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Ascensore nella chiostrina del condominio storico: la Soprintendenza se vuole dare parere negativo non deve perdere tempo

Tale organo ministeriale non può temporeggiare e deve pronunciarsi sulla relativa richiesta nel termine previsto dalla legge.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
28 Lug, 2023

La Suprema Corte ha confermato come la natura condominiale del cavedio o pozzo luce posto nell'edificio condominiale (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) - cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune - discenda dalla prevalente destinazione di dare aria e luce a locali secondari.

Se nell'atto costitutivo del condominio, l'originario proprietario del fabbricato non si riserva la proprietà del pozzo di luce, tale bene diventa di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Anche tale spazio interno quindi è fruibile dai condomini, con i soli limiti posti dall'articolo 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri proprietari.

Entro i limiti dettati da tale norma può essere possibile l'installazione di un ascensore in una chiostrina.

Possono sorgere però problemi nel caso in cui tale innovazione sia funzionale all'eliminazione delle barriere architettoniche da attuare in edifici gravati da un vincolo di tutela monumentale.

La questione è stata affrontata da una recente sentenza del Tar Lazio n. 12445 del 24 luglio 2023.

Parere negativo della Soprintendenza sull'ascensore nella chiostrina del condominio storico. Fatto e decisione

Due coniugi, affetti da gravi patologie che ne pregiudicavano la capacità motoria e di deambulazione, chiedevano ai condomini di deliberare l'installazione di un ascensore.

L'assemblea condominiale approvava la realizzazione di detto impianto nella chiostrina interna dell'edificio, con progetto trasmesso per l'acquisizione dell'autorizzazione ex art. 21, co. 4 d. lgs. n. 42/2004 alla competente Soprintendenza.

Quest'ultima, però, esprimeva parere negativo sia per l'ingombro eccessivo dell'ascensore all'interno della chiostrina (pari ad un totale di quasi il 43% dell'area), sia perché tale intervento dal punto di vista della tutela del monumento, avrebbe pregiudicato fortemente la percezione visiva dei luoghi, oltre ad arrecare danni irreversibili alle murature storiche a seguito dei necessari ancoraggi. La Soprintendenza rilevava la possibilità di installare un impianto servoscala per il superamento delle barriere architettoniche.

Il condominio e i due coniugi si rivolgevano al Tar chiedendo la declaratoria di inefficacia e, in ogni caso, l'annullamento del parere negativo. In particolare i ricorrenti lamentavano l'intervenuta formazione del silenzio assenso sulla richiesta di autorizzazione, essendo decorso il termine di legge (120 giorni dalla data di presentazione dell'istanza) previsto dalla normativa speciale sull'abbattimento delle barriere architettoniche.

Il Tar ha dato ragione ai ricorrenti. I giudici amministrativi hanno evidenziato che, alla luce del quadro normativo attualmente in vigore, in cui le disposizioni di tutela dei beni di interesse culturale sono state recepite all'interno del Codice dei beni culturali e del paesaggio (di cui al d. lgs. n. 42/2004), si desume che, laddove si tratti di eseguire una innovazione funzionale all'eliminazione delle barriere architettoniche da attuare in edifici gravati da un vincolo di tutela monumentale, fermo restando l'esigenza di conseguire la preventiva autorizzazione della competente Soprintendenza ai sensi dell'art. 21 del medesimo Codice, tale organo ministeriale deve pronunciarsi sulla relativa richiesta nel termine di 120 giorni.

Di conseguenza, come sottolinea lo stesso Tar, trascorso tale lasso temporale, la mancata pronuncia nel termine detto equivale ad assenso.

Eliminazione barriere architettoniche e superbonus

In pratica la Soprintendenza non ha tenuto conto dell'avvenuta formazione per silenzio assenso, ai sensi degli artt. 4, co. 2 e 5 l. n. 13/1989, di un titolo autorizzatorio perfettamente valido ed efficace, non rimosso in autotutela. È stato quindi accolto il ricorso, mentre è stato annullato il parere reso dalla Soprintendenza.

Importanza del parere della Soprintendenza per l'installazione di ascensori in edifici storici

La decisione in commento conferma che il parere della Soprintendenza - prescritto per opere di qualunque genere che si intendano eseguire su un'immobile di interesse artistico o storico - viene sottoposto ad una disciplina acceleratoria speciale, nel caso appunto che dette opere siano finalizzate a rimuovere barriere architettoniche: l'art. 5 della citata legge n. 13/1989 prescrive infatti che la Soprintendenza debba pronunciarsi entro 120 giorni, "anche impartendo, ove necessario, apposite prescrizioni" e richiamando il precedente articolo 4, nelle parti (commi 2, 4 e 5) in cui la mancata pronuncia nel termine prescritto "equivale ad assenso (Cons. Stato, Sez. VI, 5 marzo 2014, n. 1032).

In ogni caso si deve tenere conto che, considerata l'importanza della collocazione del manufatto in questione, una ridotta "fruibilità" di porzioni comuni dell'edificio è destinata ad assumere valenza recessiva, a meno che l'innovazione non comporti che alcune porzioni comuni dell'immobile diventino inservibili o che la modifica pregiudichi od esponga a rischio la stabilità e la sicurezza del fabbricato (Trib.

Vicenza 1 luglio 2021, n. 1370). In quest'ottica è stata ritenuta legittima l'installazione di un ascensore nella chiostrina di un caseggiato in quanto il CTU ha evidenziato l'assenza di violazione del decoro dell'edificio e di pericolo per la statica o per perdite di gas, una distanza della finestra della cucina rispetto al muro, già prima dell'installazione dell'ascensore, inferiore a tre metri, una ridotta illuminazione e areazione della cucina già di per sé esistente, indipendentemente dalla riduzione determinata dalla presenza dell'ascensore (Trib. Roma 26 ottobre 2021 n. 16720).

Sentenza
Scarica Tar Lazio 24 luglio 2023 n. 12445
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