In mancanza di clausole speciali, il condominio committente può reagire nei confronti dell'appaltatore inadempiente intimandogli per iscritto all'appaltatore di adempiere alle sue obbligazioni entro un dato termine.
Qualora l'adempimento non intervenga entro tale termine, che non potrà comunque essere inferiore a quindici giorni (salvo casi particolari), il contratto si intenderà anche in questo caso "risolto di diritto".
Venuto meno il contratto, il creditore condominio avrà comunque il diritto di richiedere il risarcimento di tutti i danni conseguenti all'inadempimento, compreso il danno per la perdita della possibilità di perdere un bonus edilizio.
A tale ultimo proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza del 13 febbraio 2024).
Inadempimento dell'impresa, perdita del bonus facciate e risarcimento dei danni. Fatto e decisione
Un condominio sottoscriveva un contratto di appalto nel quale era previsto, quale corrispettivo per l'impresa appaltatrice (oltre ad una parte molto esigua, pari al 10%, in contanti, che effettivamente veniva consegnata a più riprese all'appaltatore), la cessione a quest'ultimo dei crediti fiscali maturandi per effetto della realizzazione della ristrutturazione della facciata.
In particolare nella premessa del contratto era scritto che il committente condominio intendeva realizzare interventi di restauro (agevolabili dal "bonus facciate" introdotto dalla legge di Bilancio 20202 (art. 1, commi 219 e 220 legge 27 dicembre 2019, n. 160), fruendo anche delle modalità di pagamento di cui all'art. 121 del D.L. 19 maggio 2020, c.d. "Decreto Rilancio" convertito in Legge 17 luglio 2020 n. 77 e, in particolare, dello "sconto in fattura" da parte dell'impresa appaltatrice sulle singole fatture": in tal modo si dava rilevanza centrale nel contratto alla questione della praticabilità dello sconto in fattura. L'appaltatore però non realizzava le opere previste in contratto.
A scusante di tale comportamento l'impresa sosteneva che il "mutamento della disciplina vigente aveva reso di fatto impossibile alle imprese appaltatrici praticare lo sconto dei bonus fiscali ceduti dagli appaltanti.
Per chiarezza occorre ricordare che l'impresa faceva riferimento alle note modifiche apportate dal Decreto Sostegni-ter all'art. 121 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) per disincentivare alcune prassi illecite, modifiche antifrode che hanno limitato la possibilità di cessione dei crediti derivanti da alcuni bonus fiscali.
Il condominio, nel tentativo di "sbloccare" la situazione, deliberava di attribuire all'impresa appaltatrice un "prestito ponte" per consentirle l'avvio dei lavori (così era previsto il prestito complessivo di € 90.000,00, di cui € 75.000,00 da erogare in favore dell'appaltatore e i rimanenti € 15.000,00 a favore del direttore dei lavori, che da contratto doveva essere pagato dall'impresa).
L'appaltatrice non dava riscontro a tale offerta e il condominio diffidava la stessa impresa ad adempiere (ex art. 1454 c.c.), diffida che rimaneva senza risposta.
Successivamente i condomini si rivolgevano al Tribunale per chiedere che fosse dichiarata la risoluzione per grave inadempimento della ditta e l'integrale risarcimento dei danni causati da tale condotta inadempiente.
Il Tribunale ha dato ragione all'attore, accogliendo anche la domanda al risarcimento dei danni, sia pure non nella misura richiesta dall'attore.
Il giudicante ha riconosciuto come il Decreto Sostegni-ter abbia generato un "mutamento imprevedibile e radicale" di un sistema normativo pensato per incentivare il settore edilizio che aveva reso possibile la conclusione di numerosi contratti di appalto per lavori di ristrutturazione facciate dei caseggiati.
Come ha osservato lo stesso giudice la radicale modificazione del sistema introdotta dal Decreto "rilancio", è andata a incidere, a ben vedere, non solo sulla possibilità di adempimento delle obbligazioni assunte dalle società edili appaltatrici, ma sullo stesso meccanismo di pagamento del corrispettivo dovuto, rendendo la forma di pagamento prescelto - accettata sulla base del precedente sistema in quanto agevolmente liquidabile - notevolmente più tortuosa e ingestibile per le notevoli formalità e i rallentamenti propri della detrazione fiscale, meno compatibile con la normale organizzazione aziendale delle aziende edili.
Tuttavia il Tribunale ha sottolineato il tentativo del condominio di aiutare l'impresa e la mancata risposta dell'appaltatrice.
Tenendo conto di questo comportamento, il giudice romano ha ritenuta fondata la domanda di risoluzione, evidenziando che, anche ad ammettere l'esistenza di una ridotta colpevolezza per il ritardo nell'adempimento del contratto di appalto connessa alle modifiche normative, l'inerzia dell'impresa è stata del tutto ingiustificata dopo la messa disposizione da parte del condominio della provvista necessaria per iniziare l'esecuzione dei lavori.
È stato riconosciuto perciò il danno per la perdita della chance atteso che l'attore condominio avrebbe potuto usufruire del noto bonus facciate qualora l'appaltatore (utilizzando il prestito ponte) avesse ultimato tempestivamente i lavori in modo da consentire ai condomini la maturazione del diritto al cospicuo vantaggio fiscale.
Ritirare il consenso all'esecuzione dei lavori può costare caro
Considerazioni conclusive
Il danno patrimoniale da perdita di chance è un danno (non già attuale, ma) futuro, consistente nella perdita non di un vantaggio economico, ma della mera possibilità di conseguirlo, secondo una valutazione ex ante da ricondursi al momento in cui il comportamento illecito ha inciso su tale possibilità in termini di conseguenza dannosa potenziale.
In particolare a perdita di una chance favorevole costituisce un danno se la chance perduta aveva la ragionevole certezza o quantomeno l'elevata probabilità di avveramento, elementi entrambi da desumersi in base a indici certi ed obiettivi (Trib. Roma 1 dicembre 2022).
Nella determinazione della misura di tale chance il giudice romano ha considerato, da un lato, la mancata dimostrazione della sussistenza da parte del condominio di tutti i requisiti ulteriori per potere usufruire del bonus (regolarità urbanistico edilizia degli immobili coinvolti, etc.), dall'altro un pur limitato concorso del fatto colposo del condominio creditore: quest'ultimo infatti non si è avvalso del diritto previsto in contratto di rivolgersi ad altra ditta solvibile e non "incagliata" sostituendo l'appaltatore per realizzare tempestivamente i lavori, in tal modo conseguendo il vantaggio fiscale.
In ogni caso il condominio non ha offerto adeguata dimostrazione del fatto che, a causa di tale ritardo, abbia perso il diritto a far valere altri bonus fiscali (che, sia pure ancorati a presupposti non del tutto sovrapponibili, avrebbero potuto dare diritto al godimento del 65% o del 50% di risparmi fiscali).
Pertanto, dalla somma corrispondente al valore complessivo del bonus fiscale, il Tribunale ha ridotto l'importo liquidabile ad una percentuale, determinata equitativamente, pari al 70% del bonus astrattamente riconoscibile.
