"È valida la delibera con la quale l'assemblea decide la chiusura per tutto il giorno del cancello e delle sbarre di accesso all'area condominiale, all'interno della quale ci sono dei negozi." Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 5 gennaio 2017 n. 151 in merito alla validità della delibera in condominio.
Cancello sempre aperto (o chiuso), che cosa si può fare?
I fatti di causa. Il Tribunale di Terni aveva parzialmente accolto la domanda proposta dai sigg. Tizio, Caio, Sempronio e Mevio in qualità di conduttori i primi due, e di proprietari gli altri di unità immobiliari ad uso commerciale facenti parte del Condominio, e per l'effetto aveva dichiarato la nullità della delibera de 7 ottobre 2004 nella parte in cui prevedeva la chiusura permanente dei cancelli e delle sbarre di accesso all'area provata interna per tutto l'arco della giornata.
In secondo grado, la Corte d'appello, adita dal Condominio, in totale riforma della sentenza di primo grado, aveva rilevato il difetto di legittimazione dei conduttori ad impugnare la delibera, e nel merito aveva rigettato la domanda di accertamento della nullità della delibera condominiale del 7 ottobre 2004.
Secondo la Corte territoriale, la legittimità della delibera condominiale, che prevedeva il divieto di apertura del cancello salvo che per effettuare le operazioni di carico e scarico di merci, doveva essere valutata in riferimento al disposto dell'art. 1120 c.c., in materia di innovazioni relative all'uso della cosa comune, e non al disposto dell'art. 1102 c.c., come ritenuto dal Tribunale.
Avverso tale pronuncia i condomini (conduttori) e i proprietari dei negozi proponevano ricorso in cassazione.
Uso del cancello automatico, sugli orari di apertura decide l'assemblea o l'amministratore
Le innovazioni in condominio. Per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell'art. 1120 c.c., devono intendersi le modificazioni materiali di essa che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini (Cass. 30 giugno 2014 n. 14207).Quindi, non tutte le modificazioni delle cose comuni possono essere considerate innovazioni, ma solamente quelle che comportano l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della destinazione d'uso.
La giurisprudenza definisce innovazioni "le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso piu' comodo o al maggior rendimento delle parti comuni …" (Cass. civ. 26 maggio 2006 n. 12654).
Premesso ciò, in merito alla chiusura del cancello carraio dell'area cortilizia, è stato precisato che la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. (Cass. Sentenza 23 febbraio 2015, n. 3509).
L'installazione di un cancello automatico non è un'innovazione
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nella vicenda in esame, quanto alla legittimazione dei condomini conduttori ad agire in giudizio, i giudici di secondo grado si erano correttamente attenuti al principio di diritto secondo cui il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori (Cass., sez. 2, sent. n. 869 del 2012); di conseguenza, era corretta la dichiarazione di difetto di legittimazione ad impugnare.
Quanto al merito della questione, secondo i negozianti la chiusura doveva essere considerata un'innovazione vietata, perché aveva sensibilmente diminuito l'utilità del bene comune, dal punto di vista della visibilità e dell'accesso, anche potenziale alla clientela.
Sul punto, però, la corte territoriale è stata di diverso avviso in quanto la delibera era in linea con il Regolamento e rispettosa del codice civile perché non aveva reso l'area inservibile a nessuno dei condomini. Difatti tale limitazione era coerente con la previsione contenuta nel Regolamento condominiale, nel quale era stabilito che "gli spazi di proprietà comune, durante le ore diurne, saranno luogo sicuro di ricreazione dei bimbi del condominio e quindi le auto dei condomini non dovranno sostare in dette aree, ad eccezione di brevi istanti per la salita e la discesa dagli automezzi".
Di conseguenza, era corretto il ragionamento espresso dalla Corte Territoriale in quanto la delibera condominiale, che prevedeva il divieto di apertura del cancello salvo che per effettuare le operazioni di carico e scarico di merci, doveva essere valutata in riferimento al disposto dell'art. 1120 c.c., in materia di innovazioni relative all'uso della cosa comune, e non al disposto dell'art. 1102 c.c., come ritenuto dal Tribunale.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha rigettato la domanda dei negozianti; per l'effetto ha confermato la validità della delibera impugnata.
Il cancello condominiale rimane aperto fino all'orario di chiusura del negozio
