In tema di balconi, nonostante le numerosissime sentenze in materia, ancora ancora oggi non sono fugati i dubbi operativi in merito al criterio di ripartizione delle spese relativi a tali manufatti. Spesso i balconi sono "aggettanti", cioè costituiscono quindi un prolungamento dell'appartamento che sporge oltre il perimetro dell'edificio.
Non mancano però anche i balconi "incassati", così definiti perché sono posti all'interno del perimetro dell'edificio (non si protendono nel vuoto) e formano una rientranza rispetto alla facciata del caseggiato. Detta differenza strutturale dei manufatti in questione incide sul criterio di riparto delle spese.
Sull'argomento merita di essere segnalata una recentissima decisione del Tribunale di Genova (sentenza n. 2784 del 4 novembre 2024).
Controversia sulla ripartizione delle spese per balconi aggettanti e incassati
Dopo avere instaurato procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo, un condomino citava in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, affinché venisse dichiarata la nullità della delibera del 3 luglio 2019 con cui l'assemblea, con la maggioranza di 404,16 millesimi, confermava una precedente delibera del 2 aprile 2005, la quale prevedeva che tutte le spese relative al rifacimento dei poggioli venissero indistintamente addebitate ai singoli proprietari dei balconi.
L'attore, a sostegno dell'impugnazione, sosteneva che le spese per il ripristino dei balconi lato est si sarebbero dovute ripartire tra tutti i condomini, trattandosi di oneri relativi agli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, con funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio.
In particolare lo stesso condomino notava che l'intonaco dei balconi del lato est (inseriti nel prospetto della facciata) era in armonia con la restante facciata: tali manufatti assolvevano perciò non solo ad una funzione di sostegno e copertura, ma "per la loro forma e struttura" contribuivano nel loro insieme all'aspetto estetico del palazzo.
Secondo l'attore la delibera del 3 luglio 2019, nella parte in cui sanciva la continuità di quella del 2 aprile 2005, era radicalmente nulla perché, a maggioranza e non all'unanimità, modificava i criteri legali di riparto delle spese condominiali che, nel caso di specie, non erano stati modificati neanche dal regolamento condominiale.
Il condominio si difendeva facendo presente che, a soli fini transattivi, aveva accettato nel merito la proposta formulata dall'attore in sede di mediazione, dichiarandosi disponibile ad applicare il criterio di riparto stabilito dall'art. 1125 c.c. per la ristrutturazione di tutti i balconi.
Il convenuto però insisteva nell'escludere che i balconi incassati in questione potessero essere considerati parti comuni dell'edificio, ritenendoli parte integrante degli appartamenti dei condomini.
Più nello specifico, i condomini notavano che il frontalino dei manufatti era costituito da una mera struttura muraria lineare e non certo da un rivestimento decorativo tale da poter essere considerato bene comune a tutti i condomini, mentre il sottobalcone (semplicemente tinteggiato e privo di fregi e/o disegni di sorta) neppure era distintamente percepibile dall'esterno.
Sempre il condominio osservava che mancava l'interesse all'azione richiesto dall'art. 100 c.p.c. posto che, se si fosse applicato il criterio di ripartizione sostenuto dall'attore, quest'ultimo sarebbe gravato da spese maggiori rispetto a quelle derivanti dall'applicazione del criterio di riparto che egli contesta.
Egli, infatti, dovrebbe sostenere non solo le spese del piano di calpestio e del cielino del suo balcone, ma anche quelle relative ai frontalini e ai cielini degli interi prospetti.
Il Tribunale ha dato ragione all'attore. Come accertato dal CTU, i balconi della facciata est, bisognosi di manutenzione, sono risultati per lo più incassati, "fatta eccezione per una piccola porzione di circa 30 cm che aggetta rispetto al prospetto est"; quelli delle altre facciate sono risultati interamente aggettanti.
Tale differenza strutturale, ad avviso del decidente, si ripercuote criterio di riparto delle spese relative al rifacimento dei balconi.
La delibera impugnata, approvata a maggioranza ha inopinatamente esteso il criterio di riparto stabilito per i balconi aggettanti (facciata sud) ai balconi per lo più incassati, con una minima parte aggettante (lato est), modificando illecitamente i criteri di riparto delle spese previsti dalla legge. Alla luce di quanto sopra è stata dichiarata la nullità della delibera impugnata.
La delibera che ripartisce le spese relative ai balconi aggettanti deve essere precisa
Regole di ripartizione delle spese per balconi in condominio
Per quanto riguarda le spese di manutenzione di un balcone aggettante, esse devono essere sostenute unicamente dal proprietario dell'appartamento a cui ha accesso (pavimento, parapetto interno, sottobalcone).
Per i balconi incassati si applica il regime di spese dell'articolo 1125 c.c.: quindi le spese per la manutenzione della soletta, considerata alla stessa stregua dei solai, devono essere sostenute da ciascuno dei proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti in ragione della metà, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Nella vicenda esaminata il CTU ha osservato che il balcone realizzato con una porzione che aggetta per una minima parte dal prospetto, può contribuire a dare una connotazione di pregio, un lustro al prospetto, senza incidere sul criterio di ripartizione delle spese (che rimane quello previsto dall'articolo 1125 c.c.).
In riferimento ad entrambe i tipi dei balconi, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ., sez. IV, 24/02/2020, n. 4909).
