#1 Inviato 21 Febbraio, 2022 Buongiorno a tutti. E' il mio primo messaggio in questo forum ☺️ Scrivo per sottoporvi una questione. Il palazzo in cui abito è un palazzo di pregio in centro storico ed è formato dal piano terra + 2 piani. In totale i condòmini sono 6 (qui indicati da A a F) mentre le proprietà sono 10, così suddivise: Piano terra 1 appartamento di proprietà del condòmino A 1 ufficio di proprietà del condòmino B 1 ufficio di proprietà del condòmino C 1 appartamento di proprietà del condòmino C 1 appartamento di proprietà del condòmino D Piano primo 2 uffici di proprietà del condòmino E Piano secondo 1 appartamento di proprietà del condòmino C 1 ufficio di proprietà del condòmino E 1 appartamento di proprietà del condòmino F Il palazzo è stato completamente ristrutturato negli anni '80 rendendolo utilizzabile (prima non lo era) e da allora i 6 proprietari sono sempre rimasti gli stessi, mai cambiati nel corso di questi 40 anni. Fin dalla ristrutturazione è stato anche installato un ascensore Schindler che ha fatto il suo dovere in tutti questi 40 anni. I proprietari quindi hanno comprato i loro appartamenti/uffici sapendo già della presenza dell'ascensore. Chiaramente i condòmini A, B e D non hanno alcun interesse all'uso dell'ascensore, il condòmino C ha un interesse parziale (1/3 delle sue proprietà) mentre i condòmini E ed F sono gli unici che usano l'ascensore per il totale delle loro proprietà. Questi 3 condòmini sono infatti anche gli unici che pagano le spese dirette dell'ascensore. Dopo 40 anni è arrivato il momento di cambiare l'ascensore e i condòmini A e B non intendono partecipare alla spesa del cambio dicendo che loro l'ascensore non lo usano e non lo hanno mai usato e che quindi non partecipano alla spesa. Il mio Geom. di fiducia dice invece che non è così, perchè quando loro hanno comprato l'ascensore era già presente ed è sempre stato inserito nelle parti comuni del palazzo. Inoltre, non si sta installando un ascensore ex-novo ma si sta sostituendo un ascensore pre-esistente. Chi ha ragione? Cosa succede in questi casi? L'amministratore si è riservato di valutare con attenzione il tutto però nell'attesa volevo un riscontro da chi magari ci è già passato. Grazie mille per il vostro aiuto.
#2 Inviato 21 Febbraio, 2022 Che non lo usano non significa nulla, è un diritto non esercitato volontariamente e questo motivo non esula dall'intervenire economicamente per sistemarlo. Non rientrate nei vari bonusesistenti? Modificato 21 Febbraio, 2022 da dalber62
#3 Inviato 21 Febbraio, 2022 Anche se non lo usano, ne sono comproprietari. Pertanto parteciperanno in base a quanto previsto dall'art 1124 cc.
#4 Inviato 21 Febbraio, 2022 Luca Coralli dice: Questi 3 condòmini sono infatti anche gli unici che pagano le spese dirette dell'ascensore. Hai detto che da 40 anni i proprietari sono sempre gli stessi e qualsiasi spesa di uso e manutenzione è sempre stata pagata dai 3 condòmini che ne fanno uso mentre sono sempre stati esclusi da qualsiasi spesa gli altri condòmini. In questo caso si tratta di CONVENZIONE "facta concludentia" per cui chi è stato escluso dalla partecipazione alle spese per 40 anni senza che mai nessuno abbia contestato il rendiconto, continuerà ad essere escluso.
#5 Inviato 21 Febbraio, 2022 Giovanni Inga dice: Anche se non lo usano, ne sono comproprietari. Pertanto parteciperanno in base a quanto previsto dall'art 1124 cc. Esatto, ho letto anche io l'art.1124 però il problema è proprio quando dice "a cui servono". Cosa si intende con esattezza? Ogni piano che è servito dall'ascensore, incluso quindi il piano terra? Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Leonardo53 dice: Hai detto che da 40 anni i proprietari sono sempre gli stessi e qualsiasi spesa di uso e manutenzione è sempre stata pagata dai 3 condòmini che ne fanno uso mentre sono sempre stati esclusi da qualsiasi spesa gli altri condòmini. In questo caso si tratta di CONVENZIONE "facta concludentia" per cui chi è stato escluso dalla partecipazione alle spese per 40 anni senza che mai nessuno abbia contestato il rendiconto, continuerà ad essere escluso. Magari si è sempre sbagliato, dal momento che non c'è nulla di scritto e proprio questa potrebbe essere l'occasione per sistemare il conteggio corretto della ripartizione delle spese come dice il codice civile.
