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 06-06-2009 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Ripartizione Spese - Gestione condominiale

Ripartizione spese tetto e lastrico condominiale

 
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redwell
Salve, avrei un quesito da proporre: Come può essere effettuata la ripartizione spese tetto condominiale, trattandosi di un appartamento a piano terra, uno a piano primo ed uno a piano secondo. Con copertura parte a tetto e parte a lastrico solare, quest’ultimo usufruito solamente dall’utente di piano primo. E' corretto utilizzare questa ripartizione su una spesa di euro 9000 1/3 all'utente utilizzatore = 3000 2/3 equamente tra i tre condomini = 2000 ciascuno (compreso quindi l'utente utilizzatore) Vi sarei davvero grata per una esauriente risposta. Grazie
Elena Bartolini
Benvenuta. Il criterio legale prevede che la porzione di tetto a falde, parte comune ex art. 1117 C.C., venga pagata da tutti e tre per millesimi di proprietà (art. 1123 comma I C.C.), mentre il lastrico, posto che copre almeno in parte tutti e tre gli appartamenti, 1/3 a carico dell'utilizzatore del lastrico stesso e 2/3 a carico di tutti quelli che ne sono coperti (quindi compreso anche l'utilizzatore), per millesimi di proprietà, ex art. 1126 C.C. Quindi la ripartizione che proponi risulterebbe troppo penalizzante per l'utilizzatore del lastrico rispetto al criterio legale, accollandogli 1/3 anche della spesa che sarebbe a carico di tutti (per la porzione a falde). Potete usare qualsiasi altro criterio diverso da quanto sopra, PURCHE' siate tutti e tre d'accordo (essendo una deroga al criterio legale, occorre tassativamente l'unanimità). Staff
Elena Bartolini
Scritto da Paolino Pao il 07 Giu 2009 - 08:42:08:
Suggerirei di chiedere all'impresa di dividere le spese, ossia quantificare la spesa per il lastrico e questa ripartirla come prevede l'art. 1126 cc, e il resto ossia quella parte di spesa per il tetto per millesimi di proprietà. Paolino (condomino)
Questo dovrebbe venire da se in un preventivo fatto bene, visto che i due lavori sono sostanzialmente diversi! a Staff
Elena Bartolini
Scritto da Paolino Pao il 07 Giu 2009 - 11:37:57:
Ecco, mi immaginavo un intervento Kilometrico di Canterano...
Non lo vuol proprio capire che la gente ci si perde nelle sue riposte e neanche le finisce di leggere... a Staff
Dello stesso argomento
Elena Bartolini
Scritto da lavolperossa il 07 Giu 2009 - 19:24:37:
io ho un problema simile: in un fabbricato composto di tre scale, si deve rifare l'impermeabilizzazione del lastrico solare che serve in vertivale una sola porzione di una scala. essendo il terrazzo di proprietà esclusiva del terzo piano che quindi concorre nelle spese per 13, i restanti 23 come vengono ripartiti con i restanti 3 condomini? grazie
Benvenuto. Se ogni scala ha un proprio lastrico distinto, le scale non interessate, se non hanno modo di usare i lastrici delle altre scale, non pagano niente. Per la scala interessata, 1/3 della spesa lo paga l'utilizzatore del terrazzo, i restanti 2/3 si ripartiscono per millesmi di proprietà fra tutti quelli coperti, compreso l'utilizzatore se il suo appartamento sta sotto al lastrico e non a livello. Staff
Elena Bartolini
Scritto da canterano il 07 Giu 2009 - 22:27:44:
... Qualcuno saprebbe spiegare a qualcun altro il significato della ripartizone delle spese dell'art.1123.2° comma? Non significa forse in misura diversa dal valore delle quote patrimoniali? Non significa forse in misura dell'uso? Qual'è l'unità di misura della superficie o dell'area del terreno che serve l'uso di copertura fra coloro che ne traggono utilità? L'area o la superficie si misura in metri quadri o in volumi? Quale sarebbe allora il criterio di proporzionalità? ...
canterano, come premessa ai tuoi prolissi messaggi dovresti sempre mettere che si tratta di quello che SECONDO TE sarebbe equo fare, visto che NON si tratta del criterio legale, che tu interpreti a modo tuo, così la gente può decidere se leggere o meno. L'art. 1123 comma II C.C. NON si applica al lastrico solare ad uso esclusivo, per il quale esiste l'apposito art. 1126, che prevede che se una u.i. si trova anche in minima parte sotto al lastrico partecipa alla spesa di rifacimento CON TUTTI I SUOI MILLESIMI, non in proporzione alla supeficie coperta. Posso essere d'accordo che non sia equo MA è il criterio legale al quale attenrsi in mancanza di specifica tabella (approvata all'unanimità) che prevede una ripartizione in base alla superficie effettivamente coperta. Non spacciare per criterio legale quello che non lo è! TRIBUNALE DI BOLOGNA Sezione I, 27 novembre 2001 n. 3343 In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo. Tribunale di Roma (24 ottobre 1985, n. 5327) ... "il chiaro dispositivo della norma non consente l'introduzione di correttivi di alcun genere in relazione ad ipotesi in cui solo una parte della porzione di proprietà esclusiva sia in concreto coperta dal lastrico solare". Sull'argomento (ripartizione in base alla copertura effettiva o meno) leggere anche questa discussione: vai al forum Staff
Elena Bartolini
Scritto da redwell il 08 Giu 2009 - 22:30:05:
Caro Canterano, avrei preferito una risposta del tipo, piano terra 25%, piano primo 50% e piano secondo 25%, semplice e lineare. Mi sono persa a leggere tutta la tua risposta, mi spiace, ...
