L'assemblea, quale organo deliberativo del fabbricato, si occupa, inevitabilmente, della gestione dei beni e dei servizi comuni. In ragione di ciò, può decidere, ad esempio, di ristrutturare un lastrico solare, in quanto carente di manutenzione, allorché lo stesso, sebbene privato, svolga l'essenziale funzione di copertura per gli immobili sottostanti.
A quanto pare, invece, nel caso oggetto della recente sentenza emessa dal Tribunale di Bari n. 4236 del 26 ottobre 2023, il consesso ha deciso di vietare al proprietario dell'ultimo piano di apporre la pavimentazione sulla guaina impermeabilizzante ivi presente.
Lo ha fatto deliberando, contestualmente, una serie di interventi di manutenzione straordinaria del cespite, all'uopo approvando e ripartendo la spese tra i vari proprietari coinvolti.
All'ufficio pugliese, pertanto, è stato affidato il compito di stabilire se la deliberazione de quo era stata legittima. Nell'occasione, però, il magistrato ha ricordato a quali condizioni è possibile per l'assemblea condominiale incidere sui diritti esclusivi dei singoli proprietari.
Non ci resta, perciò, che approfondire il caso concreto.
Condizioni per l'assemblea nell'incidere sui diritti esclusivi dei proprietari
In un fabbricato, con un'assemblea del luglio del 2013, il consesso deliberava di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico solare di proprietà esclusiva ivi ubicato, approvando e ripartendo la spesa secondo il naturale criterio sancito dall'art. 1126 cod. civ.
Nonostante ciò, il titolare della copertura non provvedeva al pagamento delle quote condominiali straordinarie a lui spettanti. Al condominio, perciò, non restava che chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico del proprietario inadempiente. Quest'ultimo, però, non accettava l'ingiunzione proponendone l'opposizione per vari motivi.
Dinanzi al competente Tribunale di Bari, la parte opponente eccepiva, principalmente, l'invalidità del deliberato per essersi formato senza la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto e, nello specifico, dell'ingiunto a cui non era mai pervenuto l'avviso de quo. Tuttavia, tale motivo d'impugnazione era respinto in quanto, al massimo, avrebbe determinato l'annullabilità della decisione in tal caso non tempestivamente invocata nelle sedi competenti.
Il Tribunale di Bari, invece, ha riconosciuto nel deliberato in valutazione un'ipotesi di nullità. Nel concreto, infatti, aveva vietato al singolo condòmino di apporre la guaina sul terrazzo di sua proprietà interessato dai lavori, senza il suo consenso.
Per l'effetto ha accolto l'opposizione, poiché era suo dovere accertare e dichiarare l'invalidità de quo, anche d'ufficio, come ampiamente sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità "le ragioni di economia processuale, in linea col principio costituzionale della ragionevole durata del processo (art. 111, secondo comma, Cost.), impongano di riconoscere al giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo il potere di sindacare, ove richiesto, l'invalidità della deliberazione posta a fondamento dell'ingiunzione.
Quanto detto vale innanzitutto con riguardo al caso in cui la deliberazione assembleare sia affetta da "nullità".
È sufficiente, a tal fine, osservare che la nullità, quale vizio radicale del negozio giuridico, impedisce, per sua natura, allo stesso di produrre alcun effetto nel mondo del diritto; essa è deducibile da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d'ufficio (art. 1421 cod. civ.).
Deve dunque riconoscersi - secondo i principi generali - che il giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo ha il potere di sindacare la nullità della deliberazione assembleare posta a fondamento della ingiunzione, che sia stata eventualmente eccepita dalla parte; egli ha altresì il potere-dovere di rilevare d'ufficio l'eventuale nullità della deliberazione, con l'obbligo - in tal caso - di instaurare sulla questione il contraddittorio tra le parti ai sensi dell'art. 101, secondo comma, cod. proc. civ. (cfr. Cass., Sez. Un., n. 26242 del 12/12/2014; Cass., Sez. 2, 11. 26495 del 17/10/2019)".
Più precisamente, nel valutare gli atti, l'ufficio pugliese ha accertato che l'assemblea aveva inciso illegittimamente sui diritti esclusivi dell'opponente. Il consesso aveva, quindi, esorbitato dai propri poteri. L'accoglimento dell'opposizione per tale motivo è stato, dunque, inevitabile.
Assemblea incide sui diritti esclusivi: ci vuole il consenso dell'interessato?
Nel caso in esame, il Tribunale di Bari ha riconosciuto un'ipotesi di deliberazione dal contenuto impossibile giuridicamente. Il consesso, infatti, aveva assunto una decisione che esorbitava dai propri poteri, visto che aveva deciso di vietare al proprietario del lastrico di apporre la pavimentazione sul medesimo.
In tale circostanza, dunque, l'assemblea aveva inciso sui diritti esclusivi del singolo proprietario. Ciò non sarebbe stato possibile, a meno di ottenere il consenso del diretto interessato, nell'occasione nemmeno presente all'assemblea de quo.
In conclusione, quindi, l'ufficio pugliese ha ricordato che l'assemblea può incidere e decidere sulla proprietà altrui soltanto con il consenso del diretto interessato o alla luce di un regolamento condominiale, previamente accettato, che preveda tale evenienza "in tema di condominio, i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli alti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parli di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini (cfr. Cass. civ. sentenza n. 4726/2016)".
In mancanza, ogni ingerenza nella proprietà altrui sarebbe invalida e priva di efficacia.
