Ricalcolo Tabelle Millesimali a seguito cambio formale di destinazione d´uso da C3 ad A3 (senza opere!)

Buonasera, 

spero di non riproporre un tema giá trattato nel forum. Ho provato ad utilizzare la funzione cerca ma senza trovare esattamente il caso che voglio chiarire. 

Ho comprato da poco un appartamento a Milano. Prima della vendita il venditore ha provveduto a cambiare la destinazione d´uso al catasto dell immobile da C3 (laboratorio) ad A3 (Residenziale) senza apportare alcuna modifica fisica allo stesso.  

I condomini che non hanno effettuato il cambio di destinazione d´uso hanno richiesto il ricalcolo delle tabelle millesimali, in quanto ritengono che il cambio comporti un aumento del "valore" degli immobili ora residenziali.  

Ricercando un poco su internet non sono peró sicuro della correttezza di tale operazione. 

Background Legale: 

Non ci sono dubbi che la ripartizione delle spese nel condominio avviene secondo il "valore" proporzionale dell appartamento/proprietá  (art. 1123, 1° comma). In ogni caso secondo la cassazione civile sez. II attraverso la sentenza del 04/10/2016 n° 19797 ha chiarito un concetto chiave del "valore" di ogni unitá immobiliare ai fini del calcolo delle tabelle millesimali, distinguendo criteri "oggettivi" e "non oggettivi" : https://www.altalex.com/documents/news/2016/11/04/tabelle-millesimali .

Si definisce quindi "valore oggettivo" il calcolo tramite coefficienti chiari in base alle caratteristiche fisiche dell appartamento e relative pertinenze. (Pertanto valore NON di mercato in quanto volatile e non oggettivo).

In questo caso capisco che un cambio formale di destinazione di uso SENZA OPERE non dovrebbe avere alcuna influenza sulle tabelle millesimali. E´ corretta la mia interpretazione? 

Inoltre secondo l´Art. 69 si giustifica il ricalcolo delle tabelle millesimali e le annesse spese in caso di evidente errore di calcolo oppure in caso di mutato valore di una unitá dell edificio di piú del 20% a seguito di mutate condizioni dell edificio : sopraelevazione, incremento di superfici e/o numero unità immobiliari. 

Anche qui con nessuna modifica fisica all appartamento non vedo attivate le condizioni dell Art. 69 o mi sfugge qualcosa? 

Grazie in anticipo! 

Saluti

Renato

E' vero che non ricorrono i requisiti dell'art. 69 d.a.c.c. per la revisione delle tabelle condominiali.

D'altra parte ritengo che l'assemblea possa in ogni momento decidere a maggioranza (almeno 500 millesimi) di operare tale revisione, indipendentemente dal verificarsi o meno dei requisiti di cui sopra.

Al proposito:

[..] è utile comprendere come si acceda alla procedura di revisione delle tabelle millesimali.

Ricordiamo che le stesse sono un allegato al regolamento di condominio e che quindi alle procedure inerenti al regolamento che bisogna guardare (ci veda in tal senso Cass. SS.UU. n. 18477/2010).

L'art. 1138, secondo comma, c.c. specifica che ciascun condòmino può assumere l'iniziativa per la revisione del regolamento, ergo ciascun condòmino può attivarsi anche per ottenere una variazione delle tabelle millesimali.

Fonte: https://www.condominioweb.com/cosa-succede-se-lamministratore-ignora-le-richieste-di-revisione-delle.13448

Quante volte l'avro scitto i valori. Catastalii non si modificano piu effettuate una ricerca a mio nome e yrpbeteye un sito

Valori catastali modifaca Tullio

condo77 dice:

E' vero che non ricorrono i requisiti dell'art. 69 d.a.c.c. per la revisione delle tabelle condominiali.

D'altra parte ritengo che l'assemblea possa in ogni momento decidere a maggioranza (almeno 500 millesimi) di operare tale revisione, indipendentemente dal verificarsi o meno dei requisiti di cui sopra.

 

Al proposito:

[..] è utile comprendere come si acceda alla procedura di revisione delle tabelle millesimali.

Ricordiamo che le stesse sono un allegato al regolamento di condominio e che quindi alle procedure inerenti al regolamento che bisogna guardare (ci veda in tal senso Cass. SS.UU. n. 18477/2010).

L'art. 1138, secondo comma, c.c. specifica che ciascun condòmino può assumere l'iniziativa per la revisione del regolamento, ergo ciascun condòmino può attivarsi anche per ottenere una variazione delle tabelle millesimali.

Fonte: https://www.condominioweb.com/cosa-succede-se-lamministratore-ignora-le-richieste-di-revisione-delle.13448

 

Grazie per la risposta. 

