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Parti condominiali, l'assemblea non può individuarle
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Parti condominiali, l'assemblea non può individuarle

Ecco perchè l'assemblea non ha il potere di individuare quali sono le parti comuni di un edificio e quali le porzioni di proprietà esclusiva.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea condominiale non ha il potere di individuare quali sono le parti comuni di un edificio e quali le porzioni di proprietà esclusiva.

Ove fosse deliberato che un determinato bene è condominiale, ovvero in proprietà esclusiva, quella deliberazione dovrebbe essere considerata insanabilmente nulla.

La circostanza, pacifica, deriva dal fatto che l'assemblea ha poteri di gestione dei beni comuni, non di loro individuazione. Alla stessa conclusione, quando se n'è occupata, è giunta anche la Suprema Corte di Cassazione.

Di ciò diremo, oltre, qui è utile specificare un aspetto: delibera condominiale nulla vuol dire impugnabile in ogni tempo; ma la nullità, dice l'art. 1421 c.c. non fa venire meno gli effetti dell'usucapione.

Che cos'è un condominio?

Per rispondere alla domanda basta dire: il condominio è una particolare forma di comunione, particolare anche perché forzosa, nella quale al fianco di beni di proprietà esclusiva - le unità immobiliari - esistono parti dell'edificio in comproprietà tra i titolari dei primi.

Parti in condominio, ossia beni, servizi ed impianti accessori e funzionali al godimento delle proprietà individuali.

Le scale, per accedere ai vari piani, l'impianto idrico, fino alla diramazione nella singola abitazione, ecc.

L'elenco dei beni comuni - elenco esemplificativo e mai tassativo - è contenuto nell'art. 1117 c.c.; questa è una norma derogabile, ovvero implementabile dallo stato dei luoghi, oppure:

  • dagli atti d'acquisto;
  • dal regolamento contrattuale ad essi allegato fin dal primo atto di cessione (che rappresenta il momento costitutivo del condominio).

Assemblea e cose comuni

Una volta sorto il condominio, sia esso minimo o con tanti partecipanti, esso avrà sempre un organismo gestionale immancabile ed insopprimibile; l'assemblea.

È in seno all'assemblea che vanno assunte tutte le decisioni afferenti alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

L'assemblea ordina e l'amministratore, ove presente, esegue: è ricorrente il parallelo con il potere legislativo detenuto ed esercitato dal Parlamento. E se il Parlamento deve muoversi nell'ambito dei limiti imposti dalla Costituzione (le leggi devono essere rispettose dalla Costituzione, altrimenti la Corte Costituzionale potrà dichiararle illegittime), allo stesso modo l'assemblea condominiale dovrà agire nei limiti impostile dalla legge.

=> Assemblea di Condominio

Assemblea e inventario delle parti comuni

Uno dei limiti che la legge impone all'assemblea è la gestione dell'esistente. Se esistono dei criteri di riparto delle spese, l'assemblea non può far altro che applicarli. La loro modifica è possibile solamente se tutti i condòmini sono d'accordo.

Lo stesso dicasi per la valutazione di ciò che è condominiale oppure non lo è. L'assemblea non può dir nulla in merito.

Al riguardo, come si accennava in principio, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «in tema di condominio, non rientra nei poteri dell'assemblea la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.». (Cass. 20 marzo 2015 n. 5657, Arch. locazioni 2015, 5, 502).

Così come l'assemblea non ha il potere di decidere ciò che è comune e ciò che non lo è, allo stesso modo l'amministratore non può dirsi in alcun modo obbligato a recensire ciò che è comune e ciò che non lo è. Nessun obbligo e nemmeno nessun potere in tal senso.

Ove sorgessero contrasti sulla condominialità di un bene (es. l'amministratore ripartisce una spesa tra tutti mentre uno si considera proprietario, o viceversa), questi, lo vedremo qui di seguito, in larga parte devono essere risolti in un contenzioso tra tutti i condòmini, ovvero da un accordo da tutti questi.

=> Parti comuni edificio in condominio

Azioni a tutela della proprietà

A ben vedere, a seconda dei casi, l'assemblea non ha nemmeno il potere di deliberare azioni legali inerenti alla proprietà.

Un conto è l'azione che tende a tutelare il possesso: si pensi ad esempio all'azione legale contro il condòmino o un terzo che s'intromette nel possesso d'un bene. In tal caso l'assemblea - e prim'ancora l'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c. - ha il potere di deliberare l'azione di manutenzione nel possesso.

Diverso il caso dell'azione di rivendicazione: qui, chi si dichiara proprietario di una cosa non ne ha nemmeno il possesso materiale e con l'azione in esame intende acquisirlo.

Stando così le cose, quindi, ove fosse riconosciuto all'assemblea il potere di promuovere azione di rivendicazione si riconoscerebbe al condominio il potere di domandare d'essere considerato proprietario d'un bene e quindi, sia pur indirettamente, all'assemblea di decidere ciò che considera condominiale.

Una simile prerogativa è esercitabile solamente dai condòmini, tutti assieme ovvero ciascuno per proprio conto, in un'azione che deve necessariamente coinvolgere tutti gli interessati (così detto litisconsorzio necessario).

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