Il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 2757 del 9 settembre 2024, ha stabilito che la manutenzione e la messa in sicurezza del comignolo spetta al proprietario dell'unico condotto della canna fumaria avente sbocco sul tetto. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Proprietà esclusiva della canna fumaria e responsabilità di manutenzione
Il procedimento in oggetto trae origine dalla controversia avente ad oggetto la titolarità esclusiva di alcune canne fumarie site in un condominio.
Nello specifico, l'attore riteneva di essere proprietario di alcune canne fumarie che, partendo dalla sua unità immobiliare sita al pianterreno e al primo piano, giungevano sino al tetto dell'edificio.
Tale rivendicazione serviva a intimare la rimozione dei sistemi di ancoraggio che erano stati fissati alle predette canne per favorire l'installazione di alcuni condizionatori da parte del condomino del piano superiore.
Questi, convenuto in giudizio, dal proprio canto si difendeva rivendicando per sé la proprietà di una delle suddette canne, la quale attraversava - e serviva - il suo appartamento per giungere infine sul tetto.
Il Ctu incaricato dal Tribunale rilevava che la suddetta canna fumaria era in realtà costituita da due condotti diversi: uno posto al servizio dell'attore e l'altro del convenuto.
Tuttavia, il condotto dell'attore veniva bruscamente interrotto da una copertura in muratura probabilmente molto risalente nel tempo, con la conseguenza che l'unica "parte" della canna fumaria realmente funzionante - in quanto collegata al tetto - era quella del convenuto.
Orbene, a seguito di questo accertamento il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 2757 del 9 settembre 2024 in commento, concludeva statuendo che l'obbligo di provvedere alla manutenzione e alla messa in sicurezza del comignolo ricade sul proprietario dell'unico sbocco diretto sul tetto, cioè sul titolare del condotto che termina nel comignolo stesso.
Nel caso di specie, tale onere incombeva dunque sul convenuto, proprietario dell'unico condotto effettivamente dotato di un collegamento diretto al comignolo e al tetto, atteso che il manufatto dell'attore terminava bruscamente molto prima.
Tale conclusione comportava dunque la condanna del convenuto a provvedere alla rimozione dei condizionatori ancorati al comignolo, ovvero all'incremento della superficie di appoggio degli stessi impianti, in modo tale da renderne più sicura la permanenza.
Canna fumaria privata su terrazzo condominiale
Manutenzione canna fumaria: considerazioni conclusive
È principio consolidato quello secondo cui le spese di manutenzione - ordinaria e straordinaria - delle canne fumarie in condominio debba essere ripartito tra tutti i condòmini, in ragione dei millesimi di ciascuno.
È però chiaro che tale criterio si applichi solamente se il manufatto sia comune; in caso contrario, dovrà provvedervi il proprietario esclusivo oppure, nell'ipotesi di condominio parziale, il gruppo di condòmini servito dal bene (art. 1123, terzo co., c.c.).
Il Tribunale di Firenze, nel caso sopra analizzato, sembra aver correttamente applicato il principio generale in ragione del quale i beni sono di proprietà dei soggetti a cui servono; pertanto, se una canna fumaria è posta al servizio esclusivo di una sola unità immobiliare, dovrà ritenersi di proprietà esclusiva del titolare di quest'ultima.
Nel caso di specie la proprietà della canna fumaria - divisa al suo interno in due condotti separati e non comunicanti fra loro - è stata correttamente attribuita all'unico condomino che di essa poteva effettivamente beneficiare, atteso che l'altro condotto era interrotto e, quindi, inutilizzabile.
In questo senso anche la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale una canna fumaria, benché ricavata nel vuoto di un muro condominiale, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo condomino se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce (Cass., ord. n. 9231/1991).
Correttamente, altresì, il Tribunale di Firenze ha fatto discendere, dall'accertamento del diritto di proprietà, l'obbligo di garantire la sicurezza del manufatto nei confronti degli altri condòmini e dei terzi.
