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 06-06-2009 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Ripartizione Spese - Gestione condominiale

Ripartizione debito fatto da precedente amministratore doloso

 
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mc73
Il precedente amministratore del mio condominio (oltre 100 unità abitative) ha fatto sparire circa 64000€, lasciandoci con debiti nei confronti di molti fornitori (ed è attualmente sotto inchiesta della magistratura). Le fatture erano state inserite nei bilanci e le credevamo pagate, ma non era così (anche se le rate le abbiamo pagate). Adesso il nuovo amministratore sta riprendendo in mano la situazione ed ha da poco ultimato il calcolo dell'ammanco. Si porrà a breve il problema della ripartizione del debito e nell'assemblea tenuta pochi giorni fa già sono iniziate le liti. Infatti oltre la metà del debito è nei confronti della ditta che opera la manutenzione degli ascensori. Il nucleo del problema consiste nel fatto che non tutti i condomini usufruiscono dell'ascensore. Siamo divisi su più numeri civici e solo alcuni, quelli relativi agli edifici superiori a 3 piani, hanno ascensore. Nel calcolo delle rate condominiali giustamente la manutenzione ascensori ricade solo sui condomini che ne usufruiscono, secondo tabelle millesimali parziali. Adesso, chi non ha ascensori non vorrebbe che il debito fosse ripartito secondo i millesimi generali, ma secondo i millesimi specifici in base alle competenze di ogni singola fattura non pagata. Il nuovo amministratore nella riunione faceva notare che il danno è nei confronti di tutto il condominio e che il debito nei confronti della ditta in questione è nato probabilmente solo perché erano quelli più tolleranti a ritardi di pagamento e che se il debito fosse stato saldato mandando in rosso il conto del condominio, adesso non sapendo quel "rosso" da cosa deriva probabilmente nessuno dei condomini si opporrebbe alla ripartizione secondo le tabelle millesimali generali. Suddividendo quindi la spesa anche fra chi l'ascensore non lo ha. Il problema ovviamente è lo stesso per tutti gli altri fornitori, anche se si tratta di debiti di minor importo: considerando che la divisione secondo i millesimi delle specifiche competenze è già stata fatta quando le fatture sono state inserite in bilancio (anche se non pagate) e le rate dei condomini sono state calcolate tenendo conto di questo, vorrei sapere come dobbiamo adesso dividere la spesa necessaria a saldare il debito. Secondo i millesimi generali, facendo pesare anche su chi non ha ascensore il grosso del debito, o di nuovo secondo le tabelle specifiche, facendo in pratica pagar due volte a chi ha ascensore e nessuna a chi non lo ha? Il nuovo amministratore ci ha detto che essendo un caso piuttosto particolare non c'è una legge che dica come va fatta la divisione, ma spetta all'assemblea di condominio scegliere la regola. Mi chiedo però se non esista una qualche sentenza che chiarisca meglio il da farsi. Inoltre, se i condomini senza ascensore si rifiutano di pagare e se quelli con ascensore rispondono che allora non pagano nemmeno loro, arriveremo al punto che il creditore farà emettere una ingiunzione di pagamento al condominio. E a quel punto si ripresenterebbe con urgenza il problema: come si divide la spesa? Grazie
Massi
Scritto da mc73 il 26 Giu 2009 - 14:30:37:
Il nuovo amministratore ci ha detto che essendo un caso piuttosto particolare non c'è una legge che dica come va fatta la divisione, ma spetta all'assemblea di condominio scegliere la regola.
