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Avvocato ed impugnazione del rendiconto dell'assistito. Come verificare lo spessore ed il peso delle contestazioni per un'eventuale azione legale.

Un amministratore che si rispetti dovrà innanzi tutto dare la massima disponibilità in caso di contestazioni da parte dei condomini, e, nel caso emerga un qualche errore contabile, sarà dovere dell'amministratore proporre una soluzione adeguata, nel pieno
Dott. Gianni Polato - Amministratore/Revisore 

Un avvocato come può capire se un condomino ha ragione quando dice che il suo amministratore gli ha addebitato costi maggiori del dovuto?

E come si può evitare un'azione legale inefficace o inappropriata?

In queste situazioni l'Avvocato si ritrova davanti un potenziale cliente che è pronto a pagare il servizio di assistenza legale, ma al tempo stesso è il cliente a precisare che non vuole sprecare i soldi in azioni legali perdenti o inutilmente dispendiose.

Di conseguenza è fondamentale per un Avvocato intraprendere azioni legali solo se queste portano a dei risultati apprezzabili.

Ma prima di agire con un'azione legale vera propria, che spesso genera un preventivo salato che quasi scoraggia il cliente in quanto non si è certi di quanto realmente sia l'eventuale addebito eccessivo, è sempre saggio partire con delle verifiche contabili che mettano a fuoco i dettagli dell'intero contenzioso.

Quindi l'Avvocato ha una necessità concreta: essere in grado di stimare la veridicità delle contestazioni dal punto di vista tecnico-contabile.

Dopodiché diviene necessario rispondere alla domanda "ne vale la pena?", e quindi serve una pesatura dell'eventuale "addebito errato", per capire se si tratta di somme trascurabili o somme importanti.

E tali verifiche, se condotte in modo appropriato, quasi sempre fanno emergere la verità prima ancora di andare davanti ad un Mediatore o un Giudice, ponendo l'Avvocato in grado di avere il controllo totale della situazione.

In una condizione ideale l'Avvocato dovrebbe essere in grado di offrire al suo cliente l'opportunità di procedere per un primo step di verifica che non abbia i costi ed i tempi di un'azione legale completa.

Ancor meglio se tali verifiche sono fattibili a vari livelli di approfondimento a seconda delle necessità. Se effettivamente dalle prime analisi emerge che non ci sono errori contabili, il cliente se la cava con poco e si chiude il contenzioso.

Ma se si nota che il Rendiconto contiene degli errori anche in prim'analisi, allora si può decidere sia di fermarsi qualora l'errore fosse di poco conto, sia di continuare qualora l'errore dell'addebito fosse importante, con la piena consapevolezza dei costi sostenuti per la prima fase delle verifiche, ed i costi che eventualmente si dovrebbero sostenere per le analisi più approfondite e più lunghe nei tempi.

A parer dell'Avvocato Attilia Fracchia, con cui collaboro su diversi casi:

"l'avvocato non dispone della formazione di base per poter valutare a fondo i rendiconti condominiali, secondo quanto oggi è previsto dalla legge. Pertanto, per poter indirizzare correttamente il cliente in un'impugnazione di delibera condominiale di approvazione dei conti, occorre il supporto di un revisore dei conti.

È sicuramente meno costoso il parere di un esperto contabile delle spese di soccombenza in caso di rigetto dell'impugnazione".

Ma esiste anche una terza ed importantissima necessità dell'Avvocato, che spesso si ritrova a dovere gestire la baruffa tra amministratore e revisore, dove il primo afferma di aver consegnato tutti i documenti, giusti nei calcoli e completi nei contenuti, mentre il secondo è in genere pronto ad elencare dozzine di errori e di elementi mancanti. Ma tra i due manca spesso il confronto diretto.

Ed in scenari di questo tipo l'Avvocato finisce per rimbalzare da un ufficio all'altro, senza mai arrivare a capire chi ha ragione tra amministratore e revisore.

Quindi serve un revisore che, munito procura speciale, sia in grado di condurre, in prima persona, sia il reperimento dei dati, sia un eventuale contradditorio con l'amministratore convenuto. Soprattutto nei casi in cui l'amministratore non risponde alle richieste di chiarimento e/o alle richieste di invio documenti.

In breve, occorre coinvolgere un Revisore Condominiale che sia pronto ad assumere anche il ruolo di Procuratore, e che ovviamente risponda di fronte a chiunque delle sue verifiche redatte e firmate.

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L'aspetto iniziale da sottolineare è che qualsiasi stima e pesatura di un eventuale addebito in eccesso prescinde dalle verifiche sull'applicazione precisa degli articoli 1129, 1130, 1130bis, 1135, 1123, 1118 cc, perché di fronte ad un errore contabile ciò che conta, in sede giudiziale, è la "sostanza", cioè la correttezza degli addebiti.

La "forma" passa quasi sempre in secondo piano, perché poco conta se l'amministratore non ha seguito alla lettera le disposizioni dell'art. 1130bis nel redigere il Rendiconto Annuale.

Ciò che fa la differenza è la presenza effettiva di un addebito errato che sia sufficiente a giustificare un'eventuale rettifica dei conti. Avere una quadratura dei conti perfetta è sempre desiderabile, ma nessuno vuol iniziare un'azione legale per un errore di qualche euro.

Ciò detto, va prestata particolare attenzione alla verifica dell'applicazione del comma 4 art.63 disp.att.cc., che è un qualcosa che riguarda sia la forma che la sostanza, in quanto si dispone che: "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

In virtù di quanto sopra, si evidenziano due scenari ben distinti.