In ogni caso tornando al cambio "solo formale" della destinazione d´uso da C3 ad A3. E´ davvero un fattore da considerare nel calcolo dei millesimi? 

Ricercando su vari siti ho trovato che a volte si utilizza nel calcolo delle tabelle un "coefficiente di destinazione" in base all inquadramento catastale dell immobile. (Laboratorio, negozio, appartamento etc..) 

Leggevo che Laboratorio in genere si aggira tra 0,80-1,10 (A discrezione del tecnico), mentre residenziale 1,00. 

E quindi corretto considerare la destinazione d´uso catastale nel calcolo del "valore" millesimale delle unitá immobiliari?  

Renato Rotondi dice:

Grazie per la risposta. 

 

In ogni caso tornando al cambio "solo formale" della destinazione d´uso da C3 ad A3. E´ davvero un fattore da considerare nel calcolo dei millesimi? 

 

Ricercando su vari siti ho trovato che a volte si utilizza nel calcolo delle tabelle un "coefficiente di destinazione" in base all inquadramento catastale dell immobile. (Laboratorio, negozio, appartamento etc..) 

 

Leggevo che Laboratorio in genere si aggira tra 0,80-1,10 (A discrezione del tecnico), mentre residenziale 1,00. 

 

E quindi corretto considerare la destinazione d´uso catastale nel calcolo del "valore" millesimale delle unitá immobiliari?  

Sì esatto, la destinazione d'uso è considerata un elemento oggettivo che influisce sul calcolo dei millesimi.

Quanto dipende dalle circostanze concrete (p.e. un negozio in centro storico su strada molto frequentata ha coefficiente diverso rispetto ad un negozio in periferia su strada secondaria) e dalla sensibilità/esprienza del tecnico.

condo77 dice:

Sì esatto, la destinazione d'uso è considerata un elemento oggettivo che influisce sul calcolo dei millesimi.

Quanto dipende dalle circostanze concrete (p.e. un negozio in centro storico su strada molto frequentata ha coefficiente diverso rispetto ad un negozio in periferia su strada secondaria) e dalla sensibilità/esprienza del tecnico.

Grazie mille per il chiarimento.

Avrei un altro dubbio... come deve comportarsi il condominio nel caso in cui molte unitá immobiliari nello stabile rimaste accatastate come Laboratorio "C3" venissero comunque utilizzate come abitazioni/unita residenziali?  (In alcuni casi anche affittate a terzi)

C´é qualche meccanismo di controllo a riguardo? 

Renato Rotondi dice:

Grazie mille per il chiarimento.

 

Avrei un altro dubbio... come deve comportarsi il condominio nel caso in cui molte unitá immobiliari nello stabile rimaste accatastate come Laboratorio "C3" venissero comunque utilizzate come abitazioni/unita residenziali?  (In alcuni casi anche affittate a terzi)

 

C´é qualche meccanismo di controllo a riguardo? 

 

 

Solo all' unanimita si cambiano i valori mlm art 69 dacc oltre il sito gia accennato

Tullio01 dice:

Solo all' unanimita si cambiano i valori mlm

non capisco... Condo77 ha prima specificato che essendo le tabelle millesimali parte del regolamento di condominio queste si possono discutere con la maggioranza dei 500 millesimi dello stesso.  

Mi sono perso qualcosa? 

Intendi forse che senza attivazione delle condizioni dell art. 69 punto 2 si possono cambiare solo all unanimitá?

Tullio01 dice:

Solo all' unanimita si cambiano i valori mlm art 69 dacc oltre il sito gia accennato

Solo all'unanimità si può approvare una convenzione che deroghi al criterio legale per la redazione delle tabelle millesimali e la suddivisione delle spese.

Per una revisione delle tabelle senza derogare al criterio legale a mio avviso basta la maggioranza (almeno 500 millesimi).

Renato Rotondi dice:

Grazie mille per il chiarimento.

 

Avrei un altro dubbio... come deve comportarsi il condominio nel caso in cui molte unitá immobiliari nello stabile rimaste accatastate come Laboratorio "C3" venissero comunque utilizzate come abitazioni/unita residenziali?  (In alcuni casi anche affittate a terzi)

 

C´é qualche meccanismo di controllo a riguardo? 

 

 

Sarebbe senz'altro da fare presente.

Provate acercre il sito ce accennato o sentte un bravo avvocato e adye al Tribunale va titto a vostro vantaggio

condo77 dice:

Solo all'unanimità si può approvare una convenzione che deroghi al criterio legale per la redazione delle tabelle millesimali e la suddivisione delle spese.

Per una revisione delle tabelle senza derogare al criterio legale a mio avviso basta la maggioranza (almeno 500 millesimi).

