Il D.L. 14 agosto 2020 n. 104, aggiungendo un comma finale all'art. 66 disp. att. c.c., ha formalmente introdotto l'assemblea da remoto; prima di tale novella la partecipazione in modalità di videoconferenza era dibattuta in giurisprudenza:
- un orientamento (Trib. Bergamo, 13 gennaio 2022, n. 38) riteneva che l'amministratore non potesse mai convocare l'adunanza mediante piattaforme telematiche, trattandosi di pratica sconosciuta all'ordinamento;
- secondo altra tesi (Trib.
Bolzano, 17 agosto 2022, n. 789), invece, anche prima della riforma sarebbe stato legittimo consentire ai condòmini di partecipare online, atteso che il luogo della riunione può anche essere virtuale.
La maggioranza per convocare l'assemblea da remoto
Ad ogni buon conto, a partire dal 2020 il legislatore ha formalmente introdotto l'assemblea in videoconferenza, alla quale l'amministratore può fare ricorso ogni volta che lo chieda la maggioranza dei condòmini.
Secondo l'orientamento dominante (Trib. Taranto, 11 marzo 2025, n. 574), la maggioranza a cui si riferisce la norma è numerica o per teste, essendo irrilevante il valore della quota di cui ciascuno è titolare.
Il voto favorevole dei condòmini va esternato per iscritto all'amministratore tramite pec, fax, raccomandata, consegna a mano, email, sms o chat.
Secondo la giurisprudenza prevalente (Trib. Milano, 29 maggio 2024, n. 5576), non è valido il consenso espresso a maggioranza in una precedente adunanza: la legge richiede infatti il voto della maggioranza dei condòmini dell'edificio, non quella dei condòmini presenti in assemblea.
Nemmeno è necessario convocare un'apposita riunione solo per deliberare sulle modalità di partecipazione nella successiva assemblea (Trib. Belluno, 20 marzo 2024, n. 146).
Secondo un orientamento (Trib. Milano, 9 agosto 2023, n. 6723), il consenso può essere espresso anche per fatti concludenti, come avviene allorquando, pur non avendo manifestato la propria autorizzazione, si partecipi ugualmente all'assemblea da remoto senza sollevare alcuna rimostranza (in senso contrario, Trib. Bergamo, 26 aprile 2024 n. 1015, il quale sottolinea la necessità che il consenso sia sempre preventivo).
Non occorre l'autorizzazione della maggioranza dei condòmini qualora la modalità da remoto sia contemplata nel regolamento: in questa ipotesi, l'amministratore deve ritenersi sempre facultato a ricorrere a tale modalità.
L'assemblea mista
Secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza (Trib. Padova 21 marzo 2022, n. 551), l'amministratore, se previsto dal regolamento o richiesto per iscritto dalla maggioranza dei condòmini, deve convocare l'assemblea garantendo la partecipazione in modalità di videoconferenza: ciò significa che l'adunanza dovrà svolgersi anche in presenza, consentendo così a coloro che non possono, non vogliono o non sono in grado di ricorrere alla piattaforma telematica di partecipare in presenza.
In altre parole, l'amministratore non può convocare l'assemblea solo in videoconferenza, estromettendo di fatto coloro che non ritengono consona tale modalità: a tutti deve essere garantita la partecipazione, quindi anche a chi intende presenziare fisicamente.
Dunque, a meno che il condominio non abbia votato all'unanimità di svolgere l'assemblea solo da remoto, l'amministratore dovrà indire un'assemblea mista, avendo cura di indicare nell'avviso di convocazione, a pena di annullabilità, non solo la piattaforma telematica per il collegamento da remoto ma anche il luogo fisico in cui possano ritrovarsi coloro che vogliono partecipare di persona.
Assemblea da remoto e mista: scenari
In assenza di un'espressa previsione regolamentare, dunque, gli scenari che possono prospettarsi sono i seguenti:
- i condòmini chiedono a maggioranza che l'adunanza si svolga in videoconferenza à l'amministratore deve convocare l'assemblea mista affinché la minoranza possa partecipare in presenza;
- i condòmini chiedono all'unanimità che l'adunanza si svolga in videoconferenza à l'amministratore può convocare l'assemblea prevedendo la sola modalità da remoto;
- la minoranza dei condòmini chiede la partecipazione in videoconferenza à l'amministratore non è obbligato a convocare l'assemblea con modalità che consentano anche la partecipazione da remoto.
È quindi da ritenersi nulla la clausola regolamentare che imponga sempre e comunque l'assemblea esclusivamente in modalità di videoconferenza.
