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Impugnazione degli addebiti del rendiconto condominiale

Un amministratore che si rispetti dovrà innanzi tutto dare la massima disponibilità in caso di contestazioni da parte dei condomini, e, nel caso emerga un qualche errore contabile, sarà dovere dell'amministratore proporre una soluzione adeguata, nel pieno
Dott. Gianni Polato - Amministratore/Revisore 

Un avvocato come può capire se il condomino ha ragione quando dice che il suo amministratore gli ha addebitato costi maggiori del dovuto?

Un condomino può ritrovarsi a non aver certezze su eventuali errori dell’amministratore, ma al tempo stesso ha la netta sensazione di pagare troppo.

Quindi si ritrova a non aver sufficienti dettagli per stabilire esattamente quanto sia l’eccesso di addebito oppure dove sia l’errore di calcolo dell’addebito.

Questo crea dei dubbi anche da parte dell’Avvocato, il quale certamente non è propenso ad iniziare alcuna azione legale se non ci sono i presupposti per farlo.

Ed è in questi casi che serve un esperto di Revisione Condominiale che sia in grado di effettuare delle verifiche per stabilire con esattezza se ci sono effettivamente errori su cui abbia senso intraprendere suddetta azione legale.

Tuttavia sorge un secondo problema e cioè che l’eventuale revisione dell’esperto, se elaborata per intero, comporta una parcella molto salata, e non si sa a priori se abbia senso pagarla, perché si è ancora in una fase dove non si hanno certezze sull’esistenza o meno di errori nei conteggi.

E quindi il condomino si ritrova a dover stabilire se c’è convenienza nell’affidare l’incarico ad un esperto di Revisione Condominiale ancor prima di capire se c’è convenienza nell’incaricare un Avvocato.

Come uscirne?

In realtà una strada c'è, e riguarda la Revisione Condominiale condotta a “Step”, cioè una revisione che viene commissionata, elaborata e pagata “un pezzo alla volta” (anzichè comprare a scatola chiusa una revisione completa dalla “a” alla “z”). Ed i vantaggi di questo metodo a “Step” sono molteplici.

Quindi prima richiedo un’analisi di 1° Livello, e poi in base ai risultati decido se ha senso procedere per ulteriori analisi più in profondità, o se invece si sta parlando di “pochi spiccioli”.

“In concreto, un’analisi di 1° livello può essere sufficiente ad evidenziare anomalie e lacune dei vari conteggi, e questo comporta tempi rapidi di esecuzione e quindi una parcella “P1” del Revisore che non è mai esageratamente onerosa, perché il Revisore non va ad effettuare le verifiche per intero ma si ferma al controllo sui numeri di riepilogo.”

Se poi il 1° livello rivela qualcosa, ma si è ancora incerti, allora si decide di procedere con l’analisi di 2° livello, molto più approfondita, che richiederà tempi più lunghi ed una parcella “P2” decisamente più costosa.

E se ancora non basta, si procede all’analisi di 3° livello, che consiste nella revisione completa, con una parcella P3, molto costosa.

Qual’è il vantaggio in tutto questo?

Semplicemente che il condomino può decidere di fermarsi al 1° livello, pagando una parcella P1, che gli darà un “assaggio” della situazione senza esser troppo costosa. E da li decide se procedere al livello 2 o 3 in base a quanto hanno rivelato i risultati.

A parer dell'Avvocato Attilia Fracchia, con cui collaboro su diversi casi:
“l’avvocato non dispone della formazione di base per poter valutare a fondo i rendiconti condominiali, secondo quanto oggi è previsto dalla legge. Pertanto, per poter indirizzare correttamente il cliente in un'impugnazione di delibera condominiale di approvazione dei conti, occorre il supporto di un revisore dei conti. È sicuramente meno costoso il parere di un esperto contabile delle spese di soccombenza in caso di rigetto dell’impugnazione".

Ma esiste anche una terza ed importantissima necessità dell’Avvocato, che spesso si ritrova a dovere gestire la baruffa tra amministratore e revisore, dove il primo afferma di aver consegnato tutti i documenti, giusti nei calcoli e completi nei contenuti, mentre il secondo è in genere pronto ad elencare dozzine di errori e di elementi mancanti.

Quindi serve un revisore che, in veste di Procuratore Speciale, sia in grado di condurre, in prima persona, sia il reperimento dei dati, sia un eventuale contradditorio con l’amministratore convenuto.
E se occorre, il Procuratore deve poter presenziare in assemblea di condominio e parlare a nome del condomino che richiede i chiarimenti sopra citati.