Glielo dico sempre che parla troppo a; comunque ti avevo già risposto io molto semplicemente: tetto a falde per millesimi (se non li avete dividete in tre parti), lastrico 1/3 all'utilizzatore e 2/3 in millesimi (o ancora diviso tre). La ditta che farà i lavori deve specificare l'importo per il tetto a falde e quello per il lastrico separatamente.
Scritto da NERONE01 il 09 Giu 2009 - 11:49:59:
i restanti 2/3 vengono suddivisi in base ai valori millesimali delle singole unità poste sotto la copertura del lastrico vero?
Esatto. Staff
Elena Bartolini
Scritto da canterano il 09 Giu 2009 - 19:57:12:
a redwell Ricorda questa regola aurea: Nessuno è obbligato ad applicare alla lettera i criteri equitativi stabiliti dal Codice civile per la ripartizione delle spese. Servono per scansare le spese legali nel caso di ricorso al giudice dei dissenzienti.
Sarebbe bene che questa regola aurea la ricordassi TU, in modo che quando qualcuno pone le domande, PRIMA tu possa rispondere con il criterio legale, e DOPO tu dia suggerimenti "alternativi" (comunque da approvare all'unanimità), possibilmente essendo meno prolisso perchè, te lo ripeto, risposte lunghissime come le tue NON LE LEGGE NESSUNO, la gente ci si perde subito! Staff
Elena Bartolini
Scritto da dalber62 il 10 Giu 2009 - 20:30:31:
Sono dello stesso parere
Evidentemente lui non legge n eanche quelle corte degli altri... a Staff
dalber62
Scritto da Paolino Pao il 07 Giu 2009 - 22:03:21:
Mi domando e chiedo, da quando in quà le spese si dividono in metri quadrati invece della più semplice ripartizione in millesimi? Mha!!! Ci saranno delle nuove norme di cui nessuno sa nulla? aaaa Paolino (condomino)
Come non lo sai! Secondo me non leggi il codice civilcanteran a
dalber62
Scritto da Elena Bartolini il 09 Giu 2009 - 22:22:47:
. ............ possibilmente essendo meno prolisso perchè, te lo ripeto, risposte lunghissime come le tue NON LE LEGGE NESSUNO, la gente ci si perde subito! Staff
Sono dello stesso parere
Paolino Pao
Suggerirei di chiedere all'impresa di dividere le spese, ossia quantificare la spesa per il lastrico e questa ripartirla come prevede l'art. 1126 cc, e il resto ossia quella parte di spesa per il tetto per millesimi di proprietà. Paolino (condomino)
Paolino Pao
Ecco, mi immaginavo un intervento Kilometrico di Canterano, forse non ha letto bene che gli appartamenti sono tre e sono tutti coperti dallo stesso tetto e lastrico, infatti Redwell dice; ... trattandosi di un appartamento a piano terra, uno a piano primo ed uno a piano secondo. Con copertura parte a tetto e parte a lastrico solare ... da cui TUTTI tre coperti dallo stesso tetto e lastrico, salvo prova contraria. Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 07 Giu 2009 - 11:41:15:
lascia fare a redwell. sarà capace da solo di rilevare se tutti ne sono coperti nella stessa misura.
Come secondo te, potrebbe essere in maniera differente se il tetto è unico per tutti?
Scritto da canterano il 07 Giu 2009 - 11:24:24:
... Infine, il manutentore dell'ascensore che sale all'ultimo piano sporca anche lui le scale fino all'ultimo piano in funzione dell'attività che è chiamato a svolgere...
Poi non capisco cosa c'entra l'ascensore, Redwell non ne ha fatto cenno. aaaa per questo ritengo sia meglio rispondere in modo semplice alle domande, invece di fare delle supposizioni che possono sviare chi chiede a indirizzi diversi aaa Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 07 Giu 2009 - 21:56:11:
Quindi: Scala A = superficie di copertura 100 mq per tre piani = 3 x 100 = 300 mq, in misura diversa: appartamento coperto al primo [...]
Mi domando e chiedo, da quando in quà le spese si dividono in metri quadrati invece della più semplice ripartizione in millesimi? Mha!!! Ci saranno delle nuove norme di cui nessuno sa nulla? aaaa Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 07 Giu 2009 - 22:40:04:
La superficie della facciata non si misura in mq? ...... Rispondete con dei fatti e non con le parole al vento.
Si esatto, ma si paga per quote millesimali a Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 08 Giu 2009 - 11:22:35:
Quindi: Scala A = superficie di copertura 100 mq per tre piani superiori più pianterreno = 4 x 100 = 400 mq, in misura diversa: Pianterreno: 100 mq superficie dell’atrio di Sca [...]
Scusami tanto Canterano, ma perchè insisti con i metri quadrati? Ti è stato già detto da tutti che le spese si dividono in millesimi, insomma sarebbe l'ora di smetterla non credi?? aaa Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da dolores il 08 Giu 2009 - 11:43:53:
Errare humanum est, perseverare autem diabolicum.aa
Questa frase mi ricorda qualcosa (mumble mumble), comunque chi asserisce che; Il tutto c'entra con i millesimi come il cavolo a merenda. dovrebbe anche dimostrare che le spese si dividono in metri quadrati. chiedo scusa per O.T. Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da redwell il 08 Giu 2009 - 22:30:05:
.... avrei preferito una risposta del tipo, piano terra 25%, piano primo 50% e piano secondo 25%, semplice e lineare. ..... HELP !!!! a<img src [...]
