Il condominio è custode dei beni e dei servizi comuni ed in quanto tale è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino danni ai condòmini ed ai terzi.
Il condominio, pertanto, è responsabile, in forza dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati dalle parti comuni a cose e o persone, salvo che provi il caso fortuito.
Tuttavia, la responsabilità oggettiva di cui alla suddetta disposizione, non esclude che nella verificazione dell'evento si possa ravvisare una corresponsabilità del danneggiato per aver tenuto un comportamento imprudente o negligente, con conseguente attenuazione, o addirittura esclusione, della responsabilità del condominio.
In caso di caduta su un marciapiede condominiale dissestato, il condominio è in genere responsabile dei danni in quanto obbligato a garantire la sicurezza delle parti comuni; tuttavia, la responsabilità del condominio può essere attenuata se la caduta è imputabile anche al comportamento imprudente della persona infortunata.
Può accadere che l'infortunio coinvolga un minore, magari a causa di una pavimentazione dissestata del campetto di gioco condominiale; in tal caso il genitore, in quanto esercente la potestà genitoriale sul figlio, potrebbe ritenersi responsabile ove venisse dimostrata una condotta imprudente dello stesso ad esempio per aver lasciato il bambino incustodito o per non averlo vigilato adeguatamente.
Tale questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Nola (sentenza n. 1235 del 19 aprile 2025).
Responsabilità condivisa per caduta su marciapiede condominiale dissestato: analisi del caso
Un Condominio, in persona dell'amministratore p.t. veniva convenuto in giudizio da due condòmini, nella qualità di genitori esercenti la potestà genitoriale sulla loro figlia minore, al fine di ottenere l'accertamento dei danni fisici dalla predetta patiti a seguito dell'infortunio subito nel cortile condominiale.
In particolare, secondo quanto asserito dagli attori, l'infortunio si era verificato a causa della pavimentazione sconnessa e dissestata del marciapiede antistante il campetto di gioco condominiale.
Costituitosi in giudizio, il Condominio convenuto chiedeva nel merito il rigetto della domanda attorea evidenziando la prevalente e determinante corresponsabilità dell'attrice nella produzione dell'evento. Provvedeva, altresì, a chiamare in causa l'impresa assicuratrice la quale, nell'associarsi alle difese espresse dal contrente, prendeva posizione, a mezzo articolate argomentazioni, sui fatti esposti, chiedendo, altresì, l'applicazione dei limiti di indennizzo stipulati in polizza.
Istruita la causa mediante prova testimoniale e disposta CTU quantificativa, il Tribunale ha dichiarato la concorrente e paritaria responsabilità nella causazione del sinistro a carico degli attori e del convenuto principale, condannando quest'ultimo al pagamento del 50% della quantificazione tabellare del danno biologico nonché, in accoglimento della domanda di manleva assicurativa, ha condannato l'impresa assicuratrice a tenere indenne l'assicurato (il Condominio convenuto principale) delle somme liquidate nei limiti del massimale di polizza e con l'applicazione della relativa franchigia pattuita.
In particolare, il Tribunale, pur riconoscendo una responsabilità da cose in custodia a carico del Condominio, ex art. 2051 c.c., dovuta alla mancata manutenzione della pavimentazione del cortile, caratterizzata da irregolarità insidiose, ha ritenuto sussistente un concorso colposo nella causazione del sinistro da parte dei genitori della bambina infortunata per non aver diligentemente vigilato sulla stessa stante la sua tenera età.
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Responsabilità condominiale e corresponsabilità del danneggiato: riflessioni finali
Nei confronti del proprietario del bene immobile, che abbia concretamente la possibilità di custodia e vigilanza del bene, e pertanto, anche nei confronti del Condominio nella sua qualità di custode dei beni e servizi comuni, è invocabile la responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c.
Secondo l'orientamento giurisprudenziale più attuale, nell'ipotesi di danni da responsabilità per custodia, il danneggiato deve dimostrare l'evento dannoso ed il nesso di causalità, esentandosi dalla dimostrazione dell'evento soggettivo, con l'unica esimente, da parte del custode, di poter provare il caso fortuito.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite ha precisato che "la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno , mentre sul custode grava la prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da un punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode" ( Cass. Sez. Un. Sent. n. 20943/2022).
Orbene, in applicazione della norma codicistica, nonché in base alla richiamata giurisprudenza, è onere dell'attore dare la prova del nesso causale tra l'evento lesivo e la cosa in custodia, mentre il custode, per liberarsi, deve provare l'esistenza di un fattore esterno che presenti i caratteri del fortuito e, quindi, della imprevedibilità e della eccezionalità.
La giurisprudenza ha, altresì, operato una distinzione tra cause di danno intrinseche al bene e cause di danno estrinseche ed estemporanee, chiarendo che solo in quest'ultimo caso sia configurabile l'esimente del caso fortuito, ovvero in presenza di alterazioni repentine e non specificamente prevedibili dello stato della cosa, che, nonostante l'attività di controllo e la diligenza impiegata per garantire un intervento tempestivo, non potevano essere rimosse e segnalate per difetto del tempo strettamente necessario a provvedere.
Nel caso di specie, dalle risultanze istruttorie, è emersa quale causa dell'evento dannoso occorso alla minore, la non integrità del marciapiede condominiale la cui pavimentazione era sconnessa, dissestata e con irregolarità insidiose e, dunque, la sussistenza di una causa di danno intrinseca al bene, imputabile a difetto di manutenzione del bene stesso da parte del Condominio.
Tuttavia, il Giudice ha ritenuto sussistente un concorso colposo nella causazione del danno, con conseguente applicazione delle conseguenze giuridiche di cui all'art. 1227 c.c.
Se è vero, infatti, che il condominio, nella sua qualità di custode, ha l'obbligo di vigilare e mantenere il bene comune in stato di non arrecare danni ad altri condòmini o a terzi estranei, è tuttavia pur vero che la pericolosità della cosa non è l'unico elemento da considerare per stabilire la responsabilità essendo necessario valutare anche elementi come la condotta del danneggiato e le circostanze in cui si è verificato l'evento dannoso.
Nella specie, l'infortunio aveva coinvolto una minore per cui è stato valutato il contegno dei soggetti affidatari (ovvero, dei genitori, in assenza di prova di affidamento a terzi) i quali, ex art. 2048 c.c., avrebbero dovuto diligentemente vigilare sulla minore, stante la tenera età della stessa.
Per il Tribunale, dunque, il fatto di aver lasciato la minore in tenera età incautamente sola in un'area esterna all'abitazione ha comportato un'accettazione del rischio oltre ogni limite di buon senso, tale da determinare un concorso nella causazione dell'infortunio.
Il risarcimento dei danni è stato, pertanto, ridotto in misura del 50%, essendo emersa una responsabilità paritaria delle parti ossia una responsabilità per custodia del bene a carico del Condominio ed una ridotta diligenza da parte dei genitori della bambina infortunata, preposti alla sua vigilanza.
