Come prevede l'articolo 66 disp. att. c.c., l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
L'articolo 66 disp. att. c.c. riconosce quindi ai condomini un potere di impulso alla convocazione dell'assemblea in presenza di una duplice condizione: a) la formalizzazione della richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio; b) l'inerzia, per oltre 10 giorni, da parte dell'amministrazione.
L'eccezionalità del potere di auto convocazione è, pertanto, circoscritto alla sussistenza delle due circostanze sopra indicate in difetto delle quali ai condomini è preclusa ogni possibilità di convocare l'assemblea.
La convocazione deve avvenire mediante avviso che abbia il contenuto specificato dal comma 3 dell'art. 66 disp. att. c.c. (ossia l'indicazione specifica dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa), e pur non essendo essenziale la sottoscrizione di tutti i condomini che abbiano assunto l'iniziativa, dall'avviso deve comunque risultare chi convoca l'assemblea.
In merito a tale argomento si segnala una recente decisione del Tribunale Santa Maria Capua Vetere (sentenza 1 luglio 2024 n. 2636).
Autoconvocazione dell'assemblea irregolare e delibera annullabile. Fatto e decisione
Alcuni condomini citavano in giudizio davanti al Tribunale il condominio, in persona dell'amministratore p.t., per sentir dichiarare ai sensi dell'art. 1137 c.c., la nullità della convocazione dell'adunanza assembleare per insussistenza dei requisiti previsti dall'art. 66 disp. att. c.c. e per altri motivi.
Con separato ricorso, gli attori chiedevano al Tribunale di sospendere in via immediata l'efficacia esecutiva della delibera impugnata, ritenendo sussistenti tanto il fumus boni iuris che il periculum in mora, presupposti necessari ai fini della concessione del provvedimento richiesto.
Il convenuto si costituiva dapprima nel subprocedimento cautelare, chiedendone il rigetto per difetto dei presupposti di legge, nonché successivamente nel giudizio di merito, sostenendo l'infondatezza della domanda attorea e la legittimità della delibera impugnata in ordine la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 66 disp. att. c.c. per la sua convocazione. Il Tribunale ha dato ragione agli attori, confermando la nullità della convocazione dell'assemblea per insussistenza dei requisiti di cui all'art 66 disp. att. c.c. Come ha notato il giudicante la richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria è stata sottoscritta da ben 37 condomini per totali 302,238 millesimi, nel rispetto dunque della previsione normativa.
Il Tribunale ha sottolineato però che, sebbene sia stata legittima la richiesta di convocazione dell'assemblea da parte dei condomini, la convocazione dell'assemblea è invece risultata illecita perché è stata effettuata da soggetto non legittimato, in quanto né condomino richiedente, né ancora amministratore del condominio convenuto e neppure proprietario di immobili facenti parte del complesso edilizio; in altre parole la convocazione è stata fatta da un soggetto che all'epoca dei fatti era del tutto estraneo all'ente di gestione.
Del resto il giudicante ha notato che il detto soggetto non risulta abbia avuto alcuna delega alla convocazione dell'assemblea o procura speciale, non potendo ritenersi sufficiente una delega implicita (come asserito dal condominio), stante l'inderogabilità della prescrizione normativa in ordine alle modalità di convocazione, dovendo pertanto ritenersi irregolare la convocazione da parte di un terzo estraneo al condominio e tale da viziare irrimediabilmente la delibera assunta all'esito dell'assemblea così convocata.
Il Tribunale ha sottolineato che la convocazione dell'assemblea, oltre ad essere sottoscritta da soggetto del tutto estraneo al condominio, è risultata pure priva di qualunque indicazione o nominativo dei condomini promotori, venendo indicato genericamente "i condomini".
Alla luce di quanto sopra, stante l'irregolarità della convocazione dell'assemblea, il giudicante ha dichiarato l'illegittimità della delibera impugnata.
In particolare il giudice campano ha precisato che le lacune e le irregolarità del procedimento di convocazione e di informazione dei condomini, compresa la stessa convocazione dell'assemblea da parte di un soggetto "estraneo" e, quindi, non legittimato, non possono che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, espressamente soggette, come tali, all'impugnazione per annullamento, da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c.
Autoconvocazione assemblea di condominio, quando c'è rischio di annullamento?
Regole per la convocazione dell'assemblea condominiale: requisiti e procedure
L'art. 66 disp. att. c.c. , comma 1, non prevede forme tassative per la "richiesta" di convocazione assembleare proveniente da condomini, bastando perché produca l'effetto della decorrenza del termine di dieci giorni che essa giunga nella sfera di conoscenza dell'amministratore; tale interpretazione della norma attiene alla sola richiesta e non alla successiva convocazione assembleare, alla quale possono provvedere direttamente i condomini promotori mediante avviso che abbia il contenuto specificato dal terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. e dal quale risulti chi convoca l'assemblea, per quanto non sia essenziale la sottoscrizione di tutti i condomini che abbiano preso l'iniziativa (Cass. civ., sez. II, 21/02//2023, n. 5319).
In ogni caso ciascun condomino può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea soltanto nel caso di inerzia o mancanza e non anche in quello di impedimento dell'amministratore (ad esempio per malattia).