Dato che le scale fanno parte del condominio e non avendo millesimi di proprietà (ossia sono di tutti) le quote per il tetto e per il lastrico sono quelle che ti hanno detto tutti, eccetto uno. Il tetto serve a tutti nella stessa maniera (p.es. quando piove, piove per tutti nella stessa maniera) e non è importante ne fa differenza abitare al 1°, 2° o 3° piano, quindi cc art. 1123 1° comma, e per il lastrico c'è solo l'art. 1126 cc, non ne esistono altri (sino a ieri, domani non si sa a ) Paolino (condomino)
Paolino Pao
A quando la ripartizione per proprietà per granellini di sabbia della malta usata per la costruzione del fabbricato, disposta verso destra e sinistra distinta per colore, dimensione e foggia, ovviamente rispettando l'altezza dal suolo?? Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 09 Giu 2009 - 19:21:29:
---------- Spese in misura dell'uso di copertura (mq) e del godimento che può farne ciascuna unità solitaria che ne è coperta e spese sostenute dalla comunione d'uso di copertura della cosa comune posta INDISTINTAMENTE AL SERVIZIO DELLA PROPRIETA' SOLITARIA IN MISURA DELL'UTILITA' DI CIASCUN PIANO O PORZIONE DI PIANO. -----------
Questo non lo trovo nell'art. 1123 cc, forse è un'aggiunta "odierna" che non conosco?? Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 09 Giu 2009 - 19:57:12:
a redwell Ricorda questa regola aurea: ... Servono per scansare le spese legali nel caso di ricorso al giudice dei dissenzienti.
Il Giudice ha già detto ... E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006) Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 09 Giu 2009 - 19:59:09:
Che cos'è l'uso potenziale Paolino?
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio .... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. (cc art. 1123) p.s. potevo anche non rispondere, ma sono una persona educata aaaa Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 09 Giu 2009 - 19:21:29:
Qualche anno fa ho suggerito agli avvocati Paolo e Mario Sardoz Albertini di organizzare anche dei corsi per i condomini oltre che per gli amministratori. Ne hanno estremo bisogno.
A quanto sembra non ti hanno dato retta aaaaaa Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 11 Giu 2009 - 15:37:30:
1) l'art.1123.2° comma 2) Quindi se 50 metri quadri...
1) per il tetto NON si usa l'art. 1123 2° comma 2) E ridaje.... NON esistono i mq per le ripartizioni!!!! aaaaa Paolino (condomino)
Paolino Pao
Scritto da canterano il 11 Giu 2009 - 18:59:07:
Paolinoooooooooooooo! Svegliaaaaaaaaaaaa! Siamo nel 2009! L'art.1123.2 riguarda la ripartizione delle spese in funzione dell'uso in misura diversa, uso della superficie effettiva di copertura p.e.(art.1123.2)
Allora Canterano spiega bene a tutti e non solo a me, come e perchè le spese per il tetto DEVONO essere ripartite per misura diversa dai millesimi di proprietà. C'e qualche Sentenza (possibilmente della S.C.Cassazione) che confermi questa tua tesi? Grazie. Paolino (condomino)
NERONE01
Scritto da Paolino Pao il 09 Giu 2009 - 11:12:39:
Dato che le scale fanno parte del condominio e non avendo millesimi di proprietà (ossia sono di tutti) le quote per il tetto e per il lastrico sono quelle che ti hanno detto tutti, eccetto uno. Il tetto serve a tutti nella stessa maniera (p.es. quando piove, piove per tutti nella stessa maniera) e non è importante ne fa differenza abitare al 1°, 2° o 3° piano, quindi cc art. 1123 1° comma, e per il lastrico c'è solo l'art. 1126 cc, non ne esistono altri (sino a ieri, domani non si sa <img src=i [...]
i restanti 2/3 vengono suddivisi in base ai valori millesimali delle singole unità poste sotto la copertura del lastrico vero?
dolores
Scritto da dalber62 il 07 Giu 2009 - 22:05:03:
Come non lo sai! Secondo me non leggi il codice civilcanteran a
aaaa
dolores
Scritto da Paolino Pao il 08 Giu 2009 - 11:33:28:
Scusami tanto Canterano, ma perchè insisti con i metri quadrati? Ti è stato già detto da tutti che le spese si dividono in millesimi, insomma sarebbe l'ora di smetterla non credi?? aaa
Concordo. Errare humanum est, perseverare autem diabolicum.aa
canterano
a redwell Art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. 1.Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.2.Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Art. 1123. Ripartizione delle spese. (1.) Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. (2.)Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. (3.)Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Quindi: Ciascuno è proprietario pro quota delle cose comuni che sono indispensabili per l'esistenza dell'edificio (1117.1): il terreno sul quale è eretto il corpo di fabbrica, i muri maestri destinati a servire la statica dell'edificio compartimentato per piani o porzioni di piano. Ciascun piano o porzione di piano è formato dal volume circoscritto dai muri perimetrali dell'edificio e delimitato in basso dal solaio portante in funzione di pavimento e in alto dal solaio soprastante in funzione di soffitto di quel dato piano. Di conseguenza ciascun solaio è mantenuto e ricostruito a spese della comunione a metà fra i proprietari dei due piani cui serve: la struttura funzione d'uso di pavimento portante del piano di sopra a spese di quelli del piano di sopra e in funzione d'uso di soffitto l'altra metà della spesa a quelli del piano di sotto. Il solaio cioè non è indicato fra le cose comuni dell'art.1117 c.c. , non è destinato a servire cioè la struttura statica dell'intero edificio fra 