I bonus fiscali hanno subito importanti cambiamenti nelle ultime settimane.
Primo fra tutti il cosiddetto Superbonus, che è passato dal 110% al 90% per i condomini che entro il 25 novembre scorso non hanno depositato la CILAS e che non hanno deliberato l'esecuzione dei lavori.
A fronte di minori vantaggi fiscali risulta importante affinare la fase di inquadramento dell'edificio, individuando correttamente le unità immobiliari che lo compongono.
Infatti è proprio dal numero delle unità immobiliari (e relative pertinenze autonomamente accatastate inglobate nello stesso fabbricato in cui si eseguono i lavori) che dipende il plafond di spesa detraibile.
Le pertinenze nei condomini e nelle villette
Nella fase di inquadramento dell'edificio il tecnico incaricato deve prendere in esame tutti gli atti che hanno riguardato l'edificio. Non solo i progetti ma anche i rogiti, i contratti di locazione, le delibere e, in generale, tutti i documenti nei quali il proprietario può aver disposto, in modo esplicito o implicito, vincoli di pertinenzialità tra le varie unità immobiliari.
Nel caso di edifici condominiali (o plurifamiliari da due a quattro unità) "la conta" delle pertinenze è importante perché concorrono a determinare la spesa massima detraibile.
Nel caso invece delle unifamiliari asservite da pertinenze, interne o staccate che siano, anche se singolarmente accatastate, il massimale di spesa è sempre unico e quindi l'argomento risulta ancora più strategico.
Infatti, laddove si riesca a "sciogliere" il vincolo di pertinenzialità esistente tra l'edificio principale e quello accessorio, ovvero si riesca a dimostrare che la pertinenza tale non è ai sensi dell'art. 817 del CC, l'edificio diventa "automaticamente" plurifamiliare e quindi può fruire delle scadenze lunghe e di un plafond di spesa più alto.
Creazione di un vincolo pertinenziale tra due immobili
L'art. 817 del codice civile stabilisce che "sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa". Si comprende quindi che la destinazione a pertinenza deve essere caratterizzata dal requisito della durevolezza, intesa nel senso che, pur non essendo necessarie la perpetuità e la permanenza, il rapporto pertinenziale tra la res accessoria e quella principale non può essere né occasionale né temporaneo.
Inoltre un bene può essere inteso come pertinenza solo quando si è in presenza dei seguenti due presupposti:
- Oggettivo, ovvero la pertinenza deve avere un obiettivo carattere di strumentalità funzionale rispetto al bene principale per un migliore uso di quest'ultimo;
- Soggettivo, ovvero deve esserci la manifestazione della volontà del proprietario della cosa principale diretta a porre la pertinenza in un rapporto di asservimento.
Non tutti sanno di possedere un immobile costituito da unità immobiliari tra le quali esiste un vincolo di pertinenzialità.
Per accertarlo è necessario prendere in esame, prima di tutto, l'atto notarile con cui è stata acquisita la proprietà. Se si tratta di compravendite, spesso, viene infatti chiesta l'agevolazione "prima casa" (normata dal Testo unico del 26/04/1986 n. 131) su tutte le unità immobiliari oggetto di trasferimento, rendendo così esplicita la volontà di creare un vincolo pertinenziale che poi non è semplice da sciogliere.
Scioglimento del vincolo pertinenziale mediante cessione del bene
Pochissime sono le fonti cui poter attingere per avere una soluzione condivisa dalla giurisprudenza; è interessante una pronuncia del tar Puglia-Lecce del 2014, che statuisce che "Lo scioglimento del vincolo pertinenziale può avvenire… per mutamenti tali che non rendano più realizzabile il rapporto di servizio o per volontà del titolare che con atto volontario disponga separatamente della pertinenza che, così, riacquista l'autonomia e l'individualità che aveva prima che le fosse impresso il vincolo pertinenziale" (T.a.r. Puglia - Lecce, sez. II, n. 1740/2014).
Il modo più sicuro, ovvero meno contestabile, per sciogliere un vincolo pertinenziale reso esplicito, ad esempio, in un rogito, è quello di procedere con un atto pubblico inverso (detto "dismissivo").
Ad esempio nel caso di un edificio unifamiliare composto da unità abitativa con annesse pertinenze (ad esempio un magazzino e un garage), la vendita a un soggetto terzo di una delle unità pertinenziali permetterebbe di trasformare l'edificio in un condominio minimo, con il conseguente vantaggio di aumentare il plafond di spesa (nel caso del Sismabonus da un massimale si passa a tre) e di spostare la scadenza del Superbonus al 31/12/2023.
Occorre tuttavia considerare anche gli "effetti collaterali" di una azione di questo tipo poiché tale scelta assoggetterebbe l'edificio (in origine del tutto indipendente) alle norme sul condominio.
Secondo alcune fonti lo scioglimento del vincolo pertinenziale potrebbe essere ottenuto anche mediante locazione del bene accessorio oppure mediante pagamento di "differenze di imposta", ovvero mediante un'istanza ad Agenzia Entrate di decadenza dalle agevolazioni richieste in occasione dell'atto di acquisto.
È chiaro che, rispetto alla cessione di uno dei beni, queste soluzioni risultano più rischiose in caso di controlli fiscali, pertanto devono essere sempre valutate sulla base di tutti gli elementi che caratterizzano l'immobile, sia tecnici, sia giuridici.
