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 06-06-2009 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Ripartizione Spese - Gestione condominiale

Cortile ? Cos'è il cortile .?

 
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crifertn
Ciao a tutti. Il geometra che sta rifacendo le nostre tabelle millesimali ha deciso che tutti i balconi condominiali(condominio a due piani). a suo parere sono per quanto rigarda il coefficiente di riduzione di esposizione "affacciati su cortile" dando come valore 0.85 come normativa suggerisce. Solo che tutti i balconi sono in realtà sopra dei giardini privati Alcuni sopra giardini molto larghi (anche 10 m dalla parete esterna condominiale) altri sopra giardini che comunque finiscono a 5 m dalla prete esterna del condominio. Guardando oltre questi giardini ci sono su un lato del condominio, altri giardini, su 1 altro la stradina di accesso auto del condominio e oltre campagna, o ancora su 1 altro lato, un vialetto di passaggio pedonale del condominio confinante e quindi ancora giardini. Mi sembra un po' tirata questa definizione di cortile...... cosa ne pensate? anche perchè nel redarre le tabelle il geom ha indivisuato 1 solo "cortile" (utilizzato come posto auto privato del condominio intestatario) ed è ben lontano da tutti i balconi. Va bene l'arbitrarietà del tecnico nella scelta dei coefficienti, ma cortile è cortile, giardino è giardino... Grazie Cristian Modificato Da - crifertn il 30 Giu 2009 alle ore 10:03:34
akim
Mi sa tanto che fai un "tantino" di confusione. La cosa è più complicata di quanto appare ma cercherò, sommariamente, di spiegare. Innanzi tutto si deve applicare, alla superficie netta, un coefficiente correttivo di Destinazione che è 1.00 per le Abitazioni a cui si deve sommare la superficie dei balconi il cui coefficiente (se scoperti) è 0.25; in pratica se il balcone misura 4.00 mq si somma alla superficie netta 1.00 mq. Poi vi è il Coefficiente di Prospetto che varia da 1.00, per le vedute di Giardini - Paronamiche - Strade Principali, a 0.85 per vedute su Cortili. Per cui due cespiti con superficie virtuale di 100 saranno valutati, per i millesimi, 100 quello che ha una veduta Giardino mentre sarà 85 quello che vede un Cortile. Per il Calcolo dei Millesimi entrano in campo altri elementi. Un Cortile è un Cortile e basta mentre per essere utilizzato come posteggio Auto bisogna cambiarne la destinazione d'Uso (occorre l'unanimità). Saluti Akim Con la teoria si sa tutto e niente funziona. Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.
akim
Rettifico: sei moltissimo assai in confusione. Se poi sei così bravo non capisco il senso della domanda. Saluti Akim Con la teoria si sa tutto e niente funziona. Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.
crifertn
Grazie della dritta devo dire che se tutti avessero i balconi non cambierebbe niente, ma essendo solo i condomini dei piani alti la differenza c'è. Ho rifatto i conti e alla fine considerando un esposizione 0,85 anzichè 1 porta a ridurre di un paio di metri la superficie virtuale finale del vano. Cioè quasi il 5-10% della sup virtuale finale.. Però torno al problema del cortile.. Cortile è dove giocano i bambini? è dove possono essere posteggiate le auto? Un vialetto di accesso al condominio molto largo..?