Per saperne di più sull'assistenza del Revisore Condominiale clicca qui.

Va comunque sottolineato che di fronte ad un errore contabile ciò che conta, in sede giudiziale, è la “sostanza”, cioè la correttezza degli addebiti.

La “forma” passa quasi sempre in secondo piano, perché poco conta se l’amministratore non ha seguito alla lettera le disposizioni dell’art. 1130bis nel redigere il Rendiconto Annuale.
Ciò che fa la differenza è la presenza effettiva di un addebito errato che sia sufficiente a giustificare un'eventuale rettifica dei conti. Avere una quadratura dei conti perfetta è sempre desiderabile, ma nessuno vuol iniziare un'azione legale per un errore di qualche euro.

Un caso molto frequente riguarda il condomino che ha appena comprato un appartamento in un condominio di notevoli dimensioni. Spesso succede che gli venga chiesto di pagare i debiti lasciati da chi ha venduto.

Ed in questo caso va prestata particolare attenzione alla verifica dell’applicazione del comma 4 art. 63 disp.att.cc., che è un qualcosa che riguarda sia la forma che la sostanza, in quanto si dispone che:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

In aggiunta al comma 4 art. 63 disp.att.cc, va ricordato il principio enunciato nell'ordinanza della Cassazione, dove si afferma che, salvo diverso accordo, responsabile delle spese condominiali “straordinarie” è la persona che risulta essere proprietario al momento dell'approvazione di suddette spese.
Ed in questo caso l'amministratore deve esibire, tra le altre cose, la liberatoria (conteggi dell'unità in vendita) consegnata al Notaio prima del rogito. Se tale liberatoria risulta essere completa e corretta, allora il nuovo proprietario dovrà accettare l'addebito di cui sopra.

Ma se l'amministratore, nel compilare la liberatoria, ha omesso di elencare o citare spese di qualsiasi natura, egli dovrà chiedere il pagamento delle stesse al vecchio proprietario (tranne che in pochissime eccezioni).
Ed in questo caso l'aggiustamento contabile va fatto senza scomodare il resto dell'assemblea.
Si ricorda a tal scopo che un condomino rimane obbligato per 5 anni o per 10 anni, a seconda che si tratti di spese ordinarie o straordinarie.

È altresì doveroso spendere due parole a difesa degli amministratori, perché spesso si ritrovano coinvolti in contestazioni assolutamente ingiuste; ed è assolutamente d'obbligo per qualsiasi revisore porre in evidenza ogni situazione di questo tipo.

In primis va sottolineato che un errore contabile è assolutamente parte del quotidiano. Quindi un amministratore ha il diritto di commettere errori, fermo restando che ne deve rispondere.
Un amministratore che si rispetti dovrà innanzi tutto dare la massima disponibilità in caso di contestazioni da parte dei condomini, e, nel caso emerga un qualche errore contabile, sarà dovere dell'amministratore proporre una soluzione adeguata, nel pieno rispetto delle normative.

In secondo luogo, capita che ci siano condomini che non riescono a capire i conteggi dell'amministratore, e da qui nascono accuse assolutamente infondate, che poi verranno evidenziate in modo felpato da parte dell'Avvocato.

Anche l'Avvocato Carolina Colombo, esperta in mediazioni condominiali, ritiene che "Una consulenza approfondita e specifica in tema di contabilità condominiale è fondamentale per comprendere se vi siano, o vi siano state in passato, delle inadempienze da parte dell'amministratore e per verificare con cognizione di causa l'utilizzo che egli fa delle somme versate dai condomini.
La revisione condominiale, pertanto, è la base di partenza fondamentale per approfondire la situazione contabile del condominio e per muovere contestazioni circostanziate e fondate".

Quindi è bene controllare i propri conteggi, ed è bene chiedere spiegazioni al proprio amministratore, ma se non si arriva ad una risoluzione, è assolutamente indispensabile ricorrere ad un Revisore Condominiale che possa far luce su qualsiasi dubbio, ed eventualmente, in veste di Procuratore Speciale, possa rivolgersi direttamente all’amministratore chiamato in causa. Ciò che conta, in qualsiasi caso, è la verità dei fatti, che deve stabilire chi ha torto e chi ha ragione, al pari dell’ammissione di responsabilità di chi ha commesso l’errore, qualsiasi esso sia.

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