Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
118803 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Attenzione alle maggioranze assembleari

Coloro che hanno votato contro la delibera non devono rappresentare un valore proprietario maggiore di quanti hanno votato a favore
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago 

Anche se sono stati raggiunti i quorum previsti dalla legge, la deliberazione assembleare è annullabile se risulta che coloro che hanno votato contro rappresentano un valore proprietario maggiore di coloro che hanno votato a favore.

Questo perché l'art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.

Di conseguenza è invalida la delibera approvata con la maggioranza semplice di un terzo dei presenti che rappresenti un terzo del valore dell'edificio ove i condomini contrari, pur essendo meno a livello di teste, esprimano però un valore proprietario maggiore di un terzo.

Lo ha ricordato la Corte di Appello di Catanzaro con la recente sentenza n. 460 del 28 aprile 2022, richiamandosi ad alcuni recenti precedenti di legittimità.

Attenzione alle maggioranze assembleari: Il caso concreto.

Una società condomina impugnava una delibera assembleare avente a oggetto l'affidamento di incarico a un tecnico per la verifica della stabilità, funzionalità e sicurezza di un muro di sostegno.

In particolare, la società attrice deduceva l'irregolarità della convocazione, non essendo stata preceduta da un regolare avviso, e nel merito che l'assemblea condominiale aveva adottato la delibera con una maggioranza pari a 400/1000, non tenendo conto del suo voto contrario, benché proprietaria di 600 millesimi dello stabile.

Secondo l'attrice l'oggetto della delibera rientrava inoltre nella fattispecie di cui all'art. 1120, comma 2, c.c. o dell'art. 1136, comma 4, c.c., che prevedono delle maggioranze più alte. Il Tribunale di Catanzaro aveva respinto l'impugnazione, condannando la società al pagamento delle spese.

Di qui la proposizione dell'appello, poiché la società contestava la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1136, comma 3, c.c. In particolare, l'appellante deduceva che il Giudice di primo grado non aveva tenuto in considerazione la circostanza che la medesima, che in assemblea aveva espresso voto contrario alla delibera, era proprietaria di 600 millesimi.

Per questo motivo la delibera impugnata meritava di essere annullata, perché il Giudice di prime cure avrebbe dovuto interpretare la regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c. nel senso che il valore di 1/3 va inteso come soglia minima per deliberare, ma non è valido se (come nel caso di specie) coloro che hanno votato contro l'approvazione rappresentano un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che hanno espresso voto favorevole.

Precisava quindi l'appellante che nel caso concreto occorreva un doppio quorum, nel senso che la maggioranza doveva risultare non solo relativamente al numero dei votanti, ma anche per il valore dei beni da essi rappresentato.

La decisione della Corte di Appello.

I Giudici di secondo grado hanno accolto l'impugnazione, evidenziando come secondo la Suprema Corte il rispetto del principio maggioritario esige che il numero dei condomini che hanno votato a favore e l'entità degli interessi da essi rappresentati superi il numero dei condomini dissenzienti.

Pertanto, poiché per la validità delle deliberazioni assunte in seconda convocazione è sufficiente un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, perché la deliberazione si intenda approvata non è sufficiente che essa registri il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre anche che i condomini che hanno votato contro l'approvazione non rappresentino un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che hanno votato a favore.

Ne consegue, quindi, che il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli pari a un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentino almeno un terzo della proprietà dell'edificio, come avvenuto nel caso di specie, non è sufficiente a ritenere rispettate le maggioranze prescritte per l'approvazione della delibera in seconda convocazione qualora il condomino o i condomini che hanno espresso voto contrario detengano un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.

È questo era proprio quello che si era verificato nel caso di specie, laddove la deliberazione impugnata era stata approvata dalla maggioranza dei presenti con 400 millesimi, ma la società condomina che aveva votato in senso contrario risultava proprietaria di un valore superiore, pari cioè a 600 millesimi.

A conferma di quanto sopra la Corte di Appello di Catanzaro ha richiamato due precedenti conformi di legittimità, nei quali è stato chiarito che la regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (Cass. civ., 5 aprile 2004, n. 6625 e Cass. civ., 12 novembre 2020, n. 25558).

Sentenza
Scarica Trib. Catanzaro 28 aprile n. 460

Commenta la notizia, interagisci...
Gianni
Gianni 17-05-2022 14:10:16

Dopo 10 anni dalla Legge di Riforma del condominio iniziano a chiarire i "QUORUM,, L'art 1136 c c !
Usciranno ancora molte altre sentenze a chiarimento di STRANE interpretazioni dello scritto degli articoli del codice civile.
Gli ARTICOLI sono scritti !
I dottori o presunti tali si erigono a SUPeriori ed interpretano !
INTERPRETANO ! A LORO MODO
Ma c'è scritto !