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crifertn
Scusa akim, ma l'ironico "tantino" puoi evitarlo. Tra l'avere confusione e il restringere una domanda estesa in 10 righe di forum ce ne passa. Ho così confusione che ho rifatto le tabelle di tutto il mio condominio, pur non essendo il mio mestiere, ho segnalato il geometra al suo collegio per gli errori fatti in tabella, questo li ha riconosciuto in toto e adesso ci sta rifacedo le tabelle millesimali gratis. Stiamo cercando di metterci d'accordo senza andare in tribunale. So come funzionano i millesimi.. Sto solo cercando di capire quanto certe scelte nella pratica comune di chi prpara tabelle millesimali possano ricadere nell'arbitrarietà; sto cercando di farlo coefficiente per coefficiente, vano per vano. basta che guardi i miei post. Mi sono trovato così tanti errori da correggere sulla mia PM che i millesimi di proprietà sono passati da 180/1000 (siamo in 10 in condominio) a 67/1000. e per due anni ho pagato quasi il doppio delle spese condominiali. Quindi adesso mi girano le scatole anche solo se vedo che il geometra "abbuona" mezzo millesimo a chiunque altro in condominio. Il titolo della discussione come hai notato è provocatorio. e ripeto che a conti fatti, il dare coefficiente di esposizione 0.85 (su cortili) anzichè 1 (su giardini) per i balconi porta alla fine a ridurre la superficie virtuale delle PM di anche 3mq (sup virtuale). Se questi 3mq li confronti con la superficie virtuale totale della PM di 30/40 mq allora sarai d'accordo che l'hai sottodimensionata di circa il 10%. Questo in relazione alla superficie dei locali (che non ho detto) e a quella dei balconi (che ancora non ho detto). Quindi se dico che correggere quel coefficiente del balcone corregge la sottostima dei millesimi di proprietà della PM per esempio del 5-10%, sarà perchè è proprio così.. i miei locali che danno sul mio giardino, sono stati calcolati tutti con "esposizione su giardino" ma già il balcone sopra il mio giardino è stato considerato "esposto su cortile".. Per questo chiedevo come possa essere essere considerato il cortile. Poi siamo qui tutti per imparare e per insegnarci qualcosa dalle rispettive esperienze, ma i commenti sarcastici risparmiamoceli. Se avessimo tutte le certezze del mondo non saremo qui a scrivere sui forum... SOno riuscito a spiegarmi meglio Akim? a Grazie erremmme. cortile è quindi quello con visuale limitata verso l'esterno. Perfetto. Modificato Da - crifertn il 30 Giu 2009 13:57:14
crifertn
Premetto che non ho ne tempo ne voglia di star qui a perdere tempo a rispondere a tutto, ma cerco di farlo per correttezza. I miei millesimi si sono dimezzati, e non ho detto per il solo coefficiente di esposizione dei balconi (che non ho mai detto di avere tra l'altro). se fossi così coxxxxx non sarei nemmeno in grado di accendere un pc. Gli svarioni li fanno anche quelli che fanno millesimi da anni, non solo chi usa i manuali della buffetti. Il geometra che ha fatto le ns tabelle ha semplicemente "dimenticato" di mettere le servitù sul mio giardino (298mq sup reale)(coeff 0.45 anzichè 1) non ha messo le servitù su tutto l'appartamento (da 0.45 per un vano cucina soggiorno di 22mq, a 0.45 pe run bagno di 5mq, a 0.92 per tutto il resto dell'appartamento)ma le ha messe nei vani degli appartamenti degli altri. Non ha messo l'orientamento del mio giardino e del mio terrazzo a Nord (coeff 0.90 anzichè 1) e via così. un paio di metri da una parte, un paio di metri dall'altra, i millesimi corretti secondo una delle metodologie proposte in normativa hanno fatto si che i millesimi si dimezzassero. Mettete un coeff di servitù 0.45 anzichè un 1 su 298mq di giardino e poi ditemi come cala la sup virtuale finale.... Io AKim, a differenza tua, mi pare di capire, non mi ritengo "così bravo". altrimenti come ho detto non sarei qui a chiedere e cercare confronti. Certo che non posso allegare nel forum l'intera tabella condominiale e l'intera relazione allegata ad una tabella. Ho detto solo che so come funzionano i millesimi, perchè ti sei messo a spiegarmi che bisogna moltiplicare per un coefficiente di piano poi per 1 altro coefficiente etc etc... Avendo rifatto le tabelle del condominio credo di aver capito come funzionino. Che poi le mie osservazioni non fossero sbagliate lo dimostra (e qui riprenditi il tuo "moltissimo assai in confusione") il fatto che la direzione dle collegio dei geometri a cui è associato il tecnico che ha redatto le tabelle ha accolto le mie osservazioni. e il geometra ha ripreso in mano tutto quanto a due anni di distanza dalla prima stesura. questo eprchè la