#6 Inviato 21 Febbraio, 2022 Una precisazione... L'installazione dell'ascensore chi l'ha pagata? Tutti i condomini o solo una parte di essi?
#7 Inviato 21 Febbraio, 2022 Giovanni Inga dice: Una precisazione... L'installazione dell'ascensore chi l'ha pagata? Tutti i condomini o solo una parte di essi? L'ascensore è stato installato ai tempi della ristrutturazione originale, quindi quando tutti i condòmini hanno comprato l'ascensore era presente nel palazzo. Io non ero ancora nato quindi non so con esattezza tutto ma il palazzo negli anni '70 non era agibile ed è stato completamente ristrutturato a inizio anni '80 e, con l'occasione di stravolgere e sistemare il palazzo, si è provveduto a creare internamente lo spazio per l'ascensore e a installarlo.
#8 Inviato 21 Febbraio, 2022 Luca Coralli dice: Magari si è sempre sbagliato, dal momento che non c'è nulla di scritto Proprio perchè non c'è nulla di scritto emerge solo la volontà di escludere alcuni condòmini dalla partecipazione per fatti concludenti. I fatti concludenti sono che avete dormito per 40 anni. Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt Leggi l'articolo qui in calce e troverai anche Giurisprudenza al riguardo. https://www.condominioweb.com/facta-concludentia-per-le-spese-condominiali.17580#:~:text=Un'ulteriore convenzione modificatrice può,quello di cui all'art.
#9 Inviato 21 Febbraio, 2022 Luca Coralli dice: L'ascensore è stato installato ai tempi della ristrutturazione originale, quindi quando tutti i condòmini hanno comprato l'ascensore era presente nel palazzo. Io non ero ancora nato quindi non so con esattezza tutto ma il palazzo negli anni '70 non era agibile ed è stato completamente ristrutturato a inizio anni '80 e, con l'occasione di stravolgere e sistemare il palazzo, si è provveduto a creare internamente lo spazio per l'ascensore e a installarlo. D' accordo.. Però sapere chi lo ha pagato, aiuterebbe. Il fatto che alcuni siano stati esclusi dalle spese presuppone che non abbiano partecipato all'installazione. Se così fosse, è giusto che non partecipino poiché non sono proprietari.
#10 Inviato 21 Febbraio, 2022 Giovanni Inga dice: Se così fosse, è giusto che non partecipino poiché non sono proprietari. Non è ne il primo ne l'ultimo caso in cui pur essendo proprietari, i condòmini dei piani terra ed esercizi commerciali fuori dal portone sono esclusi da tutte le spese dell'ascensore per convenzione, risultando esclusi nella tabella di riparto ascensore.
#11 Inviato 21 Febbraio, 2022 Leonardo53 dice: Proprio perchè non c'è nulla di scritto emerge solo la volontà di escludere alcuni condòmini dalla partecipazione per fatti concludenti. I fatti concludenti sono che avete dormito per 40 anni. Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt Leggi l'articolo qui in calce e troverai anche Giurisprudenza al riguardo. https://www.condominioweb.com/facta-concludentia-per-le-spese-condominiali.17580#:~:text=Un'ulteriore convenzione modificatrice può,quello di cui all'art. Giovanni Inga dice: D' accordo.. Però sapere chi lo ha pagato, aiuterebbe. Il fatto che alcuni siano stati esclusi dalle spese presuppone che non abbiano partecipato all'installazione. Se così fosse, è giusto che non partecipino poiché non sono proprietari. Nessuno è stato escluso. Il palazzo è stato ricostruito e vi è stato installato di default un ascensore. I 6 proprietari che hanno comprato il loro appartamento o ufficio hanno comprato sapendo che nel palazzo c'era un ascensore. Le spese di manutenzione ordinaria sono state negli anni divise fra chi usa l'ascensore, ma se non c'è scritto nulla nel regolamento condominiale non vuol dire che quelle persone non devono mai pagare e magari proprio la prossima assemblea potrebbe essere l'occasione per regolarizzare la posizione. E' un diritto che hanno esercitato loro e che, per quieto vivere, non si è mai deciso di cambiare, ma le cose mi risulta che si possano sempre cambiare. Se non c'è scritto nulla nel regolamento condominiale, non vige il codice civile? Leonardo53 dice: Non è ne il primo ne l'ultimo caso in cui pur essendo proprietari, i condòmini dei piani terra ed esercizi commerciali fuori dal portone sono esclusi da tutte le spese dell'ascensore per convenzione, risultando esclusi nella tabella di riparto ascensore. Certo, questo l'ho capito ed è il nostro caso. Quello che dico io è: al di là di quello che si è fatto ora, cosa dice il Codice Civile al riguardo? Chi deve pagare secondo il Codice Civile? Se abbiamo sbagliato fino ad oggi, dal momento che non c'è scritto nulla, è giusto cambiare o comunque provarci.
