In tutti i condomini, quando si vogliono realizzare dei lavori di una certa rilevanza e dal costo non irrisorio, si raccolgono dei preventivi prima di procedere all'approvazione dell'intervento. In genere, una volta presa questa decisione, l'acquisizione delle varie offerte non è demandata al solo amministratore, ma a tutti i proprietari.
In questo modo, ognuno ha la possibilità di contribuire alla formazione della volontà del fabbricato e tutti hanno la facoltà di proporre, potenzialmente, l'impresa migliore nel rapporto qualità prezzo.
È accaduto ciò anche in questo edificio lombardo, dove in prospettiva dell'installazione di una recinzione al portico del fabbricato, l'assemblea, all'unanimità dei presenti, aveva deciso di raccogliere dei preventivi. Tale compito era stato demandato all'amministratore e a tutti i condòmini.
È successo, però, che alcuni proprietari non fossero d'accordo con questa decisione. Per questo motivo, essi proponevano impugnazione avverso la delibera per vari motivi (ad esempio, la violazione dei termini di convocazione, in tema di modifica della destinazione di un bene comune).
Da tale iniziativa sono derivati ben due gradi di giudizio, culminati con la recente sentenza della Corte di Appello di Milano n. 888 del 28 marzo 2025. In entrambi i procedimenti, i magistrati hanno, sostanzialmente, valutato se è impugnabile un'assemblea che decide, solamente, di raccogliere dei preventivi per dei lavori da approvare.
Non ci resta che verificare cosa è emerso da questo contenzioso.
Modifica destinazione d'uso dei beni comuni: quali termini per la convocazione dell'assemblea?
Il Codice civile prevede dei termini più elevati da rispettare prima di convocare un'assemblea che è indirizzata a discutere ed eventualmente ad approvare la modifica della destinazione d'uso di un bene comune «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso (art. 1117 ter cod. civ.)».
Dalla lettura della norma appena citata, appare evidente che la violazione di questi particolari termini di convocazione e della modalità a tale scopo previste determini l'invalidità della successiva deliberazione.
Proprio ciò che gli attori del procedimento in commento hanno eccepito per invalidare la riunione. Essa, allo scopo di valutare il sistema da adottare per la chiusura del portico condominiale, aveva deciso di raccogliere dei preventivi a riguardo.
A quanto pare, però, la Corte di Appello di Milano non ha nemmeno valutato l'applicabilità o meno alla fattispecie in esame dell'art. 1117 ter cod. civ. Vediamo il perché.
Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni
Se l'assemblea vuole dei preventivi per i lavori, non è stata presa ancora alcuna decisione
Nella fattispecie oggetto della sentenza della Corte di Appello di Milano non è stata riconosciuta alcuna decisione che potesse, in qualche modo, pregiudicare i diritti e gli interessi della parte attrice.
La delibera in discussione, infatti, non aveva disposto alcuna modifica del bene comune e tanto meno alterato la destinazione d'uso del medesimo «gli attori non sono stati in alcun modo pregiudicati dal contenuto deliberativo della delibera impugnata e che le loro preoccupazioni relative alla possibile chiusura dell'accesso al locale commerciale di loro proprietà sarebbero risultati del tutto astratte e, comunque, del tutto svincolate dal contenuto della delibera per cui è causa, che nulla ha disposto in merito, né ha previsto alcuna modifica della destinazione d'uso dell'area porticato».
L'ufficio meneghino ha, quindi, precisato che il semplice mandato a raccogliere i preventivi per il lavoro paventato non può certo costituire una decisione «nessuna deliberazione relativa all'apposizione della cancellata nel porticato è stata assunta dall'assemblea condominiale del 28 giugno 2021, non potendo ritenere che il generico conferimento di un mandato all'amministratore e a qualsiasi condomino per la raccolta di preventivi per la posa di una cancellata a chiusura del porticato, simile a quella che delimita i giardini possa di fatto costituire un'effettiva decisione».
Insomma, le sollevate eccezioni relative ai termini di convocazione ed al quorum adottato nella votazione erano del tutto inconferenti, visto che non c'era stata alcuna approvazione di alcun lavoro.
In pratica, volendo aggiungere qualcosa alla sentenza in commento, si trattava di una delibera, puramente, programmatica, rispetto alla quale difettava, evidentemente, ogni interesse ad agire in quanto del tutto inidonea ad incidere sui diritti dei partecipanti alla comunione.