1000/1000, ma è soggetto all'art.1125 c.c. che discende dal generale art.1123.2 e 3 comma, cioè spese in misura diversa fra ciascun uso cui la cosa è destinata e in misura dell'utilità che ciascuno ne trae. Di conseguenza ciascuna struttura di copertura può servire i condomini in misura dell'uso fra loro diverso (tetto a falde, lastrico solare praticabile, lastrico solare non praticabile ecc.)e in misura dell'utilità: è utile per una sola unità solitaria, per più unità solitarie, è utile per tutte le proprietà solitarie ma per alcune è utile al 100% per altre è utile al 20% e per altre ancora è del tutto inutile. Pertanto le spese devono seguire il criterio proporzionale stabilito dal Codice civile. Proporzionale per tutti i condomini, salvo diversa disposizione del titolo. L'utilità di copertura si rileva nella proiezione verticale verso il basso dei limiti del tetto o del lastrico solare. Chi ne è coperto paga in proporzione all'utilizzo, all'uso che ciascuno può fare. Se è necessario sostituire 200mq di guaina di copertura, l'unità solitaria di Tizio che è coperta per 100mq contribuirà alle spese di 100mq da solo se è l'unica proprietà esclusiva coperta, rilevata nella proiezione verticale verso il basso dei limiti della struttura di copertura sulla quale si deve effettuare la sostituzione. Se i 100mq coprono Tizio, Caio e Sempronio nella stessa misura (100mq) perché tutti e tre sono sottostanti l'un l'altro, la spesa sarà ripartita fra i tre proprietari esclusivi in misura della superficie coperta fra i proprietari concorrenti fra loro(100mq+100mq+100mq) fra 100mq di guaina. Poiché abbiamo detto che la superficie della guaina è di 200mq in totale, se dalla proiezione verticale dei limiti del tetto verso il basso risulta che gli altri 100mq di guaina di copertura servono l'utilità di un locale comune condominiale destinato all'assemblea di tutti i condomini, la spesa per l'utilità di questi ultimi 100mq sarà suddivisa fra 1000/1000. Quindi = 100mq di spesa fra millesimi di Tizio, Caio e Sempronio e gli altri 100mq fra 1000/1000 di tutti i condomini. Siccome non sempre è così, può anche darsi che il locale comune appartenga a un gruppo di condomini fra 600/1000 oppure 400/1000 o quello che è per cui è necessario individuare le proporzioni dell'uso e dell'utilità dei diversi gruppi di condomini. Pertanto "tutti i condomini" assume significati diversi, a seconda di quello che si intende: tutti i partecipanti al condominio fra 1000/1000 per i muri maestri, tutti coloro che ne sono coperti da quella porzione di tetto (art.1123.2, 1123,3, 1126), tutti i proprietari indicati dall'art.1124 (i proprietari cui le scale servono, in funzione dell'uso statico, dell'uso dinamico cui sono destinate: servire diversamente le proprietà esclusive ai fini delle spese di manutenzione e ricostruzione ecc., col combinato disposto dell'art. 1123.2 (muri gabbia scale), servire l'uso dinamico, l'attività dei condomini: spese di pulizia e illuminazione ecc. art.1123.2 in misura del diritto di ciascuno su tutta le superfici di proprietà comune, ovunque si trovino, ricomprese nel perimetro dell'area di proprietà indivisa sulla quale tutti hanno gli stessi diritti. I diritti fra millesimi possono essere diversi in funzione della struttura per piani dell'edificio: a Tizio il primo piano, a Caio il secondo, a Sempronio il terzo). A tutti l'uso del cortile comune se tutti hanno il diritto di praticarlo, salvo diversa disposizione del titolo. Nel vostro caso il diritto d'uso esclusivo del lastrico solare da parte del proprietario del primo piano deve risultare dal titolo. Se così fosse: 1/3 delle spese in fuzione dell'uso esclusivo. 2/3 della spesa fra coloro che ne traggono utilità: Infatti dalla descrizione di redwell si può soltanto presumere che i tre sottostanti ne siano coperti nella stessa misura. Quello del primo piano potrebbe esserne coperto dal lastrico solare per 70mq mentre gli altri 30mq servirebbero da copertura dell'atrio comune a tutti e tre i proprietari, per un totale di 100mq di copertura in misura diversa: 70mq a Tizio, 100mq a Caio, 100mq a Sempronio e 30mq fra millesimi di proprietà indivisa (Tizio+Caio+Sempronio): per cui guaina di 100mq al costo di tot., quota parte di spesa riferita a 30mq fra 1000/1000 (art.1123.1) fra (Tizio+Caio+Sempronio), la restante quota di spesa riguardante i restanti 70mq fra i tre nelle proporzioni dovute da ciascuno: (70mq guaina/(70+100+100))x70mq di Tizio; (70mq guaina/(70+100+100))x100mq di Caio; 70mq guaina/(70+100+100))x100mq di Sempronio, S.E.&O. ciascuno in proprozione a ciò che usa o che utilizza, sia che si tratti del ripasso dei coppi di un tetto a falde, sia che si tratti di rifare l'impermeabilizzazione del lastrico solare o di un terrazzo a livello. Per ciascuna spesa si deve individuare il criterio: a che cosa serve quella cosa, a chi serve, in quale misura serve. Soltato coloro che se ne servono hanno il diritto di partecipare alle delibere e di contribuire alle spese. Ricordarsi sempre questa regola aurea. Infine, il manutentore dell'ascensore che sale all'ultimo piano sporca anche lui le scale fino all'ultimo piano in funzione dell'attività che è chiamato a svolgere, usa anche lui la luce scale fino dell'ultimo piano e quindi non vi è alcuna ragione per non attribuire a tutti i condomini la quota di spese dovute in funzione dell'uso (art.1123.2° comma) e dell'utilità che ciascuno ne trae dalla cosa comune. Idem per il transito al terrazzo sul tetto comune.
