La legge di conversione del D 135/2018, entrata in vigore lo scorso 7 febbraio, introduce l'articolo 8-bis in seno al Decreto Legislativo 15 febbraio 2016, n. 33 (G.U. n. 57 del 9 marzo 2016), il quale dispone che "I lavori necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all'edificio predisposte per le reti di comunicazione elettronica a banda ultralarga, volte a portare la rete sino alla sede dell'abbonato, sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente di cui all'articolo 1135 del codice civile.
Tale disposizione non si applica agli immobili tutelati ai sensi della parte seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 ". La ratio della disposizione si coglie nell'obiettivo di superare il digital divide per consentire la diffusione delle reti in banda ultra larga nel nostro Paese.
Il quadro normativo di riferimento. L'articolo non è l'unico presente sul tema. Anzi, già l'articolo 8 rubricato "Infrastrutturazione fisica interna all'edificio ed accesso" del medesimo testo normativo precisa che: I proprietari di unità immobiliari, o il condominio ove costituito in base alla legge, di edifici realizzati nel rispetto di quanto previsto dell'articolo 135-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, o comunque successivamente equipaggiati secondo quanto previsto da tale disposizione, hanno il diritto, ed ove richiestone, l'obbligo, di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie, anche con riguardo al prezzo.
Laddove un condominio anche di edifici esistenti realizzi da sé un impianto multiservizio in fibra ottica e un punto di accesso in conformità a quanto previsto dal precitato articolo 135-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, divenendone titolare, ha il diritto ed ove richiestone, l'obbligo, di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie, anche con riguardo al prezzo.2.
Fatto salvo quanto previsto dal comma 1, gli operatori di rete hanno il diritto di installare la loro rete a proprie spese, fino al punto di accesso […] 4.
In assenza di un'infrastruttura interna all'edificio predisposta per l'alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la propria rete nella sede dell'abbonato, a condizione di aver ottenuto l'accordo dell'abbonato e purché provvedano a ridurre al minimo l'impatto sulla proprietà privata di terzi […] 6. Il presente articolo non pregiudica il diritto di proprietà del proprietario del punto di accesso o dell'infrastruttura fisica interna all'edificio nei casi in cui il titolare del diritto di usare tale infrastruttura o punto di accesso non ne sia il proprietario, né il diritto di proprietà di terzi, quali i proprietari di terreni e i proprietari di edifici.
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Le anzidette norme fanno, peraltro, da corollario al "Codice delle telecomunicazioni" (Dlgs. n.259/2003), il quale, in seno all'articolo 91, rubricato "Limitazioni legali della proprietà", prevede quanto appresso: i l proprietario è tenuto a sopportare il passaggio nell'immobile di sua proprietà del personale dell'esercente il servizio che dimostri la necessità di accedervi per l'installazione, riparazione e manutenzione degli impianti di cui sopra. 4-bis.
L'operatore di comunicazione durante la fase di sviluppo della rete in fibra ottica può, in ogni caso, accedere a tutte le parti comuni degli edifici al fine di installare, collegare e manutenere gli elementi di rete, cavi, fili, riparti, linee o simili apparati privi di emissioni elettromagnetiche a radiofrequenza. Il diritto di accesso è consentito anche nel caso di edifici non abitati e di nuova costruzione. L'operatore di comunicazione ha l'obbligo, d'intesa con le proprietà condominiali, di ripristinare a proprie spese le parti comuni degli immobili oggetto di intervento nello stato precedente i lavori e si accolla gli oneri per la riparazione di eventuali danni arrecati. (comma aggiunto dall'art. 14, comma 7, legge n. 221 del 2012).
Considerazioni sulla nuova norma incidente in tema di diritto condominiale. Come visto dai richiami normativi di cui sopra, la legge consente agli operatori della rete di poter intervenire, in ambito condominiale, per l'esecuzione di opere occorrenti al cablaggio delle utenze, fino al punto di arresto della linea, presso l'abbonato. La nuova disposizione, sotto tale aspetto, non appare quindi una "novità".
Anzi, la relativa contestualizzazione, non solo fisica ma anche giuridica, al condominio negli edifici desta più di qualche dubbio.
Non convince, in particolare, il richiamo all'articolo 1135, comma II - a mente del quale: "L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea" - per legittimare l'esecuzione di simili interventi.
La norma, infatti, non ha una portata assoluta, nel senso che essa risulta derogabile dalla stessa autonomia privata, per cui è possibile che in taluni complessi condominiali tale "attribuzione", rimessa all'amministratore, possa essere esclusa su disposizione del regolamento condominiale.
Se si fosse voluto efficacemente "enfatizzare" il ruolo dell'amministrare nella guida di tali opere - affrancandolo dalla logica assembleare - si sarebbe potuto richiamare l'articolo 1133 codice civile, laddove afferente ai "provvedimenti presi dall'amministratore".
Il richiamo all'articolo 1135 codice civile pare, inoltre, infelice anche sul piano interpretativo. Persiste in giurisprudenza di legittimità un aperto contrasto in ordine alla diretta riferibilità al gruppo dei condòmini dell'obbligazione assunta dall'amministratore di condominio per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente (cfr, da un parte, Cassazione 17 agosto 2017 n. 20136 e dall'altra Cassazione 2 febbraio 2017, n. 2807 le quali pervengono a conclusioni difformi in ordine al piano delle responsabilità dell'amministratore).
Ma non era una innovazione "semplificata"? Va anche precisato che il legislatore della "riforma" (legge 220/2012) aveva previsto le opere di cablaggio all'interno dell'edificio in condominio quale "innovazione", configurandone il rilievo in seno l'articolo 1120 al numero 3: […] I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
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Sotto tale aspetto, la "nuova" disposizione sembrerebbe contrastare il disegno originario previsto dallo stesso legislatore della riforma del 2012, il quale aveva riservato la materia alla competenza assembleare, seppure affievolendone il quorum per consentirne l'attuazione.
Conclusione. La norma apre, dunque, diversi interrogativi (e non solo interpretativi) sulla relativa portata ed efficacia. Il consiglio che si può offrire agli amministratori è sempre lo stesso: agire con massima prudenza.