#12 Inviato 21 Febbraio, 2022 Si, ma è un controsenso. Se tutti hanno partecipato alle spese, perché alcuni sono stati esclusi? Potevano essere esclusi dalle spese di uso ma non da quelle di manutenzione proprio perché ne sono comproprietari. Hanno partecipato alle spese di ristrutturazione ma non all'ascensore? Se così fosse avrebbe senso...
#13 Inviato 21 Febbraio, 2022 Giovanni Inga dice: Si, ma è un controsenso. Se tutti hanno partecipato alle spese, perché alcuni sono stati esclusi? Potevano essere esclusi dalle spese di uso ma non da quelle di manutenzione proprio perché ne sono comproprietari. Sarà un controsenso ma. soprattutto in vecchi condominii nati negli anni 60/70 era usuale anche per i tecnici redattori di tabelle millesimali escludere da ogni spesa i locali commerciali all'esterno dell'edificio. Forse @camillo50 che oltre ad essere amministratore è anche geometra lo ricorderà meglio di me.
#14 Inviato 21 Febbraio, 2022 Quello che mi interessa principalmente è: cosa dice il Codice Civile a riguardo? Se abbiamo sempre sbagliato amen, però nella prossima assemblea si potrà richiedere che le cose cambino semplicemente seguendo il Codice Civile. Io vorrei semplicemente che il condominio agisse come dice di fare il Codice Civile e, se si è sempre sbagliato (pur non essendoci nulla di scritto) si può sempre cambiare. Quindi, in una situazione come questa, cosa dice il Codice Civile?
#15 Inviato 21 Febbraio, 2022 Luca Coralli dice: Quello che mi interessa principalmente è: cosa dice il Codice Civile a riguardo? Se abbiamo sempre sbagliato amen, però nella prossima assemblea si potrà richiedere che le cose cambino semplicemente seguendo il Codice Civile. Io vorrei semplicemente che il condominio agisse come dice di fare il Codice Civile e, se si è sempre sbagliato (pur non essendoci nulla di scritto) si può sempre cambiare. Quindi, in una situazione come questa, cosa dice il Codice Civile? Il codice civile dice innanzitutto che le spese vanno ripartite tra i condòmini in proporzione al valore di ciascuno, SALVO CONVENZIONE. La Giurisprudenza ha più volte affermato che il non aver mai fatto partecipare alle spese alcuni condòmini per numerosi anni (nella sentenza si parla di 8 anni ma voi lo avete fatto adirittura per 40 anni) esprime la volontà CONVENZIONALE di escludere i condòmini dalle spese. Averli esclusi per 40 anni equivale ad aver ratificato la CONVENZIONE. Se pensi che basta il possesso continuato per 20 anni per usucapire la proprietà di un altro, figuriamoci un comportamneto tenuto per 40 anni di continuo. Ecco il codice civile: Articolo 1123 c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione...
#16 Inviato 21 Febbraio, 2022 Mah.. Io la vedo diversamente. Si dovrebbe approfondire la questione del perché alcuni siano stati esclusi considerando che, suppongo, quando hanno ristrutturato l'edificio tutti abbiano deciso di installare anche l'ascensore e quindi si sia ripartita tra tutti l'intera spesa. A meno che, come detto, abbiano partecipato alle sole spese di ristrutturazione e non all'ascensore. E qui mi fermo.
#17 Inviato 21 Febbraio, 2022 Leonardo53 dice: Sarà un controsenso ma. soprattutto in vecchi condominii nati negli anni 60/70 era usuale anche per i tecnici redattori di tabelle millesimali escludere da ogni spesa i locali commerciali all'esterno dell'edificio. Forse @camillo50 che oltre ad essere amministratore è anche geometra lo ricorderà meglio di me. ciao E' vero che in genere i negozi al piano terra, pur partecipando al vano scale, spesso venivano esclusi dalle spese relative la manutenzione ordinaria dell'ascensore, visto che di fatto non lo usavano mai, ma se avevano un locale interrato al quale si accedeva dal vano scale, non venivano esclusi. Il tutto però si risolveva o con un regolamento contrattuale o con una servitù specifica. Poi bisognerebbe guardare bene la situazione reale del condominio in questione.
