Il proprietario di un appartamento può domandare l'aumento del canone di locazione nel caso di esecuzione di lavori straordinari?
Se sì, in che misura ed a che condizioni?
Per rispondere ai quesiti è inutile leggere, rileggere e scartabellare le leggi vigenti: nessuna norma di rango legislativo attualmente in vigore disciplina questa fattispecie.
Com'è possibile, allora, che in tanti, tantissimi, siano convinti che la esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio – siano essi relativa all'unità immobiliare e/o alle parti comuni del palazzo – diano automatico al proprietario automatico diritto a domandare l'aumento del canone?
Molto dipende dalla legislazione vigente fino al 1998.
Al riguardo l'art. 23 della legge n. 3928 del 1978 (la così detta legge sull'equo canone parzialmente abrogata dalla legge n. 431/98), al primo e secondo comma recitava:
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Tale disposizione, come si accennava, è stata abrogata sul finire del secolo scorso: essa aveva la funzione di adeguare il valore del canone di locazione rispetto alla nuova situazione, derivante dagli interventi conservativi, compensando in tal modo con effetto immediato l'aumento di valore del bene in ragione dei suddetti interventi.
Nel vigore di questa norma, quindi, era la legge a consentire la richiesta di adeguamento del canone, stabilendone tra l'altro anche le modalità e la tempistica di calcolo.
Eliminata questa disposizione e passati nel regime degli contratti così detti a canone libero è sparito ogni riferimento a questa facoltà.
Ciò non vieta, naturalmente, che le parti possano prevedere un aggiornamento del canone per queste ipotesi stabilendo contestualmente; ma è solamente la fonte contrattuale l'unica in grado di rendere legittima una richiesta di aggiornamento del canone.
Insomma, se il contratto di locazione non prevede l'aumento del canone per l'ipotesi di lavori di manutenzione della casa e/o delle parti comuni dell'edificio, il proprietario non avrà alcun diritto di avanzare pretese in tal senso – per mancanza di disposizioni legislative a sostegno – e qualora lo facesse la sua richiesta potrebbe essere contestata legittimamente dal conduttore.
L'inquilino mi ha chiesto di pagare un affitto più basso: può ottenerlo?
Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