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 18-05-2022 11:40:46

@Gianni
"Dopo 10 anni dalla Legge di Riforma del condominio iniziano a chiarire i "QUORUM,, L'art 1136 c c !"
In realtà la sentenza n° 460/2022 della Corte di Appello di Catanzaro è una "conferma" alla "giurisprudenza" precedente.
Suprema Corte di Cassazione
Sezione II Civile
Sentenza n° 6625 del 05/04/2004
http://www.francocrisafi.it/web_secondario/sentenze%202004/cassazione%20civile%20sez%202%20sentenza%206625%202004.pdf
"... Non è, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma è necessario altresì che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato..."

rispondi
Francesco
Francesco 18-05-2022 13:03:12

@CANNAO: allora, tutto quanto scritto in merito alla doppia maggioranza... per evitare le maggioranze "di proprietà" tipo costruttori ecc.
Cancelliamo tutto?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 18-05-2022 14:52:29

@Francesco:
La domanda e la frase precedente appaiono “incomprensibili”.
La “sentenza” non ha “forza di legge”, ha “valore” solo tra le “parti in causa”.
Il giudice “di turno” fornisce una “ interpretazione” della legge.
La “sua” interpretazione potrà essere un “orientamento” per “altri” giudici.
Ma “dopo” ci potrà essere uno (o più giudici) che “disporrà” diversamente.
Si “dice / scrive” che la sentenza faccia “giurisprudenza”.
La “lettura” delle sentenze potrà “orientare”, con la consulenza di un “legale” (io sono un “tecnico”), nel "provvedere" (oppure no) ad “intentare causa”.
“Il giudice ed il precedente”
https://www.questionegiustizia.it/rivista/articolo/il-giudice-ed-il-precedente_578.php
“Sentenza, ordinanza, decreto: differenze”
https://www.laleggepertutti.it/219990_sentenza-ordinanza-decreto-differenze
“Prima e seconda convocazione e rispettivi quorum”
https://www.condominioweb.com/assemblea-il-principio-della-doppia-convocazione-la-redazione-del-verbale.15762
“Assemblea di condominio: come calcolare le maggioranze?”
https://www.condominioweb.com/come-contare-i-voti-in-assemblea-condominiale.17588
”Quorum costitutivi, deliberativi e annullabilità delle delibere”
https://www.condominioweb.com/quorum-costitutivi-e-deliberativi-per-lassemblea-di-condominio.17084

rispondi
Gianni
Gianni 20-05-2022 12:01:46

@CANNAO: Con il passar dl tempo "USCIRANNO,, delle sentenze di Cassazione sul QUORUM Costitutivo (Delegato e Rappresentante - diritto a più voti e diritto ad UN solo voto)
Sentiremo delle belle con i dottori e presunti tali che interpretano A MODO LORO gli artt Dacc

rispondi
Aurelio
Aurelio 22-05-2022 10:16:41

@Francesco: infatti, il principio della doppia maggioranza (teste e millesimi) è un principio fondamentale nel condominio. Come fa il giudice di primo grado a respingere l'impugnazione?

rispondi
Sebastiano Lo Faro
Sebastiano Lo Faro 21-05-2022 01:08:23

Perchè nell'articolo leggo: "Pertanto, poiché per la validità delle deliberazioni assunte in seconda convocazione è sufficiente un numero di voti che rappresenti il terzo dei PARTECIPANTI AL CONDOMINIO e almeno un terzo del valore dell'edificio, ........" ???
In realtà l'art. 1136 cc recita: "La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza DEGLI INTERVENUTI con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio" !!!

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-05-2022 18:40:11

@Sebastiano Lo Faro
Per "esperienza" personale di ogni articolo "pubblicato" nella rete internet, cerco la data (a volte non presente).
Le "norme" possono essere "modificate", oppure "soppresse", in parte o totalmente.
Nel caso specifico la "versione originale" dell'art. 1136 del Codice Civile è stato "modificato" TRE VOLTE
Testo in vigore
1) dal: 19/04/1942 al: 14/03/1992
2) dal: 15/03/1992 al: 17/06/2013 (1)
3) dal: 18/06/2013 al: 17/06/2019
4) dal: 18/06/2019 (2)

La parola "partecipanti" è stata sostituita
da parola "intervenuti"

(1) Per la precisione non una "modifica" ma una "deroga" su "dispositivo" Legge n° 457 del 05/08/1978 ("Norme per l'edilizia residenziale")

(2) Per la precisione non una "modifica" ma una "deroga" su "dispositivo" D.L. n° 32 del 18/04/2019 ("Disposizioni urgenti per il rilancio del settore dei contratti pubblici, per l'accelerazione degli interventi infrastrutturali, di rigenerazione urbana e di ricostruzione a seguito di eventi sismici")

Testo in vigore dal: 18/06/2013
"La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio."