#18 Inviato 22 Febbraio, 2022 Buongiorno a tutti. Mi sono informato meglio sull'origine dell'ascensore. Come vi dicevo, il palazzo/condominio è stato completamente ristrutturato a fine anni '70/inizio anni '80 dal costruttore che ha quindi venduto poi i relativi appartamenti/uffici ai nuovi proprietari. L'ascensore era nelle parti comuni e quindi i proprietari hanno comprato il loro appartamento/ufficio con la presenza nelle parti comuni dell'ascensore. Quindi non ci sono state persone che hanno deciso di installarlo o meno, ma tutti hanno comprato con l'ascensore presente. E' il costruttore che ha deciso di installarlo. Poi, per semplificazione, in quegli anni si faceva pagare l'ascensore solo ai proprietari che lo usavano, e si potrà tranquillamente continuare così. Qui il nocciolo non è chi paga le spese di manutenzione, qui il nocciolo è chi paga le spese di ristrutturazione/sostituzione dell'ascensore. Facendo il discorso al contrario, se il condòmino A si svegliasse di colpo dicendo "io voglio buttare giù l'ascensore", chi voterebbe per la sua demolizione o meno? Tutti e 6 i condòmini oppure solo i 3 che lo usano? Tutti e 6 i condòmini, secondo me. Perchè è un ascensore condominiale ed è sempre stato nelle parti comuni. E quindi, di riflesso, se si decide di sostituirlo tutti e 6 lo pagano. Poi per l'uso ovviamente solo i 3 lo pagheranno, ma a mio avviso, in un condominio come il nostro senza un regolamento condominiale e con l'ascensore presente fin dal primo giorno in cui i proprietari hanno comprato, non ci sono altre alternative. Come diceva Giovanni all'inizio: Giovanni Inga dice: Anche se non lo usano, ne sono comproprietari. Pertanto parteciperanno in base a quanto previsto dall'art 1124 cc.
#19 Inviato 22 Febbraio, 2022 Sarò di parte.. 😉 Ma quello che hai scritto conferma la mia tesi... Ne sono tutti comproprietari. 1
#20 Inviato 22 Febbraio, 2022 Luca Coralli dice: Poi per l'uso ovviamente solo i 3 lo pagheranno, ma a mio avviso, in un condominio come il nostro senza un regolamento condominiale e con l'ascensore presente fin dal primo giorno in cui i proprietari hanno comprato, non ci sono altre alternative. Vedi che tutto stona se non fate una nuova CONVENZIONE all'UNANIMITA'? La sostituzione dell'ascensore altro non è che una manutenzione straordinaria. Per 40 anni i proprietari del piano terra non hanno mai pagato alcun tipo di manutenzione ordinaria/straordinaria e nemmeno l'abbonamento annuale al manutentore ed ora volete far pagare solo la spesa straordinaria della sostituzione ascensore continuando ad esentarli da tutte le manutenzioni future. Indipendentemente da quanto ti diciamo nel forum cosa dicono i condòmini del piano terra? Se non trovate un accordo finirete davanti al Giudice e sarà lui a decidere se l'esenzione da tutte le spese di manutenzione per 40 anni è una convenzione per fatti concludenti o meno. I condòmini del piano terra a questo punto potrebbero anche loro stessi rivolgersi al Giudice e far decretare la convenzione per fatti concludenti da trascrivere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari in modo da opporla anche ai futuri acquirenti. Se il Giudice decretasse ciò, tenete presente che la trascrizione della convenzione nei singoli rogiti ha un costo perchè la si deve fare tramite notaio (circa 2mila euro ad unità immobiliare). Modificato 22 Febbraio, 2022 da Leonardo53
#21 Inviato 22 Febbraio, 2022 Leonardo53 dice: Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt Caspita, pensa che io sono rimasto al qui dormit non capit pisces. 1
#22 Inviato 22 Febbraio, 2022 enrico dimitri dice: Caspita, pensa che io sono rimasto al qui dormit non captat pisces. enrico dimitri dice: Caspita, pensa che io sono rimasto al qui dormit non capit pisces. ciao benevolmente e solo per sorridere un po', ti confesso che non conoscevo l'origine latina del detto popolare, ed il tuo "capit" mi ha messo in crisi. Lapsus calami. Infatti, solo a Teofilo Folengo (o meglio Merlin Cocai) erano permesse certe licenze col latinorum.
#23 Inviato 22 Febbraio, 2022 camillo50 dice: l'origine latina del detto popolare, ed il tuo "capit" mi ha messo in crisi Inizialmente aveva messo in crisi anche me perchè avevo pensato ad un tipo di pesce "capitone". Dalle mie parti ce n'è una varietà con le orecchie ed una varietà senza orecchie che spesso va a finire in mano a qualche sventurato. Per quel che mi riguarda preferisco avere un volatile per le mani: meglio una passera in mano che due passere che volano nel cielo 😊 1
#24 Inviato 22 Febbraio, 2022 Leonardo53 dice: Per quel che mi riguarda preferisco avere un volatile per le mani: meglio una passera in mano che due passere che volano nel cielo 😊 Honi soit qui mal y pense.
