In molte pubblicazioni e in altrettante pronunce giurisprudenziali, si è, ampiamente, discusso della responsabilità del condominio sui danni provocati dai beni in comune. Sappiamo, perciò, che, quando ciò accade, l'ente sarà tenuto al risarcimento.
In genere, però, l'oggetto dell'indennizzo si concentra sul cosiddetto danno emergente, cioè sulla diminuzione patrimoniale subita dal danneggiante a seguito del fatto illecito commesso dal condominio negligente.
Tipico esempio è quello dell'appartamento rovinato da un'infiltrazione proveniente da una tubatura comune, dove il proprietario è costretto ad affrontare una spesa per riparare l'immobile. Tale costo sarà, pertanto, rimborsato dal responsabile.
Invece, nel caso oggetto del procedimento sottoposto al vaglio del Tribunale di Lanciano e culminato con la sentenza n. 356 del 02 dicembre 2021, il terzo danneggiato ha invocato il ristoro del lucro cessante.
Nello specifico, infatti, si è trattato del titolare di un'attività commerciale, il quale, ha preteso che venisse indennizzato dal condominio degli introiti che non aveva potuto incassare per le conseguenze derivanti dall'omessa manutenzione di un bene condominiale.
Non mi resta, perciò, che descrivere nel dettaglio la vicenda, per poi esaminare il merito giuridico della medesima.
Attività commerciale danneggiata in condominio e il lucro cessante. Il caso concreto
In un condominio era successo che alcuni frammenti di un cornicione erano caduti sul marciapiede comune sottostante. Per questo motivo erano, persino, accorsi i Vigili del Fuoco i quali avevano, prontamente, provveduto alla messa in sicurezza del manufatto.
Restava ferma, però, la responsabilità del fabbricato nell'aver omesso la manutenzione sul bene e l'obbligo, per l'ente, di provvedere, quanto prima, al ripristino, allo stato ottimale, del citato cornicione.
Nel frattempo, però, erano trascorsi dei mesi e, durante tale lasso di tempo, l'attività commerciale che usufruiva del marciapiede comune (nello specifico un bar), non aveva potuto utilizzare l'anzidetto spazio esterno. A causa di ciò, non aveva accolto i propri clienti nei tavolini, solitamente, collocati al di sotto del cornicione incriminato.
Insomma, per le dette circostanze, il titolare del caffè aveva subito un mancato incasso per cui invocava il risarcimento dal condominio.
Non essendo raggiunto alcun accordo in merito, la vicenda si spostava in Tribunale, dove l'attore, per ogni giorno trascorso senza aver utilizzato il marciapiede, chiedeva un indennizzo di 60 euro. Si arrivava, perciò, ad una richiesta complessiva di circa 10.000 euro che, pero, era decisamente respinta dal convenuto.
In particolare, il condominio sottolineava l'esosità della pretesa, tenuto conto anche della pretestuosità della medesima ed offriva, solo, € 2.500,00.
Il Tribunale di Lanciano, a seguito di quanto emerso dall'istruttoria, ha accolto la tesi difensiva, ritenendo equa l'offerta proposta dal condominio per risarcire del lucro cessante l'attore. Tale decisione ha, quindi, influito sull'attribuzione delle spese di giudizio, visto che sono state assegnate, al 50%, ad entrambe le parti.
Responsabilità da cose in custodia: un utile vademecum della Cassazione
Illecito extracontrattuale da cose in custodia: la responsabilità
Il condominio, custode dei beni comuni, deve, necessariamente provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei medesimi.
Se a seguito di un evento come quello oggetto della vertenza in esame, si verifica un danno a carico di terzi, egli dovrà provvedere al risarcimento.
Potrà scampare a tale conseguenza solo se sarà in grado di dimostrare che il fatto è avvenuto per caso fortuito.
Ad esempio, allorché sia stato un evento atmosferico, eccezionale quanto imprevedibile, a provocare il distacco di alcuni frammenti dal cornicione condominiale.
Ovviamente, stiamo parlando di un illecito extracontrattuale per il quale il responsabile sarà tenuto ad indennizzare il danneggiato della perdita patrimoniale (danno emergente) nonché del mancato incasso (lucro cessante).
Non si tratta, però, di un danno in re ipsa e non è, perciò, automatico che ci sia un pregiudizio da risarcire. Il presunto danneggiato avrà, quindi, l'onere di allegare e provare il danno patito sia nell'an che nel quantum. Diversamente, non potrà ottenere quanto richiesto.
Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
Il danno da cose in custodia va provato nell'an e nel quantum
Nel procedimento in commento, la responsabilità del condominio è apparsa evidente, visto che sono stati gli stessi Vigili del Fuoco a constatare le pessime condizioni di manutenzione del cornicione, nell'occasione interessato dal distacco di alcuni frammenti.
Tra i danni provocati dall'evento, hanno assunto rilievo i mancati introiti subiti dal bar sottostante. Infatti, il cornicione de quo non era ripristinato immediatamente allo stato ottimale, ma ciò avveniva solo dopo molto tempo.
Per questo motivo, il sottoposto marciapiede comune non era stato più utilizzato per appoggiare i tavolini e per accogliere, quindi, i clienti interessati a sorseggiare un caffè o un aperitivo all'aria aperta. Sarebbe stato, infatti, pericoloso.
Il danneggiato, però, come giustamente evidenziato dal Tribunale in sentenza, si è limitato ad allegare un presunto lucro cessante «senza riportare alcun elemento o documento oggettivamente valutabile, quale l'affluenza media della clientela giornaliera, o l'ammontare medio giornaliero degli incassi prima e dopo degli eventi dedotti in giudizio, o altro elemento utile a verificare la asserita riduzione dei ricavati del bar».
Ciò ha indotto il magistrato a rigettare l'originaria domanda risarcitoria e a ridurla all'ammontare offerto dal condominio, poiché il danno era stato provato solo nell'an, ma non altrettanto nella sua quantificazione.
Infiltrazioni d'acqua e studio dentistico costretto a chiudere. Il condominio risarcisce i danni