Il primo si presenta quando il condomino vive in quel condominio da molti anni, e quindi un eventuale eccesso di addebito dell'anno precedente può essere decurtato nel conguaglio dell'anno successivo.

In questo caso l'amministratore dovrà rendere noto l'errore all'intera assemblea, accollando l'eccesso di addebito agli altri condomini, sempre nel rispetto dell'art.1123 cc. (sempre che non vi siano obiezioni legittime da parte del resto dell'assemblea).

Il secondo scenario si presenta quando c'è stata una compravendita, ed il nuovo proprietario si

ritrova "addebiti vecchi" che non gli competono.

In aggiunta al comma 4 art.63 disp.att.cc, va ricordato il principio enunciato nell'ordinanza della Cassazione, dove si afferma che, salvo diverso accordo, responsabile delle spese condominiali "straordinarie" è la persona che risulta essere proprietario al momento dell'approvazione di suddette spese.

Ed in questo caso l'amministratore deve esibire, tra le altre cose, la liberatoria (conteggi dell'unità in vendita) consegnata al Notaio prima del rogito. Se tale liberatoria risulta essere completa e corretta, allora il nuovo proprietario dovrà accettare l'addebito di cui sopra.

Ma se l'amministratore, nel compilare la liberatoria, ha omesso di elencare o citare spese di qualsiasi natura, egli dovrà chiedere il pagamento delle stesse al vecchio proprietario (tranne che in pochissime eccezioni).

Ed in questo caso l'aggiustamento contabile va fatto senza scomodare il resto dell'assemblea.

Si ricorda a tal scopo che un condomino rimane obbligato per 5 anni o per 10 anni, a seconda che si tratti di spese ordinarie o straordinarie.

Esiste anche un terzo scenario, che è forse il più dolente. L'addebito relativo ad una spesa non approvata dall'assemblea.

In questo caso il nuovo proprietario affermerà di non voler pagare suddetta spesa in quanto non risulta esserne di sua competenza, esattamente come nello scenario di cui sopra.

Mentre il vecchio proprietario contesterà la mancanza di una delibera che autorizzava tale spesa, e pertanto non si riterrà obbligato in alcun modo.

E qui l'amministratore convenuto dovrà dimostrare l'origine, la necessità, e la competenza dell'eventuale spesa contestata dai soggetti chiamati a pagarla, per poter procedere alla riscossione del pagamento, o, nel caso di spesa non ratificabile (cioè non rientrante nelle disposizioni degli art.1135 comma 2 e art.1130 comma 1 punto 4), al risarcimento della spesa a favore del condominio.

Tale risarcimento chiaramente interessa tutti i condomini, non solo venditore e acquirente, e quindi l'intera assemblea va notificata.

È altresì doveroso spendere due parole a difesa degli amministratori, perché spesso si ritrovano coinvolti in contestazioni assolutamente ingiuste; ed assolutamente d'obbligo per qualsiasi revisore porre in evidenza ogni situazione di questo tipo.

In primis va sottolineato che un errore contabile è assolutamente parte del quotidiano. Quindi un amministratore ha il diritto di commettere errori. Ma ne deve rispondere.

Un amministratore che si rispetti dovrà innanzi tutto dare la massima disponibilità in caso di contestazioni da parte dei condomini, e, nel caso emerga un qualche errore contabile, sarà dovere dell'amministratore proporre una soluzione adeguata, nel pieno rispetto delle normative.

Va aggiunto che le fatture "in ritardo", oppure gli aggiustamenti delle fatture "precedenti" non sono attribuibili all'amministratore, bensì ricadono sulle responsabilità dei fornitori, che a sua volta possono commettere degli errori, purché ci sia chiarezza e trasparenza.

In secondo luogo, capita che ci siano condomini che non riescono a capire i conteggi dell'amministratore, e da qui nascono accuse assolutamente infondate, che poi verranno evidenziate in modo felpato da parte dell'Avvocato.

Anche l'Avvocato Carolina Colombo, esperta in mediazioni condominiali, ritiene che

Una consulenza approfondita e specifica in tema di contabilità condominiale è fondamentale per comprendere se vi siano, o vi siano state in passato, delle inadempienze da parte dell'amministratore e per verificare con cognizione di causa l'utilizzo che egli fa delle somme versate dai condomini.

La revisione condominiale, pertanto, è la base di partenza fondamentale per approfondire la situazione contabile del condominio e per muovere contestazioni circostanziate e fondate "

In conclusione, a sostegno di qualsiasi verifica di un Avvocato, un amministratore non solo deve redigere il Rendiconto secondo l'elenco presente nell'art.1130bis, ma deve garantire che tale documento permetta "l'immediata verifica" dello stesso.

Laddove l'amministratore lamentasse la complessità dei conti condominiali, allora sarà sua premura allegare al Rendiconto una Nota Sintetica Esplicativa che metta in risalto le chiavi di lettura di ogni sezione del Rendiconto stesso.

E, a certificazione del Registro di Contabilità, che risulta anch'esso documento obbligatorio ai sensi dell'art.1130bis cc, è assolutamente indispensabile che ci sia l'estratto conto bancario dell'intero esercizio.

Senza questi due ultimi documenti, che devono coincidere tra di loro in termini di saldo iniziale e saldo finale, mese per mese (in applicazione del comma 1 punto 7 art.1130 cc), ogni riepilogo finanziario, anche se perfetto, risulta privo di certezze, nel senso che un amministratore mal intenzionato potrebbe far tornare i conti nascondendo eventuali manipolazioni degli addebiti.

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