La crescente domanda di bed and breakfast ed affittacamere da parte di turisti, sia italiani sia stranieri, ha indotto molti proprietari ad utilizzare i propri immobili per finalità ricettive anche concedendoli ad imprese locatarie.
In condominio è, però, necessario far riferimento al regolamento contrattuale che potrebbe vietare l'apertura di bed & breakfast, affittacamere o altre attività produttive all'interno dello stabile condominiale.
Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono, infatti, imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, divenendo obbligatorie anche per gli eredi e aventi causa, compreso il conduttore purché siano formulate in modo chiaro ed esplicito e siano richiamate negli atti di acquisto e o nei contratti di locazione, con la conseguenza che il condominio può agire legalmente in caso di inosservanza delle prescrizioni per far cessare attività incompatibili.
La questione è stata di recente affrontata dalla Corte di Appello di Roma (sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025).
B&B e affittacamere in condominio: vietati se lo prevede espressamente il regolamento contrattuale. Fatto e decisione
Un Condominio, in persona dell'amministratore in carica, aveva citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma i condòmini locatori e le imprese locatarie di unità immobiliari adibite ad affittacamere e bed & breakfast in quanto attività contrarie al regolamento condominiale, chiedendone l'immediata cessazione.
Il Tribunale aveva accolto la domanda ordinando la chiusura immediata delle attività ricettive in violazione del regolamento condominiale.
Proponevano appello i condòmini locatori e le società conduttrici, sostenendo l'erroneità della sentenza di primo grado: 1) per aver escluso l'inefficacia e/o la nullità e/o l'invalidità dell'art. 4 del regolamento di condominio atteso che, trattandosi di servitù atipica negativa, per come riconosciuto dal giudice di prime cure, necessitava di trascrizione; 2) per errata interpretazione dell'art. 4 del regolamento di condominio; 3) per omessa statuizione in merito al mancato espletamento delle istanze istruttorie.
La Corte di Appello di Roma ha confermato la sentenza di primo grado ordinando la chiusura immediata delle attività ricettive poiché in contrasto con la clausola del regolamento condominiale che vietava le "attività produttive" e "la locazione degli appartamenti per periodi inferiori a sei mesi".
Secondo la Corte capitolina, nell'esercizio di bed and breakfast può riscontrarsi una connotazione produttiva, poiché prevede l'offerta di servizi accessori come la pulizia dei locali, il cambio biancheria, ecc. rendendo la fattispecie lontana dall'attività di mero godimento tipicamente locatizia.
La Corte ha, altresì, evidenziato che il regolamento di condominio, nel caso di specie, rientrasse nella categoria dei regolamenti c.d. contrattuali giacché approvato all'unanimità dei presenti nell'assemblea condominiale, non impugnato nei termini e trascritto con la conseguenza che era da considerarsi vincolante per tutti, compresi gli acquirenti successivi e gli inquilini, in quanto richiamata nei rispettivi contratti.
Guest home e affittacamere in condominio? Attenzione al regolamento
Regolamento condominiale contrattuale: limitazioni valide per B&B e affittacamere
Secondo l'orientamento della Cassazione, sentenza n.24526 del 09/08/2022, "le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accetto in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto".
Qualora, dunque, in un regolamento condominiale contrattuale venga inserita la clausola di divieto di "attività produttiva" tale divieto deve intendersi riferito anche all'esercizio di bed and breakfast e affittacamere.
Nell'attività di affittacamere, infatti, come accade nelle attività di albergo, residence e pensione, la prestazione della locazione è accompagnata dalla prestazione di ulteriori servizi accessori (pulizia dei locali, cambio biancheria, ecc.) idonei a qualificare l'attività come produttiva, ai sensi e per gli effetti dell'art 2082 c.c.. II titolare di un esercizio di affittacamere svolge dunque un'attività finalizzata alla produzione e allo scambio di beni e servizi.
Tale motivazione è valida ed applicabile anche per l'attività di bed & breakfast per la quale può riscontrarsi una maggiore rilevanza delle prestazioni aggiuntive rispetto a quella tipicamente locatizia, rendendo la fattispecie ancora più lontana dall'attività di mero godimento, in cui quest'ultima indirettamente consiste ed accentuandone pertanto la connotazione produttiva.
Qualora, poi, nel regolamento di condominio contrattuale venga anche inserita la clausola di divieto di "locazioni infrasemestrali", ossia di breve durata, l'attività di bed & breakfast o affittacamere o locazione per un periodo inferiore a sei mesi deve intendersi vietata dal regolamento di condominio.
In conclusione, quando il regolamento è stato approvato con il consenso di tutti condomini, configurandosi come un vero e proprio contratto (in questi casi si parla infatti di "regolamento contrattuale") può ben contenere limitazioni dei poteri e dei diritti dei singoli condomini tanto sui beni comuni, quanto su quelli di proprietà esclusiva e, pertanto, può legittimamente vietare l'apertura di bed & breakfast, affittacamere o altre attività produttive all'interno del condominio, incluse le locazioni di breve durata.