canterano
lascia fare a redwell. sarà capace da solo di rilevare se tutti ne sono coperti nella stessa misura. Se non lo sono procederà secondo i criteri stabiliti dal Codice civile. Non ti sembra?
canterano
a lavolperossa, vedi esempio: in un fabbricato composto di tre scale, si deve rifare l'impermeabilizzazione del lastrico solare che serve in verticale una sola porzione di una scala. Poniamo sia la Scala A. Il terrazzo di proprietà esclusiva del terzo piano concorre nelle spese per 1/3. I restanti 2/3 restanti fra i 3 condomini (se 3 sono i condomini coperti. Quindi: Scala A = superficie di copertura 100 mq per tre piani = 3 x 100 = 300 mq, in misura diversa: appartamento coperto al primo piano Tizio 70 mq, gli altri 30 mq servono un locale di proprietà indivisa in condominio separato fra millesimi di proprietà indivisa di Scala A. Piano secondo e terzo = Caio 100 mq e Sempronio 100 mq. Utilità complessiva Scala A: (30)+(70+100+100) = 300 mq Utilità parti indivise Scala A : (300-(70+100+100) = 30/300 = 1/10 Utilità parti esclusive Scala A : (300-(30) = 270/300 = 9/10 Ipotizzando una spesa di 15000 euro = 1/3 = 5000 euro, 2/3 = 10000 euro dei quali 1/10 fra parti indivise di Scala A = 1000 euro. Pertanto restano 9000 euro fra i proprietari esclusivi di Scala A: utilità di Tizio = 70/270 x 9000 = 2333,333 euro utilità di Caio = 100/270 x 9000 = 3333,333 euro utilità di Sempronio = 100/270 x 9000 = 3333,333 euro Totale utilità fra gli enti sottostanti p.e. = 9000 euro
canterano
Art. 1123. Ripartizione delle spese. (1.) Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. (2.)Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. (3.)Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Qualcuno saprebbe spiegare a qualcun altro il significato della ripartizone delle spese dell'art.1123.2° comma? Non significa forse in misura diversa dal valore delle quote patrimoniali? Non significa forse in misura dell'uso? Qual'è l'unità di misura della superficie o dell'area del terreno che serve l'uso di copertura fra coloro che ne traggono utilità? L'area o la superficie si misura in metri quadri o in volumi? Quale sarebbe allora il criterio di proporzionalità? Spiegatelo. ------------------------------- In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, previsto dal comma I dell’art.1123 c.c., non si applica quando si tratta di servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra le spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell’intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa. (Cass. Civ. Sez. II, 13/7/96, n. 6359).
canterano
Ma con chi abbiamo a che fare? La superficie della facciata non si misura in mq? La superficie dei poggioli in funzione dl'uso di decoro o abbellimento della facciata comune (decoro) art.1123.2 non si misura in mq? I frontalini non si misurano in mq? o in alternativa a pezzo, a corpo? a unità? La superficie interna dei poggioli destinata all'uso di parapetto per la sicurezza del calpestio(metà della spesa in comunione con l'altra metà per il decoro della facciata)non si misura in metri quadri? Coperture. Le coperture di tetti in lastra di pietra e tegole di qualunque forma e qualità si misurano sulla superficie effettiva escludendo comignoli, lucernai, converse che superino 1 mq. Murature e tavolati. La muratura di qualsiasi tipo si conteggia a metro cubo quando lo spessore è maggiore di una testa di mattone. Si misurano a mq. i tavolati ed in genere le pareti divisorie dello spessore di una testa di mattone o inferiore. Nella misurazione delle murature e delle pareti non si deducono i vani inferiori a mq. 4.00; nel caso questi superassero tale misura viene dedotta solo la parte eccedente, a compenso di lavorazione per architravi e spallette. Pavimentazioni. Le pavimentazioni in genere quali pavimenti in pietra (lastricati), in marmo, in ardesia, in tutti i tipi di piastrelle o marmette, i battuti di cemento, asfaltici, i ciottolati nonchè gli accoltellati anche per coronamento dei muri si misurano sulla loro superficie effettiva non diffalcando i vani o le superfici occupate da colonne, pilastri, paraste o simili, minori di mq. 0,25. Arricciatura, rinzaffi, intonaci e stuccature. Nella misurazione delle arricciature, rinzaffi, intonaci e stuccature a superficie non si deducono i vani che misurano fino a mq. 4.00; in compenso non vengono conteggiate le spalle, gli architravi e le mazzette dei vani stessi. L'arricciatura bugnata ed in genere gli intonaci a rilievo si misurano in proiezione senza tener conto delle rientranze, delle bugne e delle lesene. Nelle impermeabilizzazioni non vengono dedotti i fori inferiori a 1 mq. mentre non vengono conteggiati gli accavallamenti nelle congiunzioni o nei ripiegamenti. Le eventuali risalite verticali saranno pagate a misurazione effettiva. Opere da pittore o decoratore. Tutta la tinteggiatura sia a tempera che a calce e in colore lavabile si misura a mq non deducendo i vani inferiori a mq. 4.00 a compenso di spallette a rientranze di detti vani. Per i fori superiori ai mq. 4.00 viene diffalcata solamente la superficie eccedente. La coloritura ad olio sui muri e la marmoreggiatura si misurano sulla superficie effettiva. Rispondete con dei fatti e non con le parole al vento.
