Chi paga le tasse per contratto di locazione cointestato agli ered ma con diritto di abitazione?

Buongiorno, alla morte di mio padre nel 2012 ho ereditato il 25% dell'apprtamento in cui vivevano i miei genitori, mia madre quindi ha ottenuto il 75% e il diritto di abitazione, io vivo in un altra città. Nel 2013 poichè l'immobile era di grandi dimensioni, per far fronte alle spese, abbiamo deciso di affittare due stanze con regolare contratto di locazione. Negli anni si sono susseguiti diversi inquilini e quindi diversi contratti, le agenzie immobiliari (varie) che ci hanno assistite hanno sempre predisposto contratto di locazione indicando quali locatori mia madre ed io. Per le denunce dei redditi sia mia madre che io abbiamo utilizzato CAF, lei a Bologna, io a Firenze. Entrambi i CAF (trovandosi d'accordo sull'intepretazione normativa) hanno provveduto a denunciare i redditi derivanti dall'immobile completamente a carico di mia madre in seguito a diritto di abitazione, e lo stesso anche per quanto riguarda il reddito derivante da locazione parziale dell'immobile. Ne consegue che dal 2013 ad oggi mia madre denuncia e paga il 100% dei redditi derivati dalla locazione parziale dell'immobile e io nulla.

A settembre 2017 ho ricevuto una comunicazione da parte dell'agenzia delle entrate nella quale mi si invita a verificare, proponendomi una correzione, la parte dei redditi derivanti da locazione di immobili. La somma di cui si parla è esattamente il 25% del totale del canone di locazione annuale. Poichè viene fornito un numero telefonico al quale rivolgersi sono iniziate le mie telefonate per risolvere la situazione.... ad oggi ogni operatore che mi ha risposto mi ha dato una diversa interpretazione e modalità di risoluzione!

Il primo operatore mi ha suggerito di rivolgermi all'immobiliare per far modificare il contratti di locazione indicando solo il nome di mia madre, il secondo di modificare i contratti di locazione lasciando i due nominativi ma specificando che mia madre gode del diritto di abitazione, un terzo di predisporre sia io che mia madre dichiarazioni integrative, mia madre a proprio favore chiedendo la restituzione del 25%, mentre nella mia dovrei dichiarare e pagare quel 25% omesso! A questo punto mi sono rivolta al CAF che ha predisposto la denuncia dei redditi in questione, il quale sostiene di non dover correggere nulla perchè ritiene che sia stato corretto non dichiarare nulla in quanto mia madre gode del diritto di abitazione!!

Denuncia dei redditi a parte dal 1 di febbraio 2018 abbiamo un ennesimo cambio di inquilino, l'agenzia immobiliare continua a proporre l'intestazione ad entrambe rifiutandosi di indicare che mia madre gode del diritto di abitazione dell'immobile poichè, dando ragione all'agenzia dell'entrate, ritiene che il diritto di abitazione decada per quanto riguarda la parte locata inquanto produce reddito (e quindi dovremmo fare dichiarazioni aggiuntive).

Qualcuno può aiutarmi a risolvere questo inghippo o suggerirmi a chi rivolgermi?

purtroppo Agenzia delle Entrate ragiona così.

Se un contratto è intestato a te e tua madre come locatori ne deduce che il canone sia percepito in parte da entrambi. Ed in effetti non ha torto, poichè se anche il bonifico del conduttore è fatto solo a uno dei due, nulla vieta che questo versi poi la quota all'altro titolare del contratto.

A mio avviso avete fatto male a intestare il contratto ad entrambi. Intestatelo solo a chi percepisce l reddito o dichiarate i redditi pro quota.

Ma occhio che neppure così potreste essere al riparo, infatti per AdE se una comproprietà è data in locazione, i redditi vanno denunciati da tutti i comproprietari pro quota.

Il diritto di abitazione è disciplinato dall'art. 1022 del codice civile che dice

"Art. 1022.

Abitazione.

Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia."