Il nuovo amministratore non mi sembra all'altezza e rischia di creare ulteriori difficoltà gestorie. La legge esiste e si applica a tutti i casi che riguardano la ripartizione degli oneri condominiali: art 1123 cc. In taricolare, il III comma della norma prevede che le spese riguardanti opere o impianti che costituiscono condominio solo per un gruppo di condòmini, non possano essere poste a carico dei condòmini non titolari di un diritto di comproprietà sul bene oggetto di spesa. Applicando al vostro caso, gli oneri relativi all'ascensore non possono esser posti a carico di condòmini che non hanno la titolarità del bene, che, quindi, non è comune a loro. Una delibera maggioritaria che ripsartisse indiscriminatamente i contributi, senza riportare il consenso degli interessati, non solo sarebbe (radicalmente) nulla, ma anche inefficace e si rischierebbe di non raccogliere correttamente gli oneri. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
Massi
Scritto da mc73 il 26 Giu 2009 - 15:47:05:
Scusa, ma come può far la differenza il solo fatto che l'amministratore abbia scelto quali fatture pagare e quali no? Chi ha l'ascensore, già si è visto addebitare con la ripartizione che dici tu quell'onere. E l'ha pagato con le rate dei precedenti bilanci (approvati da TUTTO il condominio). Poi l'amministratore quei soldi se li è messi in tasca propria e non li ha usati per pagare l'ascensore, ma poteva usarli per non pagare qualunque altra cosa. Chiaro che la colpa è dell'amministratore, ma a [...]
Se il fornitore vi chiama in causa, dovrete dimostrare che i versamenti sono stati effettuati e che il debito è imputabile al comportamento doloso dell'amm. Solo a questa condizione la dittà dovrà rivalersi esclusivamente nei confronti dell'amm. Fossi in voi convocherei un'assemblea a cui invitare i creditori e rispettivi legali più il vostro legale per decidere quale comportamento giuridico sia il migliore da tenere. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
mc73
Scusa, ma come può far la differenza il solo fatto che l'amministratore abbia scelto quali fatture pagare e quali no? Chi ha l'ascensore, già si è visto addebitare con la ripartizione che dici tu quell'onere. E l'ha pagato con le rate dei precedenti bilanci (approvati da TUTTO il condominio). Poi l'amministratore quei soldi se li è messi in tasca propria e non li ha usati per pagare l'ascensore, ma poteva usarli per non pagare qualunque altra cosa. Chiaro che la colpa è dell'amministratore, ma a tutti i condomini spetta vigilare sul suo operato. Chi non ha ascensore (così come chi lo ha) non si è curato di far verifiche e comunque aveva scelto e dato fiducia a quell'amministratore. Non mi sembra equo che il dolo venga ripartito solo fra i condomini che, per puro caso, sono rimasti più colpiti dal dettaglio delle fatture non pagate. Se vale il discorso che dici tu allora dovremmo pure spulciare il dettaglio delle singole fatture non pagate e se per assurdo fra due numeri civici, chiamiamoli A e B, che anno entrambi l'ascensore (e con gli stessi costi e gli stessi millesimi) ma per i quali le fatture di A risultino pagate e quelle di B no, il costo dovrebbe ricadere solo su chi abita al civico B. Ma non è giusto: la differenza dipende da un libero arbitrio dell'amministratore che era totalmente fuori dal nostro controllo. Non è il caso ma per assurdo quelli del civico A potrebbero in qualche modo aver pressato l'amministratore a pagare le loro fatture piuttosto che quelle del civico B. E quelli del B dovrebbero rimetterci due volte?
Dello stesso argomento
mc73
Dimostrare che i versamenti sono stati effettuati e che il debito è imputabile al comportamento doloso dell'amministratore non dovrebbe esser difficile, in quanto esistono i bilanci, le registrazioni delle rate condominiali pagate etc. etc. Ma veramente possiamo dire alla ditta di andare a richiedere i soldi all'amministratore? I debitori siamo noi, non l'amministratore, sebbene la colpa sia sua. In ogni caso per evitare spese legali e risarcimento improbabile l'assemblea di condominio ha deliberato di non sporgere querela e non invischiarsi in un processo senza speranza (l'amministratore risulta quasi nullatenente a fronte di un debito su tutti i condominii da lui gestiti dell'ordine di 2 milioni di euro: praticamente impossibile riavere i soldi). In pratica la decisione è quella di metter mano al portafogli e risanare il debito di tasca nostra. Torno quindi al problema della suddivisione: visto che le spese erano già state ripartite secondo i millesimi di competenza, è sostenibile l'ipotesi di dividere ora il debito semplicemente secondo i millesimi generali? Capisco cosa dice il comma III del art 1123 cc., ma qui non si tratta di dividere una spesa la prima volta, ma ridividere un debito per una spesa che era già stata messa in conto ai condomini seguendo quanto dice quel comma del codice, ma che poi non è stata utilizzata per saldare quel debito con il fornitore ma per scopi personali dell'amministratore. Avendo il condominio deciso di non perseguire l'amministratore, ed avendo quindi deciso di accollarsi il debito, si può dire che adesso quel debito ricade su tutto il condominio (e quindi sui millesimi generali) a prescindere dal dettaglio di come il debito si è formato e di quali siano i fornitori interessati? Qualcun'altro ha un parere in proposito? Grazie.
mc73
Ti ringrazio per aver risposto anche a diverso tempo di distanza: l'argomento ancora non è stato chiuso perché sono in corso accordi con i fornitori per cercar di poter saldare il debito in alcune rate. Sono convinto, come tu dici, che la ditta non possa rivalersi sull'amministratore e si debba pagare noi. Resta aperto il punto fondamentale: dato che quelle spese erano già state divise secondo i millesimi specifici e che i soldi sono poi spariti dal conto DOPO il versamento delle corrispettive rate che servivano per i pagamenti, si può addebitare l'ammanco al condominio in genere, dividendo quindi secondo i millesimi generali, o si deve ridividere per le specifiche tabelle di competenza? Capisco il motivo per cui alcuni propendono per questa soluzione ma mi pare ingiusta per questo: se, una volta pagate le rate, il condominio fosse per assurdo stato sciolto, i soldi eventualmente rimasti in giacenza sul conto corrente (una volta pareggiato il bilancio) sarebbero stati ripartiti fra i condomini secondo i millesimi generali. E allora perché se invece i soldi mancano, si devono addebitare non secondo i millesimi generali ma secondo quelli specifici in base ai fornitori che mancano da pagare? Solo il caso ha determinato quali essi fossero.
mc73
Ok, grazie. Ma mi resta aperto il problema maggiore: come convincere l'assemblea della cosa? Tieni presente che il grosso dell'ammanco servirebbe per ripianare il debito verso la ditta che fa manutenzione agli ascensori, ma molti nel condominio non hanno ascensore e non la vorranno pagare. Come argomentare con loro? Sai se esiste una qualche sentenza della cassazione o comunque un argomento giuridicamente valido in generale da poter portare in assemblea per motivare la ripartizione del debito secondo i millesimi generali? Con tutto il rispetto se dico loro che su un forum ho trovato uno che la pensa così è un po' poco...
mc73
ciao, ripropongo il tema in quanto ancora di interesse: tra 7gg ha la riunione in cui dovremo stabilire come ripartire il debito e mi serve aiuto. Sintetizzo tutto in base anche a quanto leggo su altri post: il caso è quello di un ammanco di cassa. Mancano circa 71'000€ sotto forma di fatture non pagate dal precedente amministratore. I relativi soldi correttamente esatti dalle rate condominiali sono scomparsi (grazie al fatto che molti condomini non pagavano con bonifico o assegno intestato al condominio, ma in contati all'amministratore, il quale rilasciava ricevuta, ma poi non versava sul conto condominiale). Ho letto che in questi casi è prevista la costituzione di un fondo speciale, ripartito secondo i millesimi di proprietà (generali), con il quale si possono saldare i debiti. Poi, se si riesce a recuperare i soldi dall'amministratore i vari condomini vengono rifusi di quanto anticipato x il fondo. Il problema qui è che già l'assemblea ha deciso di non far causa al vecchio amministrazione (troppi debiti oltre al nostro, poche proprietà personali, nessuna possibilità di recuperare l'importo) quindi se anche costituiamo un fondo del genere non c'è nessuna possibilità che un giorno chi lo ha finanziato venga rimborsato: non sarebbe un fondo temporaneo, sarebbe un fondo a perdere. Quindi la divisione va fatta per saldare i creditori e poi tutto finisce lì. Soldi buttati ed amen. In sede di assemblea molti premeranno per dividere la spesa non in base ai millesimi generali (in quanto ammanco di cassa di tutto il condominio) ma in base alle singole fatture, secondo le specifiche competenze (c'è di mezzo un debito x ascensori, quindi una spesa che di solito non va coi millesimi generali e che grava maggiormente chi abita i piani alti). Secondo me invece vanno seguiti i millesimi generali, in quanto le singole fatture già erano state divise secondo le specifiche tabelle ed usate per calcolare gli importi delle rate individuali. Che sono state pagate. In sintesi, se l'amministratore è scappato con la cassa senza saldare il debito dell'ascensore non è colpa dell'utente dell'ultimo piano. O almeno non lo è più di quanto lo sia di quello del piano terra (no, non abito all'ultimo piano anche se può sembrare...). Non è giusto che quello dell'ultimo piano paghi due volte il debito x l'ascensore e quello del piano terra praticamente non lo paghi per nulla: nel calcolo della rata è stato attribuito all'ultimo piano ed è ok così, ma adesso che i soldi sono spariti deve farsene carico tutto il condominio secondo i millesimi generali, in quanto tutto il condominio è responsabile della scelta di quell'amministratore, del non aver adeguatamente verificato il suo operato, e della decisione di non fargli causa. Dovendo sostenere questa tesi in assemblea mi farebbe tanto tanto (ma proprio tanto) comodo un precedente, magari con relativa sentenza della cassazione. Sapete darmi indicazioni al riguardo? Quali leggi posso citare per sostenere questa mia tesi? Quali sentenze? Grazie
mc73
Non è ancora andata a finire purtroppo.... Nell'assemblea successe un gran baccano e alla fine fu presa una decisione particolare. Il grosso dei condomini che doveva pagare il debito e non aveva l'ascensore, doveva però affrontare altre spese per la pratica dell'abitabilità (che non c'entra nulla con questa questione) e che non toccavano invece a chi ha l'ascensore (era una spesa specifica). Per dare un colpo al cerchio ed uno alla botte l'assemblea all'unanimità votò per la ripartizione del debito (e anche dalla spesa per l'abitabilità) non secondo millesimi ma IN PARTI UGUALI. Questa è una cosa lecita se e solo se viene fatta all'unanimità (c'è una specifica sentenza della cassazione che dice che una cosa del genere rientra nel libero arbitrio). Fino a lì pareva tutto risolto, ma un condomino che ha astio nei confronti di altri, impugnò il verbale davanti al giudice. Che di fatto gli avrebbe dato ragione, in quanto se lui si dichiara non in accordo la scelta di divisioni non in parti uguali non può passare. All'assemblea successiva il condominio ha deciso di proporre al giudice la pacificazione, dividendo stavolta la spesa secondo i millesimi generali (e le spese legali ognuno le sue). Questo dopo aver sentito sia l'avvocato che il giudice stesso, che informalmente ci dicevano che era l'unica soluzione possibile. Il condominio, nel suo totale disinteresse e per il puro gusto di far casino ha impugnato pure questo verbale, quindi la cosa si sta tirando per le lunghe. I due procedimenti sono stati unificati (dopo tot mesi) in quanto fanno parte dello stesso problema, il condominio non vuole venire a patti e siamo quindi in attesa della decisione finale del giudice, che ci si attende sarà per la diivisone secondo i millesimi generali. Alla fine quindi da quel che ho capito bisogna distinguere fra quel che dice la legge e quel che viene fatto: se l'assemblea approva la divisone secondo tabelle specifiche, non è legale: va diviso secodno millesimi. A meno che l'assemblea non sia d'accordo all'unanimità di fare una qualunque altra divisione (compreso però i non presenti che se non d'accordo possono annullare la decisione). Ma per dimostrare che non è legale una decisione diversa dai millesimi generali, devi impugare il verbale di assemblea davanti al giudice, ed accollarti le spese legali fino a qunado non avrai ragione. Quando decidemmo per la divisione in parti uguali, sapevamo di questo rischio, ma confidavamo nel fatto che i non presenti venivano economicamente avvantaggiati dalla decisione presa. Ed invece, uno ha fatto casino per il puro gusto di rivarsa per altre cose che non lo accontentano.... Quindi attento: in fase di assembela fai ben presente questa cosa se si stanno prendendo decisione diverse e che non ti piacciono. E FAI METTERE A VERBALE la tua eventuale contrarietà e decisione di avvalersi di vie legali: ti sarà poi più facile ottenere ragione. In bocca al lupo e fammi sapere. Modificato Da - mc73 il 10 Dic 2012 12:48:42
mc73
La legge putroppo si rifà al codice civile e basta, molto generico. Quindi devi capire i dettagli tramite sentenze della corte di cassazione, che di solito non si applicano esattamente al tuo caso e vanno "interpretate", cercando cioé di capire a chi darebbe ragione il giudice andando per vie legali. Io a suo tempo avevo trovato le seguenti, che mi sono state utili. Te le riporto con copia-incolla da un file dove mi ero appuntato anche considerazioni relative al mio caso specifico: ------ Corte di cassazione, sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631: "In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c. , e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo-cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condomino e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.". Se non capisco male questo significa che, stabilito (magari a fatica) qual è il criterio fissato dalla legge per il mio caso specifico, l'assemblea NON PUO' stabilire un criterio diverso, a meno che non lo faccia all'unanimità (1000 millesimi). Quindi l'attuale amministratore casomai dovrebbe cosigliarci un legale che stabilisca il criterio corretto a norma di legge, ma non ha senso che lasci decidere all'assemblea: se il criterio, scelto a maggioranza, non fosse quello di legge la decisione sarebbe nulla ed impugnabile. Tribunale di Genova Sezione III Civile, Sentenza del 10 agosto 2009, n. 3033 "L'ufficio dell'amministratore è assimilabile a quello del mandato con rappresentanza". E se non ho capito male il mandato è affidato in ragione delle quote di proprietà (tabella A): se l'amministratore froda dovrebbe restituire lui i soldi, ma se non può farlo (non ne ha più), l'unica possibilità è che ognuno si assuma le proprie responsabilità (e quindi l'onere economico che ne deriva) in ragione delle quote di proprietà. In altre parole sarebbe stato compito di ciascun condomino (anche di chi non ha ascensore) verificare il corretto bilancio e che le fatture dei fornitori fossero state pagate. Di tutti i fornitori. Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 Aprile 2008 , n. 9148 (la dibattuta sentenza sulla responsabilità NON solidale) "l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote" e ancora: "Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto 'interesse del condominio', in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" Si può dire che, in modo analogo, l'eventuale debito non saldato dall'amministratore (causa soldi fatti sparire) vincola i songoli in ragione delle quote di proprietà? Proprio in virtù el fatto che la distribuzione del costo di quel servizio era già avventua secondo le tabelle specifiche B. Infine, sul sito dell'ADUC, ho trovato questa risposta: https://avvertenze.aduc .it/lettera/ammanco+cassa+redistribuzione_219838.php "salvo diverso accordo tra tutti i condomini, la redistribuzione deve essere fatta sulla base dei millesimi di proprietà." Sembra confermare che una divisione diversa è attuabile solo se presa all'unanimità, mentre altrimenti la ridistribuzione deve essere fatta secodno la tabella A dei millesimi di proprietà. Guardati poi questi topic: vai al forum vai al forum# In sintesi: si trova chiaramente scritto (Corte di cassazione, sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631) che se mancano soldi (la sentenza dice per condomino moroso, ma poco cambia se è colpa dell'amministratore), si dovrebbe istituire un fondo cassa speciale, secodno i millesimi di proprietà, per pagare il debito, poi quando ri recuperano soldi con la stessa tabella si ridanno ai condimini. Nel mio caso (ma penso nel 99% dei casi simili) l'amministratore non ha beni su cui rivalersi, quindi quei soldi non torneranno mai manco con 20 anni di causa legale. E qui la legge non lo dice chiaramente, ma la divisione va fatta comunque con quei millesimi di tabella A. Non conta quali fatture sono o non sono state pagate, ma solo quanto manca in cassa per saldare il debito. Se i debiti venivano pagati tutti mandando il conto bvancario in rosso profondo, sarebbe stata la stessa cosa, solo che i condomini l'avrebbero accettata più facilmente. Può essere di aiuto de i documenti dei versamenti delle rate dei condomini sono regolari. Nel nostro caso molti pagavano in contati all'amministratore, che dava ricevuta ma non la registrava. Le ricevute sono sparite, idem i soldi. E per quelli i condimini possono far fatica a dimostrare di averli pagati. Ma se i pagamenti avvenivano con bonifico e sono tracciabili, tutto è più facile: si dimostra che tutti hanno pagato le quote, si dimostra che il bilancio era stato approvato regolarmente (servono i verbali ed il numero legale certificato da essi), ma mancano i soldi: è qui più facile mostrare chiaramnte che quel che manca è un "ammanco di cassa", a prescindere da quali fornitori devono ancora essere pagati e quali no. Altro, putroppo, non saprei dirti. Ma dovrebbe bastarti per difenderti in assemblea. Oltre, da solo, putroppo non ci arrivi e resta solo di rivolgersi ad un legale. Occhio solo, se devi impugnare un verbale per annullarlo, che ci sono tempi precisi entro il quale puoi farlo.
mc73
Prego, figurati. Con tutto il tempo che ci persi a raccogliere le poche info me le ero salvate in doppia copia, quindi è stato rapido darti questa risposta. Fammi sapere, può essere utile anche a me per il futuro, visto che non è ancora finita...
Monticella
Massi sta dicendo un sacco di inesattezze (perdonami!). L'ammanco di cassa si ripartisce sempre interamente secondo la tabella millesimale di proprietà, e dimostrare di aver pagato le rate al'amministratore non solleva il condominio dal dover saldare i fornitori. Le fatture sono intetsate al condominio, ed il condominio deve pagare, potendosi ovviamente rivalere sul vecchio amministratore (che però immagino sia diventato subito nullatenente). In ogni caso, Massi, la ditta non potrà MAI rivalersi sull'amministratore.
Monticella
Hai azzecatto in pieno la questione, ed il tuo esempio è calzante. Ragione per cui qualsiasi sia la somma che manca dalla cassa (indipendentemente dal tipo di fornitore che è rimasto scoperto) si apllica la tabella A.
Jaxel81
Ciao, com'è andata a finire la questione? mi trovo nella stessa identica situazione, in cui alcuni condomini vogliono ripartire il debito esclusivamente in base ai millesimi di proprietà e altri secondo le solite ripartizioni (ascensore in base al piano ecc) Grazie mille
Jaxel81
Grazie mille per la celere risposta, quindi da quello che ho capito la legge dice di divedere tutto il debito secondo i millesimi di proprietà. Se si decide diversamente, va fatto all'unanimità. Sapresti dirmi invece dove posso trovare qualcosa di scritto relativamente a quanto dice la legge? Ho cercato un po' ovunque ma non ho trovato nulla di specifico. Grazie mille
Jaxel81
Grazie mille!!! Sei stato davvero chiaro e gentilissimo :) Ti aggiorno su come andrà a finire. Grazie ancora

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