canterano
a lavolperossa, Il seguente esempio comprende tre piani col pianterreno adibito a porticato comune di Scala A Ecco la relativa ripartizione: Scala A. Il terrazzo di proprietà esclusiva del terzo piano concorre nelle spese per 1/3. I restanti 2/3 restanti fra i 3 condomini (se 3 sono i condomini coperti). Quindi: Scala A = superficie di copertura 100 mq per tre piani superiori più pianterreno = 4 x 100 = 400 mq, in misura diversa: Pianterreno: 100 mq superficie dell’atrio di Scala A. Appartamento coperto al primo piano Tizio 70 mq, gli altri 30 mq servono un locale di proprietà indivisa in condominio separato fra millesimi di proprietà indivisa di Scala A. Piano secondo e terzo = Caio 100 mq e Sempronio 100 mq. Utilità complessiva Scala A: (100+30)+(70+100+100) = 400 mq Utilità indivise parti Scala A : (400-(70+100+100) = 130/400 = 32,50% Utilità parti esclusive Scala A : (400-(130) = 270/400 = 67,50% Ipotizzando una spesa di 15000 euro = 1/3 = 5000 euro, 2/3 = 10000 euro x 32,50% = 3250 euro fra parti indivise di Scala A e (10000-3250)= 6750 euro fra i proprietari esclusivi di Scala A. Cambia l'incidenza (100+30 mq)della superficie per l'utilità delle parti comuni. Pertanto = 6750 euro fra i proprietari esclusivi di Scala A: utilità di Tizio = 70/270 x 6750 = 1750,00 euro utilità di Caio = 100/270 x 6750 = 2500,00 euro utilità di Sempronio = 100/270 x 6750 = 2500,00 euro Totale utilità fra gli enti sottostanti p.e. = 6750,00 euro. ------------------------ La superficie di copertura serve i piani sottostanti rilevati nella proiezione verticale verso il basso del tetto. Ciascuno paga in proporzione alla superficie che copre la sua proprietà, esclusiva o indivisa che sia, né di più né di meno. Ovvero diversamente dai millesimi di valore per quelle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa. Esempio. Condominio Le Vele. Il piano terra con 350/1000 trae utilità di copertura da 100 mq del lastrico solare sul tetto. Il primo piano con 250/1000 è coperto da 100mq. Il piano soprastante con 200/1000 è coperto per 100 mq. ecc. Il tutto c'entra con i millesimi come il cavolo a merenda. I millesimi identificano i proprietari esclusivi o indivisi dei singoli piani che ne traggono utilità.
canterano
a redwell Se gli appartamenti sono tre, uno sopra l'altro per mq. 120 ciscuno coperti con 60 mq. di tetto e 60 mq. di lastrico raggiungibile solo dal primo piano, è necessario conoscere la superficie del vao scale, se cioè è sottostante in tutto o in parte sotto il tetto a falde o per una sua parte (corridoi, ballatoi, pianerottoli), è sottostante il lastrico solare. Perché quello che non ti dicono, è che tutti i proprietari del vano scale concorrono alle spese di copertura nella misura in cui ne sono coperti, cioè ne sono coperti come proprietari esclusivi oppure ne sono coperti come proprietari indivisi. Quindi si rileva la superficie di copertura. Tizio saà pure proprietario di 580/1000 ma se dalla copertura condivisa del lastrico solare trae utilità per un metro quadrato del pianerottolo fra 1000/1000, quel metro quadro serve l'utilità di copertura per tre piani e forse anche del pianterreno. Nell'ipotesi sia destinato a servire l'utilità di tre piani, il proprietario di 580/1000 parteciperà alla spesa di un metro quadrato con 580/1000 fra 1000/1000 DI PROPRIETA' INDIVISA di quel metro quadro di copertura. Parteciperà inoltre con 580/1000 alle spese fra (60x3) con mq60/180mq di copertura della sua proprietà esclusiva. Chiaro e lineare per tutti coloro che operano nell'edilizia. Infatti 60 mq è la superficie che copre quella proprietà, quell'utente, quell'appartamento in via esclusiva. Quella superficie gli appartiene. Quella superficie del terreno gli appartiene. Quella soletta del pavimento dell'edificio gli appartiene in condominio, ciò significa diritti concorrenti. Le consiglio di leggere il libro gratuito di Edoardo Mori, magistrato e poi ci risentiamo. www.earmi .it/...wnload/libri/distanze.htm Edoardo Mori - Le distanze nelle costruzioni e per alberi, luci e vedute. Edoardo Mori dice: "Ho scritto questo testo giuridico utilizzando le illustrazioni di un noto manuale dell'avv. Labriola e dell'ing. Rizzi, pubblicato nel 1948. Il testo è invece di mio pugno (salvo parte delle didascalie alle illustrazioni) e ho aggiornato la materia con le sentenze della Cassazione fino al settembre 2005. Il testo può essere sfogliato on line in formato htm dal mio sito": www.mori.bz .it/ vedi ex Meis Libris
canterano
