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Assemblea vota transazione: quale effetto sui condòmini?

A proposito dell'assemblea che decide di transigere una lite e delle conseguenze su tutti i condòmini, ivi compresi quelli che partecipavano alla causa
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In qualsiasi momento, ogni contenzioso può essere, facilmente e velocemente, risolto con un accordo. Ad esempio, al termine di estenuanti trattative prima di avviare un'azione legale. Oppure, in concomitanza di un procedimento civile già iniziato, nonostante il quale, attore e convenuto, decidono di pattuire una soluzione amichevole alla vertenza.

In particolare, nel caso sottoposto al vaglio della Corte d'Appello di L'Aquila ed appena definito con la sentenza n. 578 del 19 aprile 2022, la lite riguardava un condominio ed era stata transatta a seguito di una decisione assembleare, debitamente verbalizzata.

Ciò aveva determinato una cessata materia del contendere in merito al procedimento in corso, ma, a quanto pare, la descritta definizione non era stata sufficiente a dirimere ogni questione tra tutte le parti coinvolte. È stato, infatti, necessario ricorrere all'intervento della Cassazione e, successivamente, a quello della citata Corte di Appello abruzzese.

Perciò, pare opportuno approfondire il caso concreto, per comprendere meglio cosa è accaduto in questo fabbricato.

Assemblea vota transazione: quale effetto sui condòmini? Il caso concreto

In un edificio pescarese, un proprietario voleva allargare la porta del proprio garage e, perciò, chiedeva di essere autorizzato dall'assemblea. Avendo ricevuto un rifiuto, decideva di impugnare il deliberato.

Era, pertanto, incardinato un processo civile nel quale si costituiva il condominio convenuto nonché, nella medesima posizione processuale, una singola proprietaria con un intervento volontario adesivo ex art. 105 cod. proc. civ.

La lite proseguiva sino in Corte di Appello, allorquando, con una decisione assembleare, il fabbricato decideva di transigere la lite. Da un lato era concessa la possibilità di allargare l'ingresso del box. In cambio, il proprietario si caricava delle spese legali dei gradi di giudizio sin lì maturati.

In ragione di ciò, la citata Corte di Appello dichiarava la cessata materia del contendere, idonea a definire ogni questione, fatta eccezione per quella relativa alle spese processuali determinate dall'intervento adesivo. Esse, infatti, venivano poste a carico dell'intervenuta.

Quest'ultima, perciò, ricorreva in Cassazione. Secondo la tesi della ricorrente, la transazione, conclusasi con il verbale assembleare, aveva determinato l'effetto di accollare al titolare del garage tutte le spese processuali, cioè non solo quelle del condominio, ma anche gli oneri maturati a seguito dell'intervento adesivo.

Gli Ermellini accoglievano tale conclusione e rimettevano la questione dinanzi alla Corte in commento. Quest'ultima, conformandosi alla decisione espressa dalla Cassazione, condannava il proprietario del garage a rimborsare alla condòmina intervenuta nella lite tutte le spese processuali da questa affrontate.

Verbale assemblea e transazione lite: è sufficiente la maggioranza?

Secondo il codice civile «Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (art. 1136 co. 4 co. civ.)».

In base a questa norma e alla comune interpretazione giurisprudenziale, all'assemblea è data la facoltà di transigere una lite con un terzo oppure con uno o più condòmini. Ciò può avvenire attraverso una deliberazione sorretta da «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio». Fa eccezione l'ipotesi del contenzioso avente ad oggetto un diritto reale comune. In tale circostanza, infatti, sarebbe necessario il consenso unanime dei proprietari.

Nel caso in commento, quindi, l'assemblea si è espressa legittimamente e ha transatto la lite tra le parti in causa. Un effetto che si è prodotto, inevitabilmente, anche nei riguardi della condòmina che era intervenuta, volontariamente, nel procedimento, ma che, nell'occasione della riunione, era stata assente.

È stato dunque questo il motivo per cui ella è stata esclusa dagli effetti della transazione in merito alle spese processuali della lite?

Verbale assemblea a transazione lite: quale effetto sul singolo condòmino?

È noto che il deliberato assembleare, lì dove presa nel rispetto della legge, produce effetti nei riguardi di tutti i condòmini, ivi compresi quelli assenti e/o dissenzienti.

Tale conseguenza si verifica, perciò, anche nel caso in cui si tratti di transigere una lite tra il condominio ed uno dei proprietari. Nessuno può eccepire alcunché, nemmeno quella condòmina che è intervenuta nella causa in corso, aderendo alla posizione dell'ente.

Ciò perché si tratta di una mera «interveniente adesivo dipendente rispetto al primo, priva di alcuna autonomia rispetto al Condominio parte della transazione, alla quale, peraltro, proprio quale condomina, la stessa era vincolata anche in caso di dissenso».

Tuttavia, se l'intervenuta non ha alcun potere di discutere e contrastare la risoluzione amichevole della causa, è altrettanto scontato che, se la transazione ha visto la controparte accollarsi tutte le spese legali dell'intero procedimento, essa non può essere esclusa da questo beneficio.

Ciò perché si tratta di un soggetto che ha assunto la stessa posizione del condominio parte dell'accordo «il singolo condomino, il quale spiega intervento in un giudizio in cui è già parte il condominio, assume la stessa posizione di quest'ultimo, sicché identica deve essere la regolamentazione delle spese nei rapporti con la controparte».

Per questa ragione, il proprietario del garage ha dovuto rimborsare le spese processuali anche alla condòmina già intervenuta nella causa.

Sentenza
Scarica App. L'Aquila 19 aprile 2022 n. 578

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