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Il regolamento condominale può vietare l'apertura di asili nido nello stabile?
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Il regolamento condominale può vietare l'apertura di asili nido nello stabile?

Asili nido in condominio, è possibile vietarne l'apertura?

 

Un condominio può chiedere al Comune la revoca dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività di asilo nido, svolta nei locali dello stabile condominiale, perché tale attività è in contrasto con il regolamento condominiale?

Il caso. Un condominio ha chiesto al Comune la revoca dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività di asilo nido svolta nei locali dello stabile condominiale, rilasciata ad una società conduttrice del locale, assumendo il contrasto tra l'attività di asilo nido e l'art. 15 del regolamento condominiale, come accertato dal Tribunale Civile a conclusione di un giudizio tra il condominio e la proprietaria (un'altra società) del locale locato.

Il Comune, con determina del Dirigente dei Servizi Educativi, Scolastici e Culturali del 2 dicembre 2012, disponeva l'archiviazione dell'istanza di revoca sulle considerazioni che la sentenza del Tribunale Civile non era definitiva, pendendo appello; che essa riguardava diritti di natura privatistica; che l'autorizzazione era rilasciata salvi i diritti dei terzi; che la revoca può essere disposta solo in presenza di fatti ostativi certi e definitivi.

Il condominio, quindi, impugnato avanti al Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, determina dirigenziale.

La pronuncia di primo grado. Secondo il TAR, la circostanza sopravvenuta - nella specie "accertamento giudiziale dell'incompatibilità dello svolgimento dell'attività di asilo nido con l'assetto regolamentare del condominio" - incidendo sul requisito della disponibilità ed idoneità dell'immobile utilizzato per l'attività, risolvendosi nella mancanza di un fattore strumentale all'attività - imponeva al Comune di tenerne conto nell'esercizio del potere di autotutela sollecitato dal Condominio, non rilevando in contrario né la circostanza che la sentenza del Tribunale Civile […] che aveva accertato l'illegittimità dell'attività di asilo nido con le norme del regolamento condominiale, fosse stata resa tra soggetti terzi rispetto alla società che gestisce l'asilo, né che la sentenza del Tribunale civile non costituisse giudicato, essendo pur sempre esecutiva".

Infatti, è venuta meno la possibilità giuridica di esercitare al suo interno l'attività di asilo nido; che non potrebbe aversi riguardo esclusivamente al titolo civilistico che determina la disponibilità dell'immobile in capo alla società, omettendo di tributare la dovuta considerazione all'intervenuta preclusione, per effetto di una sentenza che, ancorché, non definitiva è immediatamente esecutiva, allo svolgimento all'interno di tale immobile di un'attività qualificata come contraria alle regole condominiali.

Contro tale sentenza è stato, quindi, proposto appello.

La sentenza del Consiglio di Stato. Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado perché "la circostanza che la situazione controversa coinvolga rapporti di diritto privato, che dovrebbero trovare soluzione nella sede civile, non esclude che possa e debba trovare componimento in sede amministrativa e nell'ambito del procedimento amministrativo, che per come disciplinato dalla normativa vigente, attraverso il contraddittorio tra le parti interessate e l'acquisizione di tutti gli elementi rilevanti alla decisione finale, è volto a prevenire, per quanto possibile, le controversie tra privati.

Ove la fattispecie venga inquadrata, quindi, nel più ampio contesto socio - economico, caratterizzato dalla compresenza di una pluralità di interessi e diritti facenti capo a soggetti diversi ed operanti su diversi piani, la circostanza che dal punto di vista meramente pubblicistico un'attività sia consentita, non esclude che all'esercizio ostino ragioni operanti sul diverso piano dei rapporti tra privati e che l'amministrazione nell'esercizio del potere decisionale non debba tenere debito conto di esse. (Questo condominio non è una pensione.)

In tale ottica, non assume carattere assorbente:

  • né la presenza di tutti i requisiti di ordine soggettivo e oggettivo previsti dalla normativa di settore per l'esercizio dell'attività di asilo nido,
  • né che l'immobile abbia la destinazione d'uso per l'esercizio dell'attività di asilo nido,
  • né che l'immobile sia idoneo all'attività dal punto di vista strutturale e igienico - sanitario.

Infatti, ciò che è rilevante "è la tutela dei diritti dei terzi, cui sono sempre subordinati gli atti di assenso dell'amministrazione all'esercizio di attività regolamentate, che come detto, non si risolve nella clausola "con salvezza dei diritti dei terzi" che chiude il provvedimento amministrativo, richiedendosi all'amministrazione una più accurata verifica della sussistenza di tali diritti, perlomeno, allorché ne acquisisca la conoscenza, perché fatti valere proprio dai titolari dei diritti.

La insufficiente e inadeguata valutazione di tutti gli elementi suddetti evidenzia l'illegittimità del provvedimento di archiviazione oggetto di impugnazione"

Tale clausola, infatti, non esclude che già in sede di procedimento amministrativo debba aversi riguardo alle situazioni di contrasto tra privati e ove possibile consentire accomodamenti e soluzioni, ove gli interessi privati contrapposti vengano in rilievo e siano portati a conoscenza dell'amministrazione.

Conclusione. Se il regolamento condominiale non consente l'attivazione di asili nido negli immobili condominiali e nell'autorizzazione rilasciata dal comune è stata riportata la clausola "fatti salvi i diritti di terzi", l'efficacia del provvedimento autorizzatorio dovrebbe venir meno dopo l'accertamento del giudice civile dell'incompatibilità di tale attività con il regolamento.

=> Vietata l'apertura della sala giochi grazie al regolamento condominiale

Scarica Consiglio di Stato, Sezione 5, Sentenza 27 maggio 2014, n. 2726

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