Il caso. un condomino citava in giudizio il Condominio per l'annullamento della delibera con la quale l'assemblea aveva deliberato, tra l'altro, l'eliminazione della cosiddetta assemblea particolare (o di scala) prevista dall'articolo 21 del regolamento condominiale.
Tale assemblea era composta dai soli proprietari delle unità immobiliari site in una delle sette palazzine che compongono l'edificio condominiale, per la gestione e manutenzione di beni comuni soltanto a tali proprietari, elencati nell'art. 4 dello stesso regolamento.
L'assemblea di scala. Secondo il condomino, la modifica del regolamento condominiale incideva sulla ripartizione delle spese comuni.
Infatti, eliminando l'assemblea particolare dagli organi di rappresentanza e di amministrazione del condominio, tutte le spese relative alle parti comuni anzidette non sarebbero state più deliberate dai soli proprietari dei singoli appartamenti di ciascuna palazzina, ma dall'assemblea generale.
La decisione dell'assemblea era da considerarsi illegittima, perché, avendo eliminato l'assemblea particolare e non avendo l'assemblea generale competenza per l'approvazione delle spese delle singole scale, allo stato non vi era alcun organo competente a deliberare sulle parti comuni sopra elencate.
I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale
La decisione. Il tribunale di Roma ha accolto la tesi del condomino e annullato la delibera. Osserva il giudice che la modifica del regolamento in esame "non si limita ad incidere sulla fruizione o il godimento delle parti comuni, ma ha lo scopo di eliminare l'organo assembleare particolare (c.d. assemblea di scala) alfine - deve ritenersi, diversamente non se ne comprenderebbe la ragione -di far ricadere la competenza a deliberare in capo all'assemblea generale.
Tale modifica appare tuttavia illegittima, se adottata a maggioranza, nella parte in cui finisce con l'attribuire una competenza (con le conseguenti ricadute anche in tema di riparto delle spese) in capo a soggetti diversi da quelli che sono i comproprietari dei beni interessati: l'art.4 sopra richiamato dispone difatti che una serie di beni siano in comunione tra i soli titolari di unità immobiliari della singola palazzina, i quali con la delibera in esame si troverebbero tuttavia vincolati da deliberazioni (relative a tali beni) assunte da una assemblea composta anche (ed in larga parte, essendo sette palazzine) da soggetti che non sono comproprietari di qui beni e non sono destinati a sopportarne le spese".
Continua [...]
