Nel corso del tempo il conto corrente condominiale ha assunto sempre maggiore rilevanza, fino a costituire un obbligo giuridico ben determinato all'interno della l. n. 220/2012.
Il conto corrente condominiale, essendo previsto a tutela dei singoli condomini, deve poter essere visionabile dagli stessi, altrimenti verrebbe meno la trasparenza della gestione condominiale.
Il rifiuto di rilasciare copia dell'estratto conto del condominio
In linea generale il singolo condomino, non avendo la "firma" ad operare sul conto, autorizzazione che spetta all'amministratore, non può rivolgersi direttamente alla banca, ma deve passare attraverso l'amministratore il quale, nella qualità di custode della documentazione condominiale, è tenuto a rilasciarne copia.
L'amministratore è comune mandatario di tutti i condomini e, in tale veste, è tenuto ad un obbligo di totale trasparenza nei confronti di tutti i condomini, tenuto conto anche del fatto che il diritto dei condomini di ottenere, su loro richiesta, la rendicontazione periodica del conto corrente è espressamente prevista dal legislatore.
L'articolo 1129 c.c., comma 7 è chiarissimo: l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Se l'espressione "per il tramite dell'amministratore" venisse intesa come solo attraverso l'amministratore, risulterebbe, tra l'altro, negato e abrogato, per i condomini, il diritto di richiedere e accedere alla documentazione bancaria che viene invece riconosciuto ai correntisti dall'art. 119, comma 4, del Testo Unico Bancario - mentre quest'ultima norma, in quanto avente carattere speciale, è destinata a prevalere sulla nuova disciplina condominiale e ad essere ancora applicata.
Pertanto, la previsione del nuovo art. 1129 c.c. non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all'amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all'amministratore stesso: se quest'ultimo non provvede, il condominio ha diritto di ottenere la documentazione relativa al conto corrente del condominio mediante istanza diretta alla banca.
Sarà quindi opportuno che il condomino, onde procurarsi le prove dell'infruttuosa richiesta all'amministratore, faccia pervenire a quest'ultimo la richiesta con raccomandata A.R. e che di tanto dia copia all'istituto di credito.
Accertato l'inadempimento dell'amministratore all'obbligo di esibizione dei documenti, l'istituto di credito non potrà esimersi dal consentire l'accesso agli atti del condominio.
Rifiuto dell'amministratore di far vedere gli estratti conto, cosa fare?
Tale comportamento però può consentire al condomino o a un gruppo di condomini di richiedere la revoca dell'amministratore, potendo rappresentare una grave irregolarità (Trib. Alessandria 2 dicembre 2019).
Irregolarità dell'ex amministratore sul conto corrente prima del subentro del nuovo collega: la banca è responsabile?
È stato affermato che la banca non è obbligata a vigilare sulle condotte poste in essere dall'ex amministratore del condominio nella gestione del conto, fatta sempre salva l'eccezione in cui vi siano anomalie assolutamente evidenti.
Si è affermato infatti come non si possa pretendere che l'istituto bancario con il quale un condominio intrattenga rapporti di conto corrente, si trasformi in un controllore esterno della regolarità delle operazioni compiute dall'amministratore condominiale: in pratica la banca sarebbe obbligata a proteggere l'interesse del cliente solo in presenza di circostanze anomale.
Un condominio invece era certo della responsabilità della banca per il comportamento dell'ex amministratore il quale, nella stessa giornata in cui era stato nominato il nuovo amministratore in sua sostituzione (circostanza che a detta dei condomini era stata comunicata all'istituto bancario), aveva provveduto ad effettuare delle operazioni sul conto corrente condominiale prima che il subentrante amministratore si recasse in filiale per perfezionare la procedura di subentro.
È stato però respinto il ricorso all'ABF, Collegio di Torino, presentato dal condominio per richiedere il rimborso dell'importo di € 767,36, comprensivi del saldo a credito antecedente l'addebito contestato, nonché della somma versata dal condominio per l'estinzione dello scoperto al momento della chiusura del conto (ABF, Collegio di Torino, 08 aprile 2021, n. 9479).
Somma immessa dal condomino nel conto corrente condominiale a titolo di fondo cassa personale per far fronte a futuri lavori di manutenzione straordinaria: l'amministratore può usare queste somme per pagare debiti condominiali causati dalla morosità degli altri condomini?
Un caso recentemente affrontato dalla Cassazione prendeva l'avvio quando due condomini - che avevano immesso sul conto corrente del condomino la somma di € 9.656,23 come fondo cassa personale per far fronte a futuri lavori di manutenzione straordinaria della loro unità immobiliare e alle future spese condominiali - si accorgevano che detta somma non era più presente nelle voci di bilancio, così come non risultava più presente nelle casse condominiali.
L'amministratore citato davanti al Tribunale riconosceva l'esistenza del fondo personale dei condomini sin dal momento dell'assunzione dell'incarico di amministratore, nonché l'indicazione dello stesso tanto nei bilanci consuntivi pregressi quanto nei conti condominiali, giustificando l'ammanco con la necessità di utilizzare quell'importo per il pagamento di spese condominiali, essendosi alcuni condomini resi morosi nel pagamento di quanto dovuto.
Il Tribunale riconosceva la responsabilità dell'amministratore per essere venuto meno agli obblighi nascenti dal contratto di mandato, non essendo il convenuto riuscito a fornire la prova liberatoria della propria assenza di colpa, con riguardo alle negligenze contabili e all'ammanco contestato.
La Corte di Appello, invece, notava che, come risultava dal verbale, l'assemblea aveva riconosciuto pacificamente l'esistenza del loro diritto di credito nei confronti del condominio, con la conseguenza che non avevano subìto alcun pregiudizio a carattere patrimoniale dalla condotta posta in essere dall'amministratore, ben potendo in qualsiasi momento chiedere la liquidazione dell'importo di loro spettanza nuovamente presente sul conto corrente condominiale.
La Cassazione ha dato ancora torto ai condomini, ricordando che una delibera condominiale può avere rilevanza di atto di ricognizione di debito da parte del condominio nei confronti di un creditore (Cass. civ., Sez. III, 12/07/2023, n. 19987).
