L'ordine del giorno deve indicare nei termini essenziali gli argomenti da trattare in modo da mettere i condomini in condizione di comprenderli e di poter decidere se intervenire direttamente od indirettamente alla convocata riunione.
Cosa accade in caso di delibera assembleare formata su un ordine del giorno difforme rispetto a quello preventivamente comunicato ai condomini?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Pistoia con sentenza n. 359 del 24 maggio 2025.
Bonus fiscali in condominio: delibera invalida se l'ordine del giorno è difforme a quello contenuto nell'avviso di convocazione. Fatto e decisione
La proprietaria di un appartamento facente parte di un condominio impugnava una delibera condominiale in quanto l'assemblea aveva deliberato su un argomento non all'ordine del giorno.
In particolare, la condomina deduceva di aver ricevuto la convocazione per un'assemblea straordinaria con indicazione dei punti all'ordine del giorno tra i quali il conferimento di un incarico professionale a un geometra per la redazione della documentazione tecnica necessaria alla presentazione della CILAS per i lavori in Superbonus 110%. Alla convocazione veniva allegata una lettera di incarico, contenete i compensi previsti per le prestazioni tecniche necessarie tra le quali: il rilievo del fabbricato, la progettazione architettonica, strutturale definitiva ed esecutiva, la progettazione termotecnica e la presentazione della pratica all'ufficio competente.
Alla successiva riunione, l'assemblea veniva resa edotta dell'impossibilità di eseguire i lavori in Superbonus con aliquota di detrazione fiscale del 110%, ma i condomini decidevano di affidare comunque l'incarico professionale al geometra anche per l'ipotesi di fruizione di un minor bonus fiscale rispetto a quello ipotizzato del 110%.
L'attrice evidenziava che l'assemblea condominiale si era quindi trovata a deliberare su una questione non prevista all'ordine del giorno ossia l'incarico al tecnico di effettuare attività propedeutica per l'accesso a bonus minori; attività che avrebbe comportato un'incidenza dei costi da sostenersi direttamente da parte dei condomini compresi i compensi per il geometra.
Precisava, inoltre, che l'assemblea condominiale era stata chiamata a deliberare senza nemmeno conoscere le modalità di rimborso del costo sostenuto potendosi trattare di effettivo rimborso mediante c.d. "sconto in fattura" o cessione del credito senza ulteriore indicazione, in quest'ultimo caso del soggetto cessionario.
L'attrice, pertanto, chiedeva l'accertamento e la declaratoria di invalidità della delibera condominiale e, per l'effetto chiedeva che venisse annullata.
Il condominio convenuto eccepiva che l'attrice non aveva mosso alcuna contestazione e/o eccezione alla discrasia tra l'argomento all'ordine del giorno e quello discusso e votato, limitandosi a votare in senso contrario al conferimento dell'incarico al geometra con ciò neutralizzando il diritto a contestare quell'irregolarità.
Evidenziava che l'assemblea, a differenza di quanto rappresentato dall'attrice, non aveva acconsentito ad attività volta all'ottenimento di bonus diversi e minori, ma al medesimo "Superbonus" per l'eventualità che la percentuale di detrazione fosse ridotta dal legislatore.
Sosteneva, inoltre, che la convocazione dell'assemblea era stata redatta in modo da permettere di comprendere esattamente il tenore e l'importanza dell'argomento da trattare, mentre la modifica introdotta nella lettera di incarico, all'esito dell'assemblea, non configurava un mutamento dell'ordine del giorno poiché l'oggetto dell'incarico al professionista era comunque rimasto lo stesso.
Istruito il processo con prove testimoniali, il Tribunale ha dichiarato illegittima la delibera impugnata, perché basata su un ordine del giorno difforme rispetto a quello contenuto nella lettera di convocazione; difformità che di fatto aveva posto i condomini nella condizione di non avere la completa e preventiva informazione sia sul contenuto della discussione assembleare sia sui risvolti economici e concreti che la stessa avrebbe avuto.
La convocazione dell'assemblea è valida se l'ordine del giorno è formulato in modo specifico
L'invalidità della delibera è irrilevante per i terzi
Considerazioni conclusive
Ai fini della validità delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, occorre che l'ordine del giorno elenchi in modo specifico gli argomenti da trattare anche se tale specificità non deve essere intesa come un'indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie dedotte in discussione, ma deve intendersi nel senso che l'ordine del giorno deve indicare nei termini essenziali gli argomenti da trattare in modo da mettere i condomini in condizione di comprenderli e da poter decidere se intervenire direttamente od indirettamente alla convocata riunione (Cass. civ., sez. II, 09/01/2004, n. 143).
È necessario, dunque, che la delibera si basi su un ordine del giorno conforme a quello contenuto nella lettera di convocazione al fine di permettere ai condomini di avere la completa e preventiva informazione sia sul contenuto della discussione assembleare sia sui risvolti economici e concreti che la stessa potrebbe avere.
La delibera adottata dall'assemblea in quanto formata su un ordine del giorno difforme rispetto a quello preventivamente comunicato ai condomini è idonea a recare loro concrete ripercussioni economiche non previste.
In particolare, la fruizione dei c.d. "bonus fiscali" a seconda della tipologia scelta, comporta ripercussioni economiche e legali in capo alla compagine condominiale. La decisione di optare su uno anziché sull'altro non è una scelta neutra, comportando ricadute, anche importanti, sia sui costi da sopportare che sulle responsabilità connesse e conseguenti.
Secondo il giudice, infatti, una cosa è ottenere un bonus fiscale che rende gratuita una prestazione, altra cosa è introdurre, in contropartita, oneri e costi incidenti direttamente sui partecipanti al condominio.
Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto che la delibera impugnata non avesse avuto un impatto neutro sui condomini in quanto a fronte dell'intervento di ristrutturazione e riqualificazione inizialmente previsto come quasi completamente gratuito, la decisione aveva lasciato aperta la porta alla possibilità che una percentuale dei costi generati venisse posta a carico dei singoli condomini; senza quindi la schermatura delle sovvenzioni statali.
Va altresì evidenziato che l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (come affermato da Cass. civ., Sez. II, 19/11/2009, n. 24456).
Su tale ultimo aspetto, nel caso di specie è emerso, dalle risultanze della prova testimoniale, che il delegato dell'attrice aveva eccepito la difformità dell'ordine del giorno trattato rispetto a quello oggetto della convocazione.