detto da redwell all'inizio: "gli appartamenti sono tre, uno sopra l'altro per mq. 120 ciascuno coperti con 60 mq. di tetto e 60 mq. di lastrico raggiungibile solo dal primo piano, l'utente del secondo piano infatti può solo affacciarsi al lastrico, l'immobile è del 1800 e non sono mai state fatte le quote millesimali." Procediamo con metodo. Il lastrico rovinato ha una superficie di 60 mq. C’è qualcuno che contesta le dimensioni del lastrico? No! Quei metri quadri hanno lo stesso valore per tutti. Nella proiezione verticale verso il basso dei limiti del lastrico solare calpestabile, vi sono delle superfici di proprietà comune indivisa, per esempio dei corridoi comuni facenti parte del vano scale? Se la risposte è SI’, detrarre dalla superficie di 60 mq di quella porzione di piano sottostante il lastrico solare la superficie destinata all’uso della comunione dei proprietari della scala. Per esempio: (2x2) = 4 mq disimpegno parti comuni, per cui (superficie totale coperta al piano) – (superficie coperta al piano p.i. fra tutti i condomini) = (superficie coperta al piano p.e. del proprietario esclusivo di quella porzione di piano) = (60 – 4) = 54 mq di Tizio. Ripetere la procedura per ciascuno dei piani serviti. Sommare le superfici p.i. (proprietà indivisa) e procedere con le proporzioni si spesa. Se i 2/3 delle spese d’uso di copertura necessarie per la riparazione del lastrico solare costano 10.000 euro da suddividere fra (60mq x 3 piani) = 180 mq dei quali (4+6+10)= 20mq sono la superficie utili per la copertura delle sottostanti parti indivise in comunione di proprietà, significa che la superficie restante pari a ((60x3)–20)= 160mq serve l’utilità di copertura della comunione fra i tre proprietari esclusivi degli appartamenti e pertanto la spesa sarà posta a carico di ciascuno nella misura in cui serve da copertura a ciascuno di essi col criterio stabilito dall’art.1123.2° comma opportunamente coordinato col criterio dell’art.1123.3° comma e con l’art.1123.1° comma per quanto riguarda la superficie delle parti comuni indivise. In questo caso la superficie è proporzionale ai millesimi dei vani comuni o delle parti comuni, come dir si voglia. Se così non fosse, o qualcuno più realista del re non vuole crederci, a quel punto rilevate l’altezza dei vani in corrispondenza di ciascuna delle superfici comuni qui citate in esempio per farvi comprendere l’inutilità di ricercare i millesimi quando si rilevano correttamente le proporzioni fra le superfici dello stesso piano. Naturalmente le superfici reali saranno quelle che rileverete da voi: (4mq x H3m)=12mc; (6mq x H2,90m)=17,4mc; (10 x H2,80m)= 28mc. p.i. (parti indivise). Per cui: (12+17,4+28)=57,40mc parti indivise da riproporzionare fra i mc (metri cubi = volume = valore patrimoniale delle quote fra millesimi della comunione d’uso fra i tre proprietari delle unità solitarie di ciascuna porzione di piano sottostanti il lastrico solare. Quindi: Tizio (60mq-4mq)= p.e.(56mqxH3)=168mc. p.i.(4x3)=12mc/168mc = 7,1429% Caio (60mq-6mq)=p.e.(54mqxH2,90)=156,6mc. p.i.(6x2,9)=17,4mc/156,6= 11,1111% Caio (60mq-10mq)=p.e.(50mqxH2,80)=140mc. p.i.(10x2,8)=28mc/140,0 = 20,000% Detto questo, (57,40+464,60)=522,0mc per cui: (57,40/522) = 10,9962%. Spesa di 10.000 euro x 10,9962% = 1.099,617 euro in comunione di spesa in funzione dell'uso fra le parti comuni indivise. Spesa di 10.000 euro - 1.099,617 = 8900,383 euro fra 160mq in proporzione alla superficie coperta di ciascuno dei tre proprietari esclusivi (56mq);(54mq);(50mq). S.E.&O. di battitura. Vale la pena rammentare che l’art.1126 c.c. dispone la ripartizione della spesa in ragione di 1/3 in funzione dell’uso esclusivo e di 2/3 fra quelli che ne sono coperti, in misura dell’uso e dell’utilità che ciascuno ne trae. La misura la sapete voi, non potete trarla dalla sentenza di Cassazione di un appartamento del Turkmenistan. Quello che non si comprende è il modo in cui “l'utente del secondo piano infatti può solo affacciarsi al lastrico, l'immobile è del 1800…”. Ciò potrebbe significare che i piano sono tre: pianterreno, primo piano e secondo piano. Se il condomino del 2° piano ha l’affaccio può darsi che sia in realtà una terrazza a livello al servizio del secondo piano. Verificare il titolo di possesso. Quello che è trascritto nel titolo è scritto e vale per tale. Il resto sono chiacchiere. Non trascurate le parti comuni del pianterreno sottostanti il lastrico. Anche la soletta che forma il pavimento del pianterreno è proprietà esclusiva per la superficie utilizzata dall'appartamento del pianterreno ed è proprietà indivisa per quella superficie facente parte dell'atrio comune ai tre proprietari. Se poi volete essere più realisti del re trasformate le percentuali di spesa in millesimi (ai fini dell'arrotondamento delle quote così come stabilito dal Codice civile) e farete contenti tutti quanti, anche quelli del Forum.
canterano
Imparalo a memoria. Art. 1123. Ripartizione delle spese. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. ---------- Spese in misura dell'uso di copertura (mq) e del godimento che può farne ciascuna unità solitaria che ne è coperta e spese sostenute dalla comunione d'uso di copertura della cosa comune posta INDISTINTAMENTE AL SERVIZIO DELLA PROPRIETA' SOLITARIA IN MISURA DELL'UTILITA' DI CIASCUN PIANO O PORZIONE DI PIANO. ----------- Qualche anno fa ho suggerito agli avvocati Paolo e Mario Sardoz Albertini di organizzare anche dei corsi per i condomini oltre che per gli amministratori. Ne hanno estremo bisogno.
canterano
a redwell Ricorda questa regola aurea: Nessuno è obbligato ad applicare alla lettera i criteri equitativi stabiliti dal Codice civile per la ripartizione delle spese. Servono per scansare le spese legali nel caso di ricorso al giudice dei dissenzienti.
canterano
Che cos'è l'uso potenziale Paolino?
