Il cambio di destinazione d'uso di un immobile si verifica quando un edificio o una parte di esso viene utilizzato per una funzione diversa da quella originaria.
Se il cambio di destinazione d'uso avviene tra categorie edilizie omogenee (cioè categorie che hanno caratteristiche simili, come un ufficio trasformato in un altro tipo di ufficio, oppure un negozio trasformato in un altro negozio), non serve un permesso di costruire. Questo tipo di modifica è considerato meno rilevante dal punto di vista urbanistico e strutturale.
Se il cambio di destinazione d'uso avviene tra categorie edilizie non omogenee (ad esempio, da residenziale a commerciale, o da un uso industriale a un uso residenziale), si considera un vero e proprio cambio di struttura urbanistica, che può avere effetti sul carico urbanistico (ovvero sull'intensità d'uso e sul carico che l'edificio o l'area esercita sulle infrastrutture e sul territorio circostante).
In questi casi, è necessario ottenere un permesso di costruire, perché l'intervento ha un impatto maggiore sul contesto urbano.
Recentemente è stato ricordato che il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, con mutamento della destinazione d'uso di un locale da non residenziale a residenziale, necessita del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico Edilizia, ed è perciò suscettibile di misure ripristinatorie, comportando un aggravio del carico urbanistico (Cons. Stato, sez. VI, 15/01/2025, n.317)
Così la modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra, infatti, un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, influendo in tal guisa sul carico urbanistico, sicché detto intervento è subordinato al rilascio del permesso di costruire (Consiglio di Stato, sez. VI, 19/08/2024, n. 7168).
La trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile è dunque urbanisticamente rilevante, poiché incide sul carico urbanistico e, pertanto, necessita di un titolo abilitativo, la cui mancanza determina una situazione di illiceità che va rilevata dall'amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza (Consiglio di Stato, sez. VI, 23/02/2023, n. 1828).
Allo stesso modo la trasformazione del sottotetto in uno spazio "praticabile" e destinato a deposito si qualifica, infatti, come "nuovo volume", poiché incide, incrementandolo, il carico urbanistico: per questo l'intervento va, preventivamente, assentito con permesso di costruire.
Un volume tecnico è tale quando è costituito dai vani e dagli spazi strettamente necessari a contenere e a consentire l'accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell'edificio (Consiglio di Stato, sez. VI, 26/09/2022 n. 8256).
I volumi tecnici si individuano, infatti, per essere privi di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto, come detto, destinati a contenere impianti serventi una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della stessa.
Quindi, la realizzazione del sottotetto adibito a deposito, se determina un incremento di volume non destinato ad impianti tecnici, deve essere preventivamente assentita con permesso di costruire o altro titolo idoneo (Tar Lazio, sez. II, 02/01/2025, n. 34).
In ogni caso bisogna considerare che è irrilevante, poi, la circostanza che gli spazi in questione non siano abitati né abitabili, essendo sufficiente a determinare la non conformità dell'immobile una accertata modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene.
In altre parole, un intervento edilizio potrebbe essere considerato illegittimo non solo se rende uno spazio abitabile senza le necessarie autorizzazioni, ma anche se cambia la destinazione d'uso dell'immobile o del suo utilizzo senza il dovuto permesso, anche se lo spazio rimane non abitabile.