Cosa succede se l'amministratore non convoca l'assemblea da remoto?
Se l'amministratore, pur avendo ricevuto l'autorizzazione dalla maggioranza dei condòmini, non convoca l'assemblea (anche) in modalità di videoconferenza, la successiva deliberazione potrebbe essere impugnata da coloro che hanno chiesto di partecipare da remoto.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Palermo 8 marzo 2022), l'amministratore che non convoca l'assemblea in modalità di videoconferenza non commette una grave irregolarità che giustifica la sua revoca giudiziale, se ha agito nell'interesse della collettività e in modo da garantire la massima partecipazione possibile.
Chi sceglie la piattaforma elettronica?
La scelta della piattaforma elettronica che consenta la partecipazione in modalità di videoconferenza è scelta dall'amministratore, a meno che i condòmini non abbiano espresso una precisa preferenza.
La piattaforma deve permettere la partecipazione contestuale ai condòmini che ne abbiano fatta richiesta, garantendo la diretta streaming e la possibilità di prendere parte attivamente ai lavori, partecipando quindi alla discussione.
Il voto può essere espresso anche tramite la chat in dotazione alla piattaforma, trattandosi di un modo inequivoco di manifestare la propria volontà.
Cosa succede se cade la connessione?
Se durante l'adunanza dovesse cadere la connessione, il condomino "offline" si considera assente al pari di colui che, mentre l'adunanza è ancora in corso, decide di andare via; ciò significa che verrà computato nel quorum costitutivo ma non in quello deliberativo.
Se invece la disconnessione è imputabile al presidente o all'amministratore che gestisce la piattaforma, deve ritenersi che la deliberazione sia annullabile per non aver garantito la partecipazione a uno dei condòmini.
Segretario, presidente e sottoscrizione del verbale
L'art. 66 disp. att. c.c. stabilisce che, a seguito dell'assemblea in videoconferenza, il verbale vada redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente e, successivamente, trasmesso a tutti i condòmini e all'amministratore secondo le modalità stabilite per l'avviso di convocazione.
Si tratta di una novità assoluta perché, prima del 2020, il corpus normativo condominiale non contemplava le figure del segretario e del presidente; la giurisprudenza (Trib. Roma, 30 novembre 2020 n. 17028; Cass., 9 maggio 2017 n. 11375), inoltre, riteneva che il verbale non dovesse essere sottoscritto.
A seguito della novella, deve ritenersi che, quando l'assemblea prevede anche la partecipazione da remoto, segretario e presidente debbano necessariamente essere nominati e quest'ultimo debba sottoscrivere il verbale, pena l'invalidità della deliberazione (tanto sembra evincersi, incidentalmente, da Cass., 19 marzo 2024, n. 7260).
Il verbale deve essere trasmesso a tutti i condòmini, anche ai presenti, mediante raccomandata, pec, fax o consegna a mano; sono ammesse modalità alternative, purché i condòmini acconsentano.
Si può registrare l'assemblea da remoto?
Secondo il Garante per la privacy, l'assemblea condominiale può essere registrata solo con il consenso di tutti i presenti, regolarmente riportato nel verbale; ciò varrebbe anche nell'ipotesi di registrazione della videoassemblea.
Secondo l'insegnamento della Corte di Cassazione (n. 24797/2024), invece, è sempre possibile registrare le conversazioni tra presenti, soprattutto se servono a tutelare un proprio diritto; ciò che conta è che il materiale non venga indebitamente pubblicato.
=> È possibile realizzare l'assemblea in forma c.d. mista?
Quando si può impugnare la deliberazione dell'assemblea da remoto?
I vizi della deliberazione sono sempre gli stessi; per l'assemblea in videoconferenza si aggiunge la necessità che nell'avviso di convocazione sia indicata la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa: l'omissione è causa di annullabilità al pari di ogni altro vizio della convocazione.
La deliberazione può inoltre essere impugnata:
- se è l'esito di un'assemblea da remoto imposta dall'amministratore il quale non ha ottenuto il previo consenso della maggioranza (Trib. Milano, 29 maggio 2024, n. 5576);
- quando nell'avviso di convocazione non c'è anche l'indicazione del luogo fisico per la modalità mista;
- se non è stata data la possibilità ai presenti di partecipare in modo effettivo, ad esempio impedendo loro di prendere la parola;
- se il collegamento si è interrotto per cause imputabili al condominio;
- quando il verbale non è sottoscritto dal presidente (sul punto però non si è ancora formata una giurisprudenza significativa).
