d'Appello priva di fondamento alla luce del sopra riportato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui il coerede convenuto in giudizio per il pagamento di un debito ereditario per l'intero, che eccepisca l'esistenza di altri coeredi, nonché la divisione "pro quota" del debito ereditario, ha l'onere di provare:
- l'esistenza di altri coeredi,
- la consistenza numerica dei coeredi,
- il titolo alla successione,
- la qualifica di eredi.
Prove necessarie per dimostrare l'esistenza di altri coeredi
La Corte d'Appello di Roma, facendo applicazione dei sopra richiamati principi, ha chiarito che la qualità di erede non può essere dimostrata utilizzando come prova la sola denuncia di successione, ma è necessaria la presentazione di certificazioni anagrafiche.
In generale può dirsi che costituiscono prove della qualità di erede: in caso di successione legittima, il certificato anagrafico di stato di famiglia o l'estratto di atto di nascita; in caso di successione testamentaria, il testamento; se esistente, l'atto di accettazione dell'eredità.
Nel caso di specie, l'appellante si era limitata a produrre soltanto l'albero genealogico di una denuncia di successione senza allegare atti dello stato civile; conseguentemente, la Corte d'Appello ha ritenuto di non avere elementi sufficienti dai quali poter desumere il rapporto di parentela degli altri asseriti coeredi con il "de cuius".
In conformità all'orientamento giurisprudenziale, la denuncia di successione è stata ritenuta elemento meramente indiziario e, come tale, inidoneo a provare la sussistenza di altri coeredi.