Sarebbe senz'altro da fare presente.

mi scuso in anticipo per la domanda banale, ma che differenza c'é tra revisione tabelle con o senza deroga al criterio legale? 

Renato Rotondi dice:

mi scuso in anticipo per la domanda banale, ma che differenza c'é tra revisione tabelle con o senza deroga al criterio legale? 

Secondo il criterio legale ognuno paga in proporzione ai propri millesimi come da art 1123 e seguenti.

In deroga al criterio legale significa p.e. che si decide all'unanimità di dividere in parti uguali, oppure di esentare certi condomini da certe spese, ecc.

Verifica se avete un regolamento contrattuale con le tabelle allegate allo stesso.

Ho ricopiato il sito

La legge per tutti

It su tema catsto

Si dovrebbe trovare facilmente

condo77 dice:

D'altra parte ritengo che l'assemblea possa in ogni momento decidere a maggioranza (almeno 500 millesimi) di operare tale revisione, indipendentemente dal verificarsi o meno dei requisiti di cui sopra.

Non è così. Se non sussistono i requisiti ex art 69 dacc i millesimi sono modificabili all'unanimità dei condomini

Renato Rotondi dice:

questo caso capisco che un cambio formale di destinazione di uso SENZA OPERE non dovrebbe avere alcuna influenza sulle tabelle millesimali. E´ corretta la mia interpretazione? 

Corretto

Renato Rotondi dice:

Anche qui con nessuna modifica fisica all appartamento non vedo attivate le condizioni dell Art. 69 o mi sfugge qualcosa? 

Non ti sfugge nulla

Massi dice:

Non è così. Se non sussistono i requisiti ex art 69 dacc i millesimi sono modificabili all'unanimità dei condomini

Nel caso diano luogo ad una diversa convenzione, ma qui non è così.

condo77 dice:

Nel caso diano luogo ad una diversa convenzione, ma qui non è così.

No condo. Qui si verte nel caso comma 1 art 69 dacc:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Massi dice:

No condo. Qui si verte nel caso comma 1 art 69 dacc:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Effettivamente se venisse modificata solo la rappresentazione millesimale dei valori e non i valori proporzionali (cosa di cui parlavo e possibile a maggioranza), allora non si dovrebbe tener conto della modifica nella destinazione d'uso intervenuta.

Mi sa che hai ragione. 👍

PS:

O anche no 😄

Innanzitutto è opportuno precisare che per la modifica delle tabelle millesimali non è necessaria l’unanimità dei consensi dei proprietari anche se le stesse sono allegate ad un regolamento di condominio di natura contrattuale.

Sotto questo aspetto è importante citare l’importante arresto delle Sezioni Unite n. 18477 del 9 agosto 2010, il quale, secondo le pronunce che si sono susseguite dopo la riforma del 2012, conserva ancora oggi piena validità.
Con tale importante arresto le Sezioni Unite hanno ritenuto che le tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, non ne condividono la medesima natura, in quanto esse non sono un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma servono solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Come necessaria conseguenza al ragionamento che si è sopra riportato, le Sezioni Unite hanno concluso che per la modifica delle tabelle millesimali, siano esse di natura contrattuale o assembleare, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’ art1136 2° co. del c.c.

Le pronunce che si sono susseguite dopo le modifiche apportate all’art. 69 disp.att. del c.c. dalla riforma del 2012, hanno a più riprese precisato come sussista solo un apparente contrasto tra quanto statuito all’epoca dal giudice di legittimità e il novellato art. 69 disp. att. c.c., a mente del quale le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all’unanimità, salvo i casi di errore o mutamento dell’edificio, per i quali basta la maggioranza qualificata. In questo senso è molto interessante quanto pronunciato dal Tribunale di Siena con sentenza del 04.05.2015. Il giudice di merito senese ritiene che la nuova formulazione del menzionato art. 69 disp.att. del c.c. non avrebbe affatto imposto un generalizzato obbligo di approvazione all’unanimità delle tabelle millesimali, limitandosi, al contrario, a disciplinare le sole ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle già adottate, così recependo sostanzialmente i principi già espressi dalle Sezioni Unite. Il giudice continua affermando come sarebbe irragionevole pretendere l’unanimità dei consensi per la modifica di tabelle in origine approvate (solo) a maggioranza, specificando quindi che la “nozione di modifica o rettifica”, così come utilizzata dal legislatore del 2012, debba essere necessariamente riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali, siano esse “regolamentari” o “convenzionali” che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli derogativi della legge.
https://www.brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-del-codice-civile/capo-i/sezione-iii/art69.html

condo77 dice:

Effettivamente se venisse modificata solo la rappresentazione millesimale dei valori e non i valori proporzionali (cosa di cui parlavo e possibile a maggioranza), allora non si dovrebbe tener conto della modifica nella destinazione d'uso intervenuta.