Testo in vigore
dal: 19/04/1942 al: 17/06/2013
"... la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio."

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 23-05-2022 12:08:41

@Gianni:
Una persona estranea al condominio "interviene,, con un numero (esempio N° 7) di deleghe AMMESSE dal Reg. di Cond e dagli artt del C.C. e artt Dacc.
ESPRIME 7 voti ?
(di cui 3 favorevoli, 3 contrari ed 1 astenuto)

Esprime sette voti: uno per sé, gli altri per i deleganti
Nel rispetto delle deleghe consentite dall’art. 67 delle disposizioni attuative del Codice Civile, se i condomini sono più di 20, oppure quelle più “restrittive” del Regolamento di Condominio
Sotto la “soglia” di 20 condomini non ci sono “regole” (a parte il Regolamento di Condominio)
per esempio
35 - 36 - 37- 38 - 39 = totale condomini
7 = numero massimo di deleghe per un solo condomino (numero condomini diviso 5)
Non spetta all’Assemblea verificare le “reali” intenzioni di voto del delegante
Il delegato ottiene “mandato” dal delegante
L’Assemblea è “estraneo” agli “accordi” tra le “parti”

rispondi
Gianni
Gianni 23-05-2022 10:41:23

@CANNAO ALBERTO: Non faccio torto ai professionisti ke pubblicano su questo sito se affermo ke risulta un piacere leggerTI.
Mille Grazie.
Gli "intervenuti,, ?
Un condomino "interviene,, anche con una delega.
chiedo !, esprime due (2) VOTI ?
Una persona estranea al condominio "interviene,, con un numero (esempio N° 7) di deleghe AMMESSE dal Reg. di Cond e dagli artt del C.C. e artt Dacc.
ESPRIME 7 voti ?
(di cui 3 favorevoli, 3 contrari ed 1 astenuto)
Un condomino con un valore (millesimi di proprietà) PARI alla somma delle 7 deleghe di cui esempio precedente.
ESPRIME UN (1) voto ?

Delegato ?

RAPPRESENTANTE ?
MODALITA'DI CALCOLO dl Quorum Costitutivo Poi ... Ma Poi ...
Calcolo del QUORUM DEELIBERATIVO
Sicuro di un tuo intervento successivo.
INFINITE Grazie


rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 23-05-2022 12:07:04

@Gianni:
Un condomino "interviene,, anche con una delega.
chiedo !, esprime due (2) VOTI ?

Esprime due voti: uno per sé, l’altro per il delegante

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 23-05-2022 12:12:54

@Gianni:
Un condomino con un valore (millesimi di proprietà) PARI alla somma delle 7 deleghe di cui esempio precedente.
ESPRIME UN (1) voto ?

Occorre verificare che la somma dei millesimi dei deleganti sia uguale oppure inferiore a 200 (1000 diviso 5)
Non si contano i millesimi del delegato
Opportuno “datare” la delega per rendere possibile chi “escludere” quando si superano 200 millesimi
Problematico se le deleghe riportano la stessa data: chi ha firmato prima degli altri?
Il numero di voti espresso dipende dal rispetto della soglia 200
Il delegato potrà votare per un numero maggiore di deleganti
Da esempio precedente 8 deleghe (quando massimo 7), ma la loro somma rispetta la soglia 200
“Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.”
Prestare “attenzione” alle "combinazioni" della “negazione” “non” e della “congiunzione” “e”

Tavole sinottiche maggioranze condominiali
https://biblus.acca.it/focus/guida-alle-maggioranze-condominiali/

