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 05-05-2009 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Ripartizione Spese - Gestione condominiale

Ripartizione spese quota comune

 
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susyfrascolla1979
Salve a tutti, mi sono appena iscritta al forum e spero che qualcuno mi possa aiutare in merito ad un problema sorto nel mio condominio. Ho acquistato il mio appartamento nel 2007 e solo dopo ho saputo che nn c'era un vero e proprio condominio, nè amministratore; mi spiego meglio. Vivo in un edificio composto da piano terra, 1° - 2° piano e lastrico solare nn pavimentato, dove la verticale sinistra (dove vivo io al 2° piano - lastrico solare di mia esclusiva proprietà) fa parte di un fabbricato e la verticale destra e centrale di un altro fabbricato, l'entrata è la stessa; il portone coincide con la parte centrale, infatti sopra al portone ci sono le finestre delle unità immobiliari della verticale destra. Circa 10 gg fa ci siamo visti l'impalcatura davanti al portone, in quanto i condomini della verticale dx e centrale hanno deciso di eliminare i cornicioni dei balconi perchè pericolosi, e di approfittarne per tinteggiare anche la facciata esterna (lato portone compreso), senza avere lo specifico consenso da parte dei proprietari della verticale sin. A me poco importava fino a che nn mi sono vista richiedere una cifra di e 600.00 di mia competenza per il diritto di passaggio, cioè per tinteggiare la parte che sta sopra al portone ( dove ripeto ci sono le finestre di due immobili della verticale dx) e lo stesso gli altri due proprietari, rispettivamente del piano terra e del 1° piano della mia verticale. Ma questa parte è da considersarsi comune e se si in che modo va fatta la ripartizione, dato che nn ci sono neanche le tabelle millesimali!??!? E l'IVA per i lavori in che % va calcolata (premetto il preventivo totale lo conosco ma nn so per tinteggiare solo quella "lingua" di parete quanto ci vuole?!!!) Come mi devo comportare? Si può detrarre qualcosa ai fini fiscali???
beppocar
Scritto da canterano il 29 Mag 2009 - 21:39:25:
Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell’assemblea sono dettate dall’articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili (cioè non è possibile modificarle). Nessuna decisione importante può essere presa fuori dall’assemblea, nemmeno se fosse scritta su un pezzo di carta e controfirmata dalla grande maggioranza dei condomini, perché la legge descrive l’assemblea come il luogo dove si dibatte e quindi si può anche cambiare idea nel corso della discussione. Pertanto se po [...]
Non è nullità ma annullabilità.
canterano
Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell’assemblea sono dettate dall’articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili (cioè non è possibile modificarle). Nessuna decisione importante può essere presa fuori dall’assemblea, nemmeno se fosse scritta su un pezzo di carta e controfirmata dalla grande maggioranza dei condomini, perché la legge descrive l’assemblea come il luogo dove si dibatte e quindi si può anche cambiare idea nel corso della discussione. Pertanto se potete dimostrare che non siete stati convocati per deliberare le spese per il restauro delle facciate comuni, le decisioni assunte da quell’assemblea sono affette da nullità.
canterano
a beppocar, grazie per la precisazione, nel dubbio meglio considerarla annullabile. Susyfrascolla1979 potrebbe essere stata l'unica a non essere stata invitata e anche se lo fosse stata, il suo voto contrario non avrebbe cambiato l'esito della votazione. I termini della questione infatti sono i seguenti: Il presidente dell'assemblea è in grado di dimostrare che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione? ------------------ Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.(6). L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
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canterano
Susyfrascolla1979 dovrebbe innanzitutto rilevare dal titolo di costituzione del condominio quali sono le parti comuni asservite ai locali di proprietà esclusiva, cioè che appartengono esclusivamente a Susyfrascolla1979. Dalle disposizioni del titolo discendono le quote patrimoniali dei diritti e obblighi (obbligazioni propter rem, “obblighi di facere”) che discendono dal diritto di proprietà. Dal titolo potrebbe risultare per esempio che Susyfrascolla1979 è proprietaria di un locale d’affari con 100/1000 di valore delle quote patrimoniali di un’antica casa padronale risultante da un divisione ereditaria fra una miriade di parenti per cui le spetterebbero per esempio 20/1000 di proprietà di una cosa e 30/1000 di un’altra cosa e 100/1000 delle indivise parti della facciata. Detto questo, Susyfrascolla1979, deve innanzitutto accertarsi se il corpo di fabbrica così come lo descrive è un corpo unico, per cui le murature perimetrali appartengono in uguale misura alla comunione di tutti i proprietari interessati dai lavori, (quote millesimali d’uso e godimento dello stesso valore fra proprietari indivisi = volume vuoto per pieno dell’edificio fra 1000/1000). Se i condomini “ hanno deciso di eliminare i cornicioni dei balconi perché pericolosi”, vuol significare che hanno abbattuto gli intonaci pericolanti, i condomini hanno agito per motivi di necessità e di urgenza, operando col criterio della comune diligenza del buon padre di famiglia. Altra cosa sono gli interventi di manutenzione e ricostruzione che è prerogativa dei condomini riuniti in assemblea. Soltanto l’assemblea può decidere le modalità degli interventi e i costi da sostenere per gli interventi di ripristino funzionale o il restauro delle facciate. Chi non è proprietario di balconi, non deve contribuire alle spese di manutenzione dei balconi, ma deve contribuire alle spese delle facciate e dei relativi componenti, compresi frontalini dei balconi quali elementi decorativi