canterano
A Paolino Pao, l'art.1123.2° comma,lo potrà confermare qualsiasi giudice della Corte di Cassazione, se qualche ottuso non vuol credere, è norma legale speciale in deroga al generale art.1123.1 il quale recita appunto quello che scrivi e forse non leggi: Art.1123.1. "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio .... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". Cioè in deroga al valore patrimoniale delle quote millesimali dell'edificio (valore vuoto per pieno)dell'art.1123.1° comma ovvero con le norme speciali legali stabilite dall'art.1123.2; 1123.3; 1124; 1125; 1126; 1227 ecc. Guarda caso è quello che dice l'art.1123.2° comma, che evidentemente per te è semplicemente un optional: -------------- "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, (dal valore delle quote dell'alrt.1123.1)le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne." ------------- Art. 1118.Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. ----------------- Quindi se 50 metri quadri di guaina servono la comunione d'uso in funzione di copertura (tetto) per l'utilità e il beneficio di ciascuno dei sottostati enti di proprietà esclusiva di Tizio con 50 mq fra 100/1000; di Caio 45 mq fra 120/1000; di Sempronio con 55 mq. fra 110/1000, nell'ipotesi che tre siano i partecipanti, ciascuno paga in misura dell'uso di copertura in misura di ciò che utilizza, di ciò che gli serve (art.1123.2°: Uso di copertura in misura proprozionale fra le tre proprietà esclusive che ne sono coperte in misura diversa: tot. 60 mq x 3 piani = 180 mq (150 mq p.e.) e (30 mq p.i.). Tizio (50/50+45+55)= 50/150.mi p.e. Caio (45/50+45+55)= 45/150.mi p.e. Sempronio (55/50+45+55)= 55/150.mi p.e. per un totale di 150/150.mi p.e.. L'altra comunione di proprietà indivisa fra i tre comunisti (100+110+120)= 330/1000 utilizza 30 mq di copertura in misura proporzionale al valore di piano o porzione di piano p.i., nelle seguenti proprozioni in esempio: piano (xy) = 10 mq fra (100+110+120)= 330/1000. piano (xj) = 15 mq fra (100+110+120)= 330/1000. piano (xx) = 5 mq fra (100+110+120)= 330/1000. Totale (10+15+5)= 30 mq fra 330/1000 delle quote patrimoniali millesimali di uguale valore(uso e godimento uguali per ciascuna delle quote). Questo è quanto ma forse per qualcuno è persino troppo.
canterano
Paolinoooooooooooooo! Svegliaaaaaaaaaaaa! Siamo nel 2009! L'art.1123.2 riguarda la ripartizione delle spese in funzione dell'uso in misura diversa, uso della superficie effettiva di copertura p.e.(art.1123.2) fra le proprietà solitarie di ciascuna porzione di piano coperto, in misura dell'utilità che ciascun proprietario esclusivo ne trae(1123.3) e in misura della superficie effettiva di copertura p.i.(art.1123.2) delle porzioni di piano di proprietà indivisa che ne sono coperte, in misura dell'utilità che ciascuno ne trae dalla comunione di proprietà indivisa(1123.3). Le spese in proporzione all'uso di copertura in misura diversa dal valore delle quote patrimoniali fra le p.e. e che può essere uguale o diversa fre le p.i. Utilità condivisa in misura proporzionale fra i sottostanti. --------------------------- La ripartizione delle spese relative alla manutenzione o ricostruzione dei lastrici solari è disciplinata dall'articolo 1126 del Codice civile. In base ad esso, quando l'uso dei lastrici solari, in tutto o in parte, non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 dei millesimi, nella spesa della riparazione o ricostruzione, mentre per gli altri 2/3 sono tenuti - sempre pro quota millesimale - i condomini della verticale coperta dal lastrico. Il principio vale pure per le spese di manutenzione, riparazione o ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari ( Cassazione 15 luglio 2003,numero 11029 ).
redwell
Salve vi ringrazio per la vostra solerzia. Si... non ho fatto cenno all'ascensore per il semplice fatto che non c'è, gli appartamenti sono tre, uno sopra l'altro per mq. 120 ciscuno coperti con 60 mq. di tetto e 60 mq. di lastrico raggiungibile solo dal primo piano, l'utente del secondo piano infatti può solo affacciarsi al lastrico, l'immobile è del 1800 e non sono mai state fatte le quote millesimali. La mia ripartizione ipotizzata è amichevole e per non aggraviare le spese (tecnico per quote millesimali) Trova d'accordo tutti tranne l'utente di piano terra. Saluti e grazie Claudiaa
redwell
Caro Canterano, avrei preferito una risposta del tipo, piano terra 25%, piano primo 50% e piano secondo 25%, semplice e lineare. Mi sono persa a leggere tutta la tua risposta, mi spiace, cmq il vano scala è usufruito solo da piano primo e secondo (mq. 10) in quanto il piano terra ha ingresso indipendente. Pensavo fosse più semplice avere aiuto per una ripartizione spese tetto di una casa con soli 3 appartamenti. HELP !!!! aa
redwell
RINGRAZIO TUTTI COLORO CHE HANNO RISPOSTO DI VERO CUORE. SIETE PERSONE FANTASTICHE! (per Canterano... dopo i primi 10 righi mi sono arresa). a In particolare ringrazio Elena per la sua risposta che in definitiva è quella che mi sembra più logica e che sto cercando di far adottare. Un abbraccio forte a tutti... e ri grazie Claudia
lavolperossa
io ho un problema simile: in un fabbricato composto di tre scale, si deve rifare l'impermeabilizzazione del lastrico solare che serve in vertivale una sola porzione di una scala. essendo il terrazzo di proprietà esclusiva del terzo piano che quindi concorre nelle spese per 13, i restanti 23 come vengono ripartiti con i restanti 3 condomini? grazie

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