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Atti di acquisto derogatori del criterio legale di riparto e bonus facciate

Non è necessaria la delibera assembleare qualora i singoli condomini abbiano dato l'assenso a che uno solo paghi l'intera spesa; il principio vale anche per il bonus facciate.
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina Papanice 

Intera spesa del bonus facciate per consenso negli atti di acquisto

Il consenso prestato da tutti i condomini negli atti di acquisto a che uno solo esegua l'intera spesa relativa all'intervento, nella specie agevolato con il bonus facciate, può sostituire la delibera assembleare adottata all'unanimità in deroga ai riparti legali delle spese.

In tali casi, infatti la deroga convenzionale al riparto legale delle spese relative alle parti comuni è rinvenibile nell'atto di acquisto.

Questo in sintesi il nocciolo della Risposta dell'AdE n. 628 del 28 settembre 2021.

Bonus facciate: impegno a sostenere l'intera spesa in atto di compravendita e non in assemblea condominiale

La questione è posta da una fondazione, la quale nell'ambito dell'opera di dismissione del proprio patrimonio ha ceduto le singole unità immobiliari di alcuni edifici ai conduttori, restando proprietaria di quelle non vendute.

In tal modo si è passati dalla presenza di un unico proprietario alla presenza di più proprietari e dunque ha trovato applicazione la normativa codicistica sul condominio.

Bonus facciate e società a responsabilità limitata

Negli atti di acquisto l'ente si è espressamente impegnato ad eseguire alcuni lavori sul complesso immobiliare e tale impegno è stato accettato da tutti gli altri proprietari.

In particolare, le parti si sono date reciprocamente atto che i lavori saranno "eseguiti dalla Fondazione a propria cura e spese, ed in totale autonomia gestionale"; mentre l'acquirente ha autorizzato il venditore ad accedere temporaneamente nel complesso e, se necessario, nelle singole unità per l'esecuzione dei lavori, impegnandosi a non interferire nello svolgimento degli stessi.

Dunque, l'impegno assunto dalla fondazione risulta dagli atti di compravendita e non da una delibera assembleare; inoltre, nei detti condomini, composti da più di otto condòmini, è stato nominato l'amministratore.

Bonus facciate: per quali interventi?

La domanda posta dunque è: nel presupposto che gli interventi rientrino nell'agevolazione del bonus facciate, la fondazione chiede se può:

"1. in qualità di condomino, intestatario delle fatture e, dopo avere sostenuto integralmente le relative spese, fruire del bonus facciate per l'intero sulla base dell'impegno assunto negli atti di compravendita;

2. provvedere autonomamente e direttamente, in luogo dell'amministratore del condominio, agli adempimenti connessi alla fruizione dell'agevolazione".

Dunque, i quesiti sono due; con il primo si chiede se la fondazione possa essere intestataria delle fatture (per un refuso dev'essere sfuggito il verbo nel testo), pagare tutte le spese e fruire della detrazione per l'intero; con il secondo si chiede se la detta fondazione possa gestire "direttamente e autonomamente" gli adempimenti connessi, sostituendosi all'amministratore.

Bonus facciate pagato da un solo condomino, il quadro normativo e giurisprudenziale

Passando a rispondere, l'AdE espone il consueto excursus normativo e di prassi riferito alla norma agevolativa.

Tra l'altro, l'AdE rammenta che nella Circ. 2/2020 si è precisato che quali beneficiari dell'agevolazione troviamo "le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali)".

L'AdE evidenzia poi che sempre la Circ. 2 del 2020, facendo riferimento al regolamento di cui al D.M. n. 41/1998 (richiamato dalla legge istitutiva del bonus), ha affermato che ai fini della fruizione del bonus facciate, tra i documenti da conservare ed esibire previa richiesta degli uffici, abbiamo la copia della delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Quanto alla ripartizione delle spese condominiali sulle parti comuni, trova applicazione l'art. 1123 c.c. secondo cui, al co. 1: "I. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

Tale norma prevede come noto a molti utenti del nostro sito, che nel riparto delle spese indicate, salvo convenzione, cioè accordo unanime tra i condomini, si applica il criterio legale.

Quorum deliberativo per bonus facciate

L'AdE poi fa presene che, sia pure con riferimento al superbonus, la Circ. n. 24/E del 2020 ha chiarito che i condomini godono della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, nella misura dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

In tal senso, l'Ufficio riporta che si è affermato in giurisprudenza che "rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, di cui articolo 1123 del codice, comma 1.

La sostanza di una tale diversa convenzione è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto nell'art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c." (Cass. n. 27159/2018 che sul punto in esame richiama la sentenza delle Sezioni Unite n. 18477/2010).

Dunque, la deroga prescritta dall'art. 1123 co.1 c.c. deve avere sostanzialmente i requisiti del contratto.

L'atto pubblico di compravendita rappresenta validamente la convenzione derogativa di cui all' art. 1123

Applicando le norme e gli approdi giurisprudenziali citati al caso di specie, dove sarebbe interessato un unico condomino - nel pagamento e nella fruizione dell'agevolazione per impegno assunto nel contratto di compravendita - l'Agenzia conclude ritenendo che "ai fini della applicazione dell'agevolazione in esame, si possa considerare rispettata la previsione di cui al citato articolo 1123 del codice civile, avendo tutti i condomini, attraverso gli atti di compravendita, acconsentito all'esecuzione dei lavori a spese dell'istante".

Ciò, anche in mancanza di una deliberazione dell'assemblea, "in quanto l'atto pubblico di compravendita quale "dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata" (cfr. pronuncia citata) può validamente rappresentare la convenzione di cui al citato articolo 1123 del codice civile, garantendo l'unanimità in merito all'esecuzione dei lavori e al sostenimento della spesa da parte di un solo condomino".

Dunque, sì, l'istante, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa, potrà fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, sul presupposto che "l'impegno della Fondazione ad eseguire i lavori "a propria cura e spese" ed "in totale autonomia gestionale" risulti dal rogito notarile e sia stato accettato ed autorizzato da tutti gli altri proprietari delle unità immobiliari dell'edificio".

Gli adempimenti per la fruizione del bonus facciate possono essere effettuati da un condomino a ciò delegato

Quanto alla seconda questione, anche questa ha risposta affermativa: l'AdE ricorda che la Circ. n. 2 del 2020 ha chiarito che gli adempimenti necessari ai fini della fruizione del bonus facciate per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato o dall'amministratore del condominio.

Dunque, anche in presenza di amministratore, uno dei condomini, se delegato, può occuparsi dei detti adempimenti.

Gli adempimenti vani.

Gli adempimenti vanno posti in essere per conto del condominio e le fatture vanno intestate al condominio

In ogni caso, precisa l'Agenzia, "è necessario che i detti adempimenti prescritti dalla normativa citata siano posti in essere in nome e per conto del condominio, e che le fatture siano intestate al condominio trattandosi, comunque, di interventi effettuati su parti comuni dell'edificio".

=> Qui il link alla Risposta dell'AdE n. 628 del 28 settembre 2021

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