di facciata. Le spese della manutenzione e di ripristino delle facciate, (compresi i frontalini, le gronde, i canali di gronda, i pluviali, che fanno parte della cosa comune), devono essere distribuite tra i millesimi di tutti i condomini prospettanti su quelle facciate, (art.1123.1° comma c.c. fra tutti i proprietari dell’edificio, 1123.3° comma c.c. se riguardano un solo gruppo di condomini) mentre le spese di manutenzione e di ripristino di ogni balcone, compresi corrimani, pavimenti e struttura, sono a carico del proprietario dell’appartamento e del balcone annesso (1123.2°c. c.c.). I frontalini ed i marcapiano, (soprattutto se in rame o altro materiale decorativo), fanno parte della facciata e della COSA COMUNE, anche quando sono espansione esterna dei balconi e non solo della facciata e seguono precise linee architettoniche e parti decorative componenti della facciata stessa quali: colori, intonaci, rivestimenti, sagome gocciolatoi, gronde, pluviali ecc.. (art.1123) Le spese che si riferiscono ai lavori di restauro dei riquadri delle luci, finestre, porte-finestre sulle facciate prospettiche sono sostenute dai proprietari cui servono (1123.2° comma in funzione dell’uso cui la cosa è destinata per circostanze evidenti, dell’uso per destinazione stabilito dal buon padre di famiglia, dal costruttore, in misura della superficie utile per alcuni e del tutto inutile per altri, in misura diversa dal valore delle quote patrimoniali, ecc.). La ripartizione delle spese per i ponteggi segue i criteri di spesa sopra indicati. Versare il contributo deliberato dall’assemblea, significherebbe riconoscerne tacitamente la validità e la giustezza dell’addebito approvando di fatto l’esecuzione dei lavori. In altri termini volendo trarre insegnamento dalla vicenda, le spese per l'abbattimento degli intonaci pericolanti sarebbero dovute da susyfrascolla1979 in ogni modo, nella misura dovuta.
canterano
Infine alcuni cenni sul decoro architettonico e sulla ripartizione di spese art.1123.2° comma c. c. Non a caso sono stati citati gli intonaci (rivestimento) e non la struttura portante dei balconi. Il decoro architettonico è il prestigio che incute e condiziona il rispetto per l'opera di Architettura. Il decoro architettonico viene violato da elementi più o meno disarmonici, più o meno estranei, che tendono ad alterarlo, comprometterlo, sfregiarlo,contaminarlo, non solo esteticamente. Il giudizio non può che essere demandato a chi ha creato l'opera o può averne la tutela e/o il possesso, poiché questi ha il potere ed il diritto della difesa dell'opera stessa. E' come se un opera di Renzo Piano venisse deturpata o manomessa da qualcuno. La facciata di prospetto di un edificio - abbia o meno valore architettonico o decorativo - rientra nella categoria dei muri maestri, dei quali è cenno espresso nel n. 1 dell’art. 1117 c.c., e forma, conseguentemente, oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani riuniti in condominio; a carico di tutti costoro, conseguentemente, deve porsi, in proporzione, la spesa di rifacimento dell’intonaco. * Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 1977, n. 298. Stabilito il principio generale, ecco di seguito il criterio legale in deroga. Art. 1123.2° c. Cod., civ. Ripartizione delle spese. “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.” Il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 c.c., con riguardo all’ipotesi di cui al comma secondo, può trovare applicazione in concrete circostanze, con riguardo a qualunque parte comune dell’edificio e quindi anche alla facciata, in guisa che i condomini siano obbligati a contribuire alle spese di manutenzione e riparazione, non in base ai valori millesimali, ma in ragione dell’utilità che la cosa comune sia obiettivamente destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive, laddove la spesa potrebbe gravare indistintamente su tutti i partecipanti alla comunione secondo il criterio generale di cui all’art. 1104 c.c. solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza ed alla sua funzione fosse destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente i diversi piani o le singole proprietà. (Nella specie la S.C. ha ritenuto correttamente applicato il principio surriportato con riguardo alla ripartizione delle spese di riparazione della pannellatura della facciata di un edificio, sul rilievo che essa assolve ad una duplice funzione, l’una di protezione verso l’esterno dei balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini e di riparo dagli agenti atmosferici, l’altra di abbellimento della facciata del fabbricato). * Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1992, n. 13655, Cond. Via Petraglione c. Tardelli. L’art.1123.2° comma stabilisce la ripartizione in funzione dell’uso. A chi o a che cosa servono i fori ed i riquadri esterni delle finestre e delle porte-finestre di proprietà degli appartamenti in corrispondenza delle facciate prospettiche? Servono per consentire l’affaccio dei locali o la sicurezza del calpestio del balcone accessorio dell’appartamento a cui servono, quindi spese al 100% al proprietario dell’appartamento. A che cosa servono i davanzali? Servono per l’affaccio dei locali di proprietà e in parte servono per il decoro prospettico dell’edificio. In che misura servono? E’ necessario stabilire in quale misura prospettano, cioè sono visibili dalla pubblica via. In un caso le spese per il decoro dei davanzali potrebbero riguardare il 20% della spesa, in un altro caso il 50% . In misura proporzionale all'uso che ciascuno può fare della cosa comune. Se le funzioni d'uso sono due e sono paritarire la spesa è condivisa a metà da entrambe le comunioni.
susyfrascolla1979
Ammettiamo però che per quieto vivere volessi pagare, o almeno contribuire, ma mi spetta, cioè è intesa come parte comune? e se si come mi devo regolare per stabilire la cifra?

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