Mi sa che hai ragione. 👍

Ma a quanto pare l'unanimità non c' era

condo77 dice:

O anche no

Condo, come al solito il tuo bias di conferma fa sorgere polemiche inutili.

Ci sono due ipotesi: modifica o revisione.

Per la modifica o la rettifica in assenza dei requisiti ex art 69 comma 2 dacc serve sempre l'unanimità dei consensi.

condo77 dice:

il novellato art. 69 disp. att. c.c., a mente del quale le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all’unanimità, salvo i casi di errore o mutamento dell’edificio,

È scritto in ciò che ti stesso hai postato

Massi dice:

Condo, come al solito il tuo bias di conferma fa sorgere polemiche inutili.

Ci sono due ipotesi: modifica o revisione.

Per la modifica o la rettifica in assenza dei requisiti ex art 69 comma 2 dacc serve sempre l'unanimità dei consensi.

È scritto in ciò che ti stesso hai postato

Conviene leggere tutto ciò che ho postato, in particolare:

la “nozione di modifica o rettifica”, così come utilizzata dal legislatore del 2012, debba essere necessariamente riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali, siano esse “regolamentari” o “convenzionali” che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli derogativi della legge

Ergo una modifica delle tabelle millesimali seguendo i criteri legali può essere sempre deliberata a maggioranza dall'assemblea, almeno secondo quanto riportato dall'avvocato su Brocardi e secondo il giudizio del Tribunale di Siena (sentenza del 04.05.2015), in linea con quanto stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite nel 2010, la cui impostazione viene mantenuta in giurisprudenza anche post riforma 2012.

A parte che, invece che procedere a testa bassa come tuo solito, dovresti chiederti quale sia il significato del I comma dell'art 69 dacc, che praticamente, fosse come sostieni tu, non troverebbe mai applicazione, ma:

In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

Tribunale Roma sez. V, 11/10/2018, n.19411

Se fosse come sostieni tu, non ci sarebbe certezza del diritto alcuna, visto che la maggioranza potrebbe cambiare la tabella millesimale anche più volte all'anno, con il solo requisito del raggiungimento del quorum deliberativo necessario. E' ovviamente un'assurdità, non ci vuole un fiume di parole per comprenderlo.

Da CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 13 maggio 2013, n.11387

"Occorre aggiungere che il legislatore (con la recente L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l'insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando (art. 23, comma 1) l'art. 69 disp. att. c.c.. Tale norma, nel testo no veliate, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali 'possono essere rettificati e modificati all'unanimità';

tuttavia a questa regola generale (inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 2, (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Massi dice:

A parte che, invece che procedere a testa bassa come tuo solito, dovresti chiederti quale sia il significato del I comma dell'art 69 dacc, che praticamente, fosse come sostieni tu, non troverebbe mai applicazione, ma:

Me lo sono chiesto, ho convenuto in prima battuta che fosse quello da te attribuito, poi a più attenta lettura di quanto riportato su Brocardi in calce all'art. 69 dacc ritengo invece più allineata alla giurisprudenza ivi riportata la mia opinione iniziale.

Quanto da te riproposto qui sopra a mio avviso si concilia con quanto riportato dall'avvocato su Brocardi considerando che ci sono due fattispecie differenti: la facoltà di modificare le tabelle e l'obbligo di modificare le tabelle, su istanza anche di un solo condomino.

Avremmo quindi il seguente schema:

• nei casi previsti dal 69 dacc (errore, variazione superiore a 1/5 per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento/diminuzione di u.i.) -> obbligo di rifacimento delle tabelle su istanza anche di 1 solo condomino;
• in generale -> facoltà di fare/rifare le tabelle a maggioranza (almeno 500/1000), purché le stesse continuino a seguire i criteri legali;
• per le tabelle frutto di una diversa convenzione che deroga ai criteri legali -> necessaria l'unanimità per fare/rifare le tabelle.

Condo per favore, quando non sai cosa dire cominci a raschiare il barile con ipotesi al limite.... 

Massi dice:

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 13 maggio 2013, n.11387

È chiarissima. Il resto sono chiacchiere. Io mi fermo qui.

Massi dice:

Condo per favore, quando non sai cosa dire cominci a raschiare il barile con ipotesi al limite.... 

È chiarissima. Il resto sono chiacchiere. Io mi fermo qui.

La sentenza che tu citi da ragione ad un condominio che ha modificato le tabelle a maggioranza.

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