Tutti gli aventi diritto devono essere convocati all'assemblea di condominio. Il mezzo è l'avviso di convocazione redatto da parte dell'amministratore indicante la specifica indicazione dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora della riunione.
Ai sensi dell'art. 66 disp. att. 3 comma c.c., l'avviso di convocazione deve essere comunicato, almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Sono precise modalità di convocazione volte a permettere di dimostrare il regolare invio dell'invito all' assemblea ad ogni singolo condomino.
L'omessa comunicazione della convocazione rappresenta un vizio di annullabilità della delibera con conseguente facoltà di impugnazione della stessa entro il termine di trenta giorni da parte del condomino pretermesso ex art. 1337 c.c.
Ma cosa succede se il postino, all'indirizzo corretto, non trova nessuno ma segna sulla busta della raccomandata in modo erroneo "destinatario sconosciuto"?
È quanto è capitato nella vicenda affrontata dalla Corte di Appello di Roma con la sentenza n. 2878 del 21 aprile 2023.
Avviso di convocazione: raccomandata e destinatario sconosciuto. Fatto e decisione
Un condomino impugna le delibere assembleari asserendo di non essere stato convocato alla relativa assemblea ex art. 1337 c.c.
In primo e secondo grado il giudice rigetta l'impugnazione osservando che sulla scorta dei documenti depositati provenienti da Poste Italiane, risultava che il plico contenente la convocazione dell'assemblea fu esattamente spedito alla residenza anagrafica ed effettiva del condomino, che fu spedito con il servizio Posta celere il 10 marzo 2005 e che l'11 marzo a causa della momentanea assenza del destinatario fu depositato in giacenza presso l'Ufficio postale. Nel caso di specie, l'Agente postale ha barrato a penna la casella "sconosciuto". L'assemblea si è svolta il 21 marzo 2005.
La Corte di appello ha ritenuto che la casella "sconosciuto" sia stata sbarrata per errore, concludendo di conseguenza per la validità della delibera assembleare impugnata.
Il condomino agisce con la domanda di revocazione della predetta sentenza ex art. 395 n. 4 per evidente errore di fatto, chiedendo di riformare la sentenza del Tribunale dichiarando la nullità della delibera assembleare del 21.3.05 per violazione degli art. 1105 e dell'art. 1136 sesto comma c.c.
L'art. 395 n.4 c.p.c. prevede l'impugnazione per revocazione "se la sentenza è l'effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o documenti della causa. Vi è questo errore quando la decisione è fondata sulla supposizione di un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa, oppure quando è supposta l'inesistenza di un fatto la cui verità è positivamente stabilita, e tanto nell'uno quanto nell'altro caso se il fatto non costituì un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare".
L'errore deve quindi derivare: da una errata od omessa percezione del contenuto meramente materiale degli atti del giudizio, la quale abbia indotto l'organo giudicante a decidere sulla base di un falso presupposto fattuale, ritenendo così un fatto documentale escluso, ovvero inesistente un fatto documentale provato; concernere un punto non controverso e sul quale la sentenza non abbia espressamente motivato; essere stato un elemento decisivo della decisione da revocare, necessitando perciò un rapporto di causalità tra l'erronea presupposizione e la pronuncia medesima.
Sotto questo ultimo profilo, l'errore di fatto idoneo a legittimare la revocazione deve qualificarsi quale conseguenza di una falsa percezione di quanto emerge direttamente dagli atti ed altresì avere carattere decisivo, cioè qualificarsi quale motivo essenziale e determinante della pronuncia impugnata per revocazione.
Nel caso di specie non vi è alcun errore avendo il giudice deciso sulla scorta dei documenti correttamente letti ed interpretati, quali quelli delle Poste Italiane. La casella barrata "sconosciuto" è stata ricondotta ad un errore dell'agente postale.
In conclusione, rileva l'autorità giudiziaria, la riconducibilità dell'annotazione "sconosciuto" ad un mero errore materiale dell'agente postale che invece di barrare la casella di "destinatario assente" ha barrato quella di "destinatario sconosciuto" è una valutazione della Corte che , come si è detto, non può rientrare nella categoria dei vizi revocatori della sentenza correttamente emessa.
Importanza del registro anagrafico condominiale per la corretta convocazione
Nella vicenda non vi è alcuna osservazione o riferimento al registro anagrafe condominiale, essendo la fattispecie anteriore alla riforma di cui alla L. 220.2012.
Ad oggi non pare potersi affermare un dubbio in merito alla residenza del singolo condomino grazie appunto a questo registro.
Il Registro dell'anagrafica condominiale è uno dei nuovi documenti che l'Amministratore deve custodire o se mancante, predisporlo (punto 6 dell'Art. 1130 c.c.).
Per ottemperare alla costituzione del registro dell'anagrafica condominiale l'Amministratore deve aver a suo tempo inviato, a tutti i condomini, una scheda di richiesta/aggiornamento dati.
Deve informare gli stessi condòmini che ogni variazione dei dati deve essergli comunicata per iscritto entro 60 giorni dall'avvenuta variazione, per tenere sempre aggiornato il registro di anagrafica condominiale, fermo restando che il mandatario non è tenuto ad effettuare costanti attività investigative presso i pubblici registri per mantenere aggiornata l'anagrafe condominiale (Trib. Roma n. 8310/2019).
In caso di omessa o incompleta comunicazione l'Amministratore, per ovviare alla non ottemperanza dei condòmini, deve inviare una lettera di sollecito via raccomandata che gli permetta di ottenere i dati mancanti ed aggiornare il registro.
Decorsi 30 giorni l'Amministratore può acquisire tutte le informazioni necessarie per l'aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale, addebitandone il costo ai responsabili.
Periodicamente deve verificare che i dati non siano variati nel frattempo.
Grazie a questo registro, tenuto regolarmente, ad oggi non si ritiene possano verificarsi errori su dati anagrafici dei condomini. Se la vertenza analizzata fosse rapportata ai giorni nostri, il risultato sarebbe stato il medesimo.