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Autoconvocazione illecita e conseguenza sulla delibera

I presupposti per esercitare l'autoconvocazione in condominio quali sono?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Come è noto l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritenga necessario o qualora ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (166, 6 millesimi).

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art 66 disp. att. c.c.).

Per poter autoconvocare un'assemblea è quindi necessario che la richiesta provenga da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio; l'inerzia dell'amministratore per oltre 10 giorni che nonostante la sollecitazione dei condomini non voglia convocare.

Amministratore di condominio dimissionario e autoconvocazione, è possibile?

Autoconvocazione e nullità della delibera: due riunioni contemporanee

La Corte d'appello di Torino ha dichiarato la nullità (e perciò ritenuto la impugnabilità indipendentemente dal rispetto del termine di trenta giorni) di una deliberazione assembleare adottata all'esito di una riunione convocata direttamente da tre condomini.

In questo caso l'amministratore aveva tempestivamente e ritualmente provveduto a convocare l'assemblea; di conseguenza non sussisteva il presupposto dell'inerzia che costituisce uno dei due presupposti legittimanti l'eccezionale facoltà di autoconvocazione.

Si è così svolta un'assemblea regolare e un'assemblea autoconvocata illecita che con delibera invalida ha adottate una serie di determinazioni tra cui la nomina di un nuovo amministratore.

Per i giudici torinesi le conseguenze di tale delibera (nulla) risultano talmente gravi da consentire l'impugnativa senza limiti di tempo atteso che la presenza contemporanea di ben due amministratori (uno nominato nella delibera in disamina, l'altro in altra valida assemblea) non può che comportare conseguenze gravi e sostanziali certamente destinate a prorogarsi nel tempo.

Autoconvocazione e delibera annullabile: una soluzione preferibile

Secondo una decisione di merito è affetta da annullabilità la deliberazione adottata dall'assemblea straordinaria irritualmente richiesta all'amministratore e indetta ad iniziativa di un solo condomino in quanto non soddisfa i requisiti richiesti dall'art. 66 att. c.c., comma 1, (Trib. Ariano Irpino, 4 novembre 2004).

Nel caso esaminato la richiesta di assemblea era stata inoltrata all'amministratore a firma di un solo condomino, contravvenendo alla previsione del codice che vuole almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell'edificio; conseguentemente il condomino promotore aveva illegittimamente esercitato il potere di convocare l'assemblea di condominio.

Una situazione simile si è verificata in un caso esaminato dalla Corte di Appello di Palermo (sentenza n. 878 del 28 maggio 2021).

Autoconvocazione e revoca: l'amministratore deve consegnare i documenti

Autoconvocazione e malattia dell'amministratore

La vicenda esaminata dai giudici palermitani iniziava quando alcuni condomini chiedevano all'amministratore di convocare l'assemblea che procedeva ad inviare gli avvisi di convocazione.

Tuttavia, a causa di un impedimento dell'amministratore dovuto a motivi di salute, la seconda convocazione della riunione, veniva differita e di tale differimento i condomini erano avvisati con raccomandata a mano consegnata dal portiere dello stabile il 25 giugno 2016, cioè il giorno prima di quello fissato per la riunione dell'assemblea.

Alcuni condomini, ritenendo ininfluente l'impedimento dell'amministratore, convocavano di propria iniziativa l'assemblea per il giorno 26 giugno 2016.

Nel corso dell'assemblea si deliberava la nomina di un nuovo amministratore; tale delibera veniva impugnata da diversi condomini per irregolarità della convocazione, violazione di legge e illiceità dell'oggetto.

Il Tribunale e, poi, la Corte di Appello annullavano la delibera impugnata presa a seguito di un'autoconvocazione, da considerarsi illegittima in difetto dei presupposti di legge.

Risulta dal verbale del 26 giugno 2016 che alcuni condomini, pur consapevoli, del "grave motivo di salute dell'amministratore", ma non condividendo il differimento dell'assemblea, hanno ritenuto "di autoconvocarsi".

L'amministratore però non era rimasto inerte (presupposto per l'autoconvocazione) in quanto aveva già convocato l'assemblea per il 26 giugno 2016, anche se per motivi di salute ne aveva disposto il differimento.

Secondo i giudici palermitani di primo e secondo grado l'iniziativa assunta da parte di alcuni condomini di procedere in autoconvocazione senza il rispetto delle formalità previste dall'art. 66 disp. att., non può che determinare l'annullamento della delibera medesima.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea soltanto nel caso di inerzia o mancanza e non anche in quello di impedimento dell'amministratore.

La deliberazione dell'assemblea, convocata su iniziativa di un condomino, nel caso di impedimento dell'amministratore è annullabile.

Del resto la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico.

Al contrario debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto: in questo ambito rientra certo l'autoconvocazione illecita per mancanza dei presupposti.

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Sentenza
Scarica App. Palermo 28 maggio 2021 n. 878

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