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Attività commerciale in condominio: nessuna servitù di passaggio per gli avventori

Il condominio può liberamente decidere le modalità di utilizzo degli spazi condominiali, anche con l'installazione di cancelli.
Avv. Maria Monteleone 

Una recente sentenza del Tribunale di Oristano (sentenza n. 229 del 8 maggio 2023) ha esaminato un caso molto singolare in cui il proprietario di una pizzeria sita al piano terra di un edificio condominiale contestava l'installazione di cancelli pedonali da parte del condominio.

A dire dell'attore, i cancelli avrebbero impedito l'accesso al locale ai disabili, costituendo barriera architettonica, e compromesso il diritto di servitù di passaggio.

Il giudice ha, tuttavia, dato ragione al condominio che, per ragioni di sicurezza e per evitare l'accesso all'edificio da parte di chiunque, aveva installato i cancelli di ingresso dei quali l'attore possedeva le chiavi.

La sentenza, al di là della singolarità della fattispecie, offre lo spunto per evidenziare alcuni interessanti aspetti giuridici che possono venire in auge ogniqualvolta nel condominio sia presente un'attività commerciale.

Attività commerciale: nessuna servitù di passaggio per gli avventori. Fatto e decisione

Innanzitutto, il Tribunale ha precisato come l'eventuale diritto di passaggio sullo spazio condominiale non possa essere riservato ai clienti dell'attività commerciale, ma esclusivamente al suo titolare.

Secondo la giurisprudenza prevalente, infatti, è ammissibile la costituzione di una servitù in favore di chi è comproprietario dell'immobile che assume essere servente, ma è pur sempre necessario che il proprietario dominante possa ricavare dalla servitù un'utilità di cui non gode già come comproprietario dell'immobile che asserisce essere servente (Cass. n. 13106/2000).

Difatti, ai sensi dell'art. 1027 c.c., l'esistenza della servitù presuppone la possibilità di ricavarvi un'utilità.

Nel caso di specie, l'attore sosteneva che l'utilità della servitù sarebbe consistita nel poter far passare i clienti della pizzeria attraverso gli spazi comuni del condominio.

In realtà, tale circostanza non è stata documentata. Risultava invece dagli atti di causa che il proprietario poteva accedere al locale commerciale dal condominio attraverso una rampa.

Tuttavia: "L'esistenza della rampa, però, non è idonea per ciò solo ad affermare che esista una servitù di passaggio, e meno che mai che la servitù consista nel consentire l'accesso a terzi estranei al condominio. Trattandosi di rampa che ha base negli spazi comuni condominiali, ci sono tutte le ragioni per ritenere che la rampa non sia mai stata concepita per l'accesso di eventuali clienti del locale commerciale, ma solo del proprietario".

Installazione di cancelli, no barriere architettoniche: considerazioni conclusive

Ragioni di sicurezza ed incolumità consentono al condominio di deliberare l'installazione di cancelli pedonali di ingresso all'edificio, delle cui chiavi siano muniti esclusivamente i condomini.

Nel caso in esame, secondo l'attore, l'installazione dei cancelli in questione avrebbe creato delle barriere architettoniche in violazione della legge perché impedito l'accesso alla pizzeria da parte dei disabili.

In realtà, dagli atti di causa è emerso che il locale aveva un accesso direttamente sulla strada tramite una piccola scalinata e la barriera in questione sarebbe stata facilmente eliminabile installando una piccola rampa.

Sarebbe stato onere del proprietario del locale - e non del condominio -, provvedere all'installazione di una rampa per garantire l'accesso al locale ai disabili.

In assenza dei cancelli, tutti gli avventori della pizzeria avrebbero avuto ingiustificato libero accesso al cortile condominiale. Pertanto, è legittima la delibera condominiale di installazione delle cancellate a tutela degli spazi condominiali, che prima erano liberamente accessibili a chiunque dalla strada.

Precisa il Tribunale "La rimozione delle barriere architettoniche, infatti, non può passare attraverso utilizzi che possono pregiudicare l'utilizzo della cosa comune, come il consentire a chiunque di accedere senza controllo nell'area condominiale. L'attore deve, quindi, adeguare il proprio locale al divieto di barriere architettoniche in modi che non pregiudichino il Condominio".

Sentenza
Scarica Trib. Oristano 8 maggio 2023 n. 229
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