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 23-05-2022 12:29:14

@Gianni:
Il Condominio a volte è una “brutta bestia”
Molti articoli nella rete internet “segnalano” specifici articoli del
Codice Civile - REGIO DECRETO n° 262 del 16/03/1942
https://www.gazzettaufficiale.it/anteprima/codici/codiceCivile
in particolare
LIBRO TERZO - DELLA PROPRIETA'
TITOLO VII - DELLA COMUNIONE
CAPO II - Del condominio negli edifici (artt. 1117 - 1139)
Tuttavia si possono “applicare”, alcuni entro certi “limiti”, anche altri articoli del Codice Civile
Articoli delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, articoli di legge...
https://www.anaciroma.it/leggi-condominio/codice-civile-condominio.html

Il suddetto link non riporta altri articoli del Codice Civile...
per esempio:
LIBRO QUINTO - DEL LAVORO
TITOLO V - DELLE SOCIETA'
CAPO V - Società per azioni
Sezione VI - Dell'assemblea (artt. 2363 - 2379 ter)

Nel Condominio l'Amministratore ha un "mandato" con "rappresentanza"
In Assemblea potrà farsi "sostituire" da "altro" con "delega"
https://www.gecosei.it/lassemblea-valida-anche-lamministratore-condominio-si-sostituire-dal-padre/

Nel Condominio il "delegato" / "rappresentante" ha un "mandato" con "rappresentanza"
https://www.teknoring.com/news/condominio/la-delega-in-assemblea-e-la-rappresentanza-nel-condominio-complesso-art-67-disp-att-c-c/

La procura o delega: una guida rapida
https://www.consulenzalegaleitalia.it/procura-delega/

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 23-05-2022 12:32:26

@Gianni:
Possibile iscrizione al Forum
https://www.condominioweb.com/forum/

Alla stessa domanda possibile risposta da un numero variabile di iscritti

rispondi
Nickk46
Nickk46 01-06-2022 16:02:49

La riforma non ha riformato niente? A che serve deliberare con la maggioranza di 1/3?


rispondi
Sebastiano Lo Faro
Sebastiano Lo Faro 23-05-2022 12:23:05

Che confusione!!

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 23-05-2022 12:35:07

@Sebastiano Lo Faro
Benvenuto nel "mondo" Condominio

rispondi
Nickk46
Nickk46 01-06-2022 17:05:19

Dici bene, solo confusione.

rispondi
Gianni
Gianni 06-06-2022 11:25:27

@Nickk46: Ma non è così !
Se i comproprietari della parte pro-quota ed indivisa ABBANDONA/TRALASCIA non deve compromettere la gestione condominiale.
Il legislatore visto la poca partecipazione alle assemblee ha legiferato a tal proposito ed abbassando il numero minimo dei partecipanti ma salvaguardando alcuni parametri sulla quota di proprietà.
Basta leggere informarsi ma capire anche.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 06-06-2022 12:09:42

A chi potrà interessare...
"Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici"
A.C. 4041
https://leg16.camera.it/126?tab=6&leg=16&idDocumento=4041&sede=&tipo=

Al Senato, si è dibattuto in particolare della proposta di trasformare il condominio da ente di gestione a soggetto dotato di personalità giuridica. Ci si è in particolare soffermati sui rischi di simile innovazione che consentirebbe di modificare a maggioranza la proprietà condominiale (si pensi al caso di un solo soggetto che sia proprietario di più della metà di un complesso edilizio con una pluralità di condomini).

Si è preferito, invece, salvaguardare l’assoluta prevalenza dell’autonomia funzionale ed economica delle singole unità abitative intervenendo direttamente sulle regole di gestione del condominio, favorendo la realizzazione di interventi di utilità sociale (in materia di sicurezza, barriere architettoniche e risparmio energetico) e promuovendo la partecipazione diretta dei condomini alle decisioni (attribuendo maggior peso alla maggioranza degli intervenuti in assemblea e limitando il numero delle deleghe possibili).

Al "condominio" quindi la riforma non riconosce piena personalità giuridica, ma una parziale "soggettività" (si pensi ad esempio al fatto che nei confronti dell’ente condominio, infatti, si potranno effettuare trascrizioni nei registri immobiliari, sia a favore che contro).

"Modifiche alle disposizioni per l'attuazione del codice civile in materia di condominio"
A.C. 4560
http://documenti.camera.it/leg17/dossier/pdf/gi0621.pdf
La proposta di legge è diretta a modificare l'articolo 63 e ad abrogare l'articolo 67, quinto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile (R.D. n. 318/1942), intervenendo su due tematiche in materia di diritto del condominio (oggetto di riforma ad opera della legge n. 220 del 2012):
- la responsabilità solidale per la morosità nel pagamento delle quote condominiali;
- la possibilità del condomino di delegare l'amministratore per le assemblee.

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento