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 05-05-2009 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Ripartizione Spese - Gestione condominiale

Parti comuni e scarichi balconi

 
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alessandra sarigu
Premetto che ho acquistato casa nel 2002 da terzi e al tempo si occupava del candominio, senza aver avuto alcun incarico, il costruttore del fabbricato che è proprietario di un fabbricato adiacente al nostro con accesso dal nostro piazzale comune. Già da allora alcuni condomini lamentavano di non aver ricevuto per anni la rendicontazione annuale se non quando sono subentrata io e a mia richiesta dopo due o tre anni sono stati redatti i suddetti rendiconti. Poichè il costruttore ancora proprietario dei locali al piano terra del nostro palazzo non aveva incarico l'anno scorso è stato incaricato dall'assemblea il figlio di costui anch'esso condomino e mio dirimpettaio. Nel piazzale comune è consentito il parcheggio fino a quando, secondo delibera di assemblea del 2002, i condomi non costruiranno i box per la riserva idrica, nessuno è intenzionato a farlo quindi il parcheggio dovrebbe essere consentito. Da qualche tempo rientrando a casa trovo parcheggiate all'interno del piazzale o le macchine del figlio e della nuora del suddetto individuo o di loro visitatori come se fosse un parcheggio pubblico. Sabato durante le pulizie del mio balcone i cui scarichi sono stati realizzati con degli spezzoni di tubo direttamente sul piazzale. Resami conto che la nuora del costruttore aveva parcheggiato quasi sotto il mio balcono ho chiuso gli scarichi con degli stracci per evitare che l'acqua cadesse di sotto. Premuratami di raccoglire tutta l'acqua ho spostato gli stracci e qualche goccia e caduta proprio nel momento in cui la signora con tettuccio abbassato faceva retromarcia per uscire dal piazzale. Quindi quelle poche gocce che possono essere entrate durante l'operazione di retromarcia sono finite dentro la macchina. La signora in questione mi citofona infuriata accusandomi di averle rovinato gli interni e nonostante le mie scuse e avergli spiegato di come sono andate le cose è andata via infuriata. Faccio notare che regolamente quando mettono via la spazzatura l'ingresso e le scale di accesso al mio appartamente vengono lasciate sporche da cose cadute dalla spazzatura. L'agenzia di pulizie incaricata e che dovrebbe essere sorvegliata dall'amministratore non svolgono a pieno il loro lavoro poichè non gli è stata consegnata ancora una scaletta per la pulizia dei vetri, infatti è ormai da circa cinque anni, che non vengono puliti, nonostante i mie continui solleciti. Il costruttore che ancora si occupa di tutti in vece del figlio, senza incarico, mi ha detto di prestargli la mia. Inoltre per accordi presi durante l'assemblea l'amministratore svolge il sui compito a patto che non paghi il condominio. Al piano primo ci sono due studi medici e ogni qual volta c'è l'assemblea il costruttore patre del mio vicino si fa firmare delega così durante la riunione qualsiasi decisione viene approvata a suo favore per maggioranza di millesimi. Ieri rientrando trovo la macchina della mia vicina, nonchè nuora del costruttore, parcheggiato al centro del piazzale senza consentire il parcheggio ad alcuna macchina (di cui ho anche le foto). Chiedo una mano di aiuto per consigli su leggi che posso andare a pescare, da presentare alla prossima assemblea, per far cadere l'amministratore e nominarne uno esterno e far rispettare le regole di quieto vivere, poichè non è mai stato redatto il regolamento sia meno di dieci condomini.I suddetti signori ormai fanno il bello e il cattivo tempo ed essendo sola o al massimo con un altro condomino non so più se sono ancora la proprietaria della mia casa!!!!!!
Paolino Pao
Scritto da alessandra sarigu il 27 Mag 2009 - 19:02:02:
Mentre per quanto riguarda le deleghe che vengono rilasciate dai medici posso contestarle in quanto non regolari. In teoria dovrebbero essere, eventualmente, rilasciate all'amministratore e non al costruttore.
Le deleghe possono essere concesse a chiunque, solo un Regolamento Condominiale potrebbe limitare il numero massimo che un delegato potrebbe portarne. Paolino (condomino)
stefffy72
vi consiglio di redigere un regolamento di condominio ben preciso in ogni punto, nel quale sia regolamentato anche il parcheggio delle auto con l'assegnazione dei posti a tutti i condomini (i parenti restano fuori). Lo stillicidio dal balcone è inevitabile se giorno e notte le macchine son ferme sotto balcone che è dotato di beccuccio di scarico apposta per poter scaricare l'acqua quindi il parcheggio dell'auto non può essere fatto direttamente sotto il balcone anche per evitare le zaffate di smog al balcone del 1°piano (vi sono delle distanza minime da rispettare per lo sscarico dei fumi...a meno che il primo piano non sia già a 6 metri d'altezza!) in ultimo il buonsenso è sempre auspicabile ma se è unilaterale e quindi assume i toni della rassegnazione come nel caso di alessandra allora no..devi far valere le regole della convivenza civile. Metti all' ordine del giorno: stesura del regolamento di condominio.
canterano
Art.1102. Se nel piazzale comune è consentito il parcheggio e a ciascuno è consentito di farne l'uso che meglio crede, gli altri possono farne lo stesso uso, cioè posteggiare al centro del piazzale come meglio credono. Per quieto vivere sarebbe meglio evitare lo stillicidio dal balcone. L'agenzia che si occupa delle pulizie dovrà munirsi di un'apposita scaletta omologata all'uso cui serve. Se l'assemblea regolarmente convocata ha deliberato la nomina dell'amministratore nella persona del figlio del costruttore, va da sé che per revocare l'amministratore è necessario ottenere il consenso della maggioranza dei condomini. In altri terrmini le leggi applicabili sono prima di tutto quelle che dicendnono dal buon senso. Cominciate a predisporre e a pianficare le cose in previsione dell'assemblea.
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canterano
Se a quanto pare hanno problemi a formare una maggioranza, figuriamoci quale genere di regolamento di condominio verrebbe approvato. Quello dettato parola per parola dal figlio e dalla nuora del costruttore.
canterano
La cosa che potrebbe tornarle utile è che potrebbe agire in giudizio nei casi di omessa manutenzione da parte dell'amministratore: L’amministratore risponde dell’omessa manutenzione. L’amministratore, quale mandatario dei singoli condomini, deve svolgere il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia (articolo 1710 del Codice civile). L’amministratore deve curare gli interessi del condominio con oculatezza e prudenza e incorre in responsabilità contrattuale ove non adegui a questa diligenza il proprio comportamento. Come ha chiarito la giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione 5068/96): Nel condominio degli edifici l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, in quanto si tratta di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea.”
canterano
Poiché il costruttore è ancora proprietario dei locali al piano terra del vostro palazzo, il costruttore stesso avrà tutto l’interesse di ridurre le spese condominiali allo stretto necessario, un tanto fino a quando non avrà concluso la cessione delle unità immobiliari finora rimaste invendute . A quel punto sarà formalizzata formazione di un regolamento condominiale in funzione della destinazione d’uso delle attività svolte nei locali al piano terra e delle unità immobiliari prospettanti sul cortile comune. Nel frattempo cercate di limitare lo stillicidio (Art.908 c.c. ) per quanto possibile, innaffiando i fiori nelle ore mattutine o serali.
canterano
Con riferimeto all'uso del cortile: In tema di condominio negli edifici, l'articolo 1117 Codice civile individua i beni, tra i quali ricomprende i cortili, che sono oggetto di proprietà comune per loro natura o destinazione, salvi la "vindicatio ex titulo", ovvero l'accertamento della destinazione particolare del bene al servizio di una o più determinate unità immobiliari. Pertanto, non è necessario, ai fini del riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, la dimostrazione dell'utilità specifica che da esso tragga ciascuna delle unità dell'edificio, dovendo, al contrario, essere dimostrata la destinazione particolare del bene di cui si tratta al servizio di alcune soltanto delle unità al fine di escludere il diritto di tutti i proprietari sul bene stesso (Cassazione civile, sezione II, 26 ottobre 2000, n. 14128). Sarebbe pertanto opportuno esaminare il regolamento condominiale e verificare se quest'ultimo qualifichi o meno il cortile come area di proprietà esclusiva del negozio. Alcune delle parti comuni elencate nell'articolo 1117 Codice civile talora sono suscettibili anche di uso soggettivo particolare e anomalo, diverso da quello connesso con la funzione peculiare di queste parti e indipendente dalla relazione strumentale. Per quanto specificamente interessa i cortili, la cui funzione specifica è quella di dare aria e luce al fabbricato, possono essere utilizzati da alcuni condomini anche per sistemare dei serbatoi dell'acqua, per depositare delle merci, per parcheggiare le automobili. Questo uso soggettivo, può essere disciplinato dalla privata autonomia e formare oggetto di accordo dei condomini. E' evidente che un accordo in questo senso non può pregiudicare il diritto di utilizzo dell'area cortilizia anche a uno solo dei condomini.
canterano
ad alessandra sarigu. Salvo esplicito divieto di natura contrattuale: Si può parcheggiare nel cortile condominiale purché il regolamento non lo vieti. Lo spazio comune condominiale (ad uso di passo e cortile) può essere utilizzato a parcheggio temporaneo delle autovetture dei condomini con le limitazioni previste per consentire l’accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell’edificio condominiale. Un divieto al parcheggio non si può ricavare dal disposto dall’art. 1102 c.c. se non risulti che alcuni condomini ne abbiano fatto un uso diverso rispetto agli altri condomini alterandone la destinazione. Invero il limite al godimento della cosa comune si identifica con riferimento alla destinazione attuale della cosa, desunto dall’uso fattone in concreto dai compartecipi. Né tale divieto può desumersi dal regolamento condominiale, quando lo stesso sia privo di efficace vincolante per i singoli condomini, perché non accettato nei singoli contratti di acquisto delle relative porzioni dell’immobile e, per di più, non risulti trascritto. (Cassazione Civile, Sezione II, 21 gennaio 2009, n.1547)
alessandra sarigu
C'è qualcuno che può aiutarmi!!!! Comincio a preoccuparmi!! Ciao P.S. Qualcuno mi aiuti!!
alessandra sarigu
Immaginavo qualcosa di simile. Volevo evitare di arrivare a un litigio come tanti se ne sentono durante le assemblee ma mi vedo mio malgrado costretta ad alzare i toni. Mentre per quanto riguarda le deleghe che vengono rilasciate dai medici posso contestarle in quanto non regolari. In teoria dovrebbero essere, eventualmente, rilasciate all'amministratore e non al costruttore.
alessandra sarigu
Per il momento vi ringrazio e vi chiedo se potete rispondermi all'ultimo quesito che vi ho appena sottoposto. Buona serata
alessandra sarigu
Scordavo un ultimissimo parere o riferimento normativo: Io non posso far cadere acqua di sotto, ma per pulire i balconi e dare l'acqua ai miei fiori che devo fare. Lasciamo stare i fiori che potrei farne a meno ma per la pulizia che devo fare. Non posso più neanche pulire casa come vorrei.

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