stesura di questa tabella era tutt'altro che "armonica" Ho solo chiesto se fosse corretta la valutazione che fa il geometra sulle esposizioni. Per erremme, ho parlato di squilibri del 5/10% per i coeff sbagliati dei balconi, non 10-20% come hai scritto tu. Se la Pm ha una sup reale di 50mq e due balconi da 7/8 mq l'uno è facile che ci sia quella differenza. Poi che vi sembri difficile o meno è un problema vostro. è matematica, e moltiplicando si ottengono questi risultati. se ho scritto quelle percentuali è perchè quelle percentuali sono risultate. i coefficienti come dici tu, non sono scritti in nessun codice, ma se il tecnico dice che usa come riferimento la circolare 26/3/1966 n.12480 e riporta i coefficienti utilizzati li, mi aspetto che usi quelli. Li il balcone è definito 0.25 e su questo mi trovo d'accordo con akim. li c'è scritto anche che i giardini hanno coefficiente di utilizzazione 0.10-0.15 ma il tecnico per il mio giardino ha usato un 0.25. Vi è più chiaro adesso perchè i miei millesimi sono calati così tanto? Modificato Da - crifertn il 01 Lug 2009 00:17:09
crifertn
"punto di riferimento certo"?? ma se il condominio è una delle cosa giuridicamente parlando meno certe che esistano... Non ho pretese di insegnare niente a nessuno. lascio ad akim la certezza della mia (secondo lui) confusione. contento lui... e per me la discussione si chiude qua. Modificato Da - crifertn il 01 Lug 2009 15:44:41
erreemme
Il coefficente di destinazione di un balcone di solito è 0,3 mentre la sua esposizione su cortile è 0,85 e su giardini o strade 1. Detto questo credo che alla fine quel 0,3 e 0,85 o 1 incidano nella tabella definitiva im modo impercettibile. Se però ne vogliamo fare una questione di principio hai ragione anche se la discrezionalità del tecnico e il metodo utilizzato può trovare conferma o meno nella delibera che approva le tabelle. più conosco gli uomini più amo i cani. RM
erreemme
L'etimologia della parola cortile ce la fa derivare dalla corte che era un ampio luogo ove si affacciavano le logge delle case. A seconda della tipologia delle costruzioni e della loro epoca può prendere il nome di chiostrina o chiostro. Il cortile inteso ai giorni nostri è uno spazio racchiuso all'interno di uno o più fabbricati quindi con visuale limitata verso l'esterno. Nella redazione delle tabelle si da valore maggiore al coefficente di esposizione in quanto un balcone che guarda su una strada o su un bel panorama da indubbiamente un valore maggiore all'immobile. Quindi, come ti ho detto, i balconi su giardini o strade hanno coefficenete maggiore e il tecnico anche dietro tua sollecitazione dovrebbe modificarlo. In un condominio del centro di roma il tecnico ha dato valore di destinazione d'uso ad un negozio d'angolo affacciato su via principale di 1,5. Alla mia richiesta di dove prendesse i coefficenti mi ha risposto in un manuale venduto da buffetti!!!!!!aa più conosco gli uomini più amo i cani. RM
erreemme
Non è ne per amor di patria ne per dare una mano all'amico Akim, che certamente non ne ha bisogno, ma mi resta difficile immagginare che la differenza di 0,15 su un coefficente porti a squilibri dell'ordine del 10/20% sul totale dei millesimi assegnati come mi resta difficile immagginare che i tuoi millesimi a seguito di queste modifiche siano passati da 180 a 67. Insomma il più cane dei cani dei tecnici anche col libercolo di buffetti alla mano non dovrebbe commettere certi svarioni. Quanto ai coefficenti non è scritto in nessun codice che un'esposizione sia di 0,85 o di 1 come hai potuto vedere tra me ed Akim al balcone si da una diversa imputazione: io 0,30 ed Akim 0,25. L'importante è lo sviluppo armonico del calcolo che deve essere applicato all'intero condominio anche perchè nessun giudice accetta una causa quando le differenze non sono "sostanziali" più conosco gli uomini più amo i cani. RM Modificato Da - erreemme il 30 Giu 2009 16:36:47
erreemme
Essendo dei professionisti nel campo dell'amministrazione del condominio, almeno personalmente, mi considero un TUTTOLOGO e come ben sappiamo ogni tuttologo ha per forza di cose qualche lacuna. Però, vista la preparazione che hai acquisito nello specifico della materia, ti consiglio dipartecipare al forum più attivamente in modo da dare con le tue risposte un valido aiuto anche a noi stessi con un punto di riferimento certo. ps: in un condominio che "amministravo" (ringraziando Dio) c'era, o c'è ancora, un ex professore di "applicazioni tecniche" il quale girando per lo stabile con un metro in mano tutto il giorno riusciva a mettere amm.ri, geometri e chiunque incontrava sulla sua strada