Chi gode del diritto di abitazione ha dunque solo la facoltà di abitarla ma non di goderne i frutti, a differenza dell'usufruttuario, quindi, secondo me, il contratto di locazione deve essere stipulato da te e da tua madre, ognuno per la sua percentuale.

Concordo con i pareri dei forumisti precedenti.

Una cosa è il diritto d'abitazione altra cosa il reddito da locazione.

Per cui, a mio parere, andrebbe fatto un contratto d'affitto nel quale sia menzionato che sia te che tua madre affittate una parte dell'immobile. Sarebbe auspicabile che, all'interno del contratto di locazione, siano indicati gli importi separati rispettivamente a favore di tua madre e tuo.

Non serve nè che si facciano due bonifici separati, nè che si facciano due ricevute d'affitto separate. Bonifico unico ed unica ricevuta (ma nella quale compaiano entrambi i nomi).

In sede di dichiarazione dei redditi ognuno dichiarerà l'importo della locazione ripartito.

Per il passato, converrebbe che tu ti recassi presso l'Agenzia delle Entrate di Firenze (io preferisco recarmi agli sportelli front office piuttosto che telefonare o inviare e mail...) esponendogli il problema. Probabilmente a te faranno pagare le imposte dovute aggiungendo interessi e sanzioni e a tua madre, magari d'ufficio, rimborsino la parte (il tuo 25%) non di sua competenza. Forse, con un solo incontro a Firenze risolverai tutto. In caso contrario, "la cosa uguale e contraria" la dovrà fare tua madre presso l'Agenzia delle Entrate di Bologna.

Personalmente, non vedo altra possibilità.

Salve io ebbi a suo tempo lo stesso problema per l'imu ma all'inverso, io versavo il 25% come seconda casa e mio padre il 75% come prima casa.

Il comune richiese a mio padre (vedovo con diritto di abitazione ma il commercialista non lo aveva considerato) l'importo secondo loro mancante ma non riscontrando la mia eccedenza. Chiesi di usare la mia eccedenza a saldo di quanto dovuto da mio padre ed il rimborso se l'importo da me pagato fosse stato superiore e così è stato. Prova.

Purtoppo, o per fortuna, l'IMU è un'altra cosa. Normalmente tutti i comuni accettano che il pagamento di quanto dovuto sia fatto anche da uno solo degli obbligati per tutti gli altri. Se ci pensi è normale perchè l'IMU è una tassa e si calcola in percentuale della rendita quindi il totale rimane immutato a prescindere se è pagato da uno per il totale o da più di uno in percentuale di possesso. L'IRPEF può variare in funzione del redditi del percipiente, più è alto il reddito complessivo più è alta la percentuale da calcolare sull'affitto, che si aggiunge al resto. Fatto salvo, ovviamente la cedolare secca (la nostra amica non dice nulla in merito). Per questo il consiglio di recarsi presso la sportello dell'Agenzia mi sembra l'unico che permetta di definire con la stessa agenzia il passato e come regolarsi per il futuro.

fai una cosa, tanto dirti a parere mio o a parere suo non ne verrai a capo mai, avendo avuto pareri diversi anche dalla agenzia delle entrate. vai in internet e cerca sul sito dell'ade come fare l'interpello. In tal modo la risposta che ti daranno la dovrai seguire ma non potranno contestarti nulla da li in poi.

Perché il problema è che se segui un consiglio dell'ade locale ricevuto via mail o a voce, qualora fosse ritenuto poi errato ne rispondi tu.

Io ho fatto un interpello per delle detrazioni, non è semplicissimo ma nemmeno impossibile.

Formula bene il tuo quesito allega tutti i documenti, loro ti chiedono una volta di fornire integrazioni la risposta successiva ti fanno decadere la domanda se manca ancora qualcosa, e devi riprendere da capo.

ps ovviamente prima di preparare l'interpello mi recavo presso gli uffici locali per indicazioni, così chiedevo solo ciò dove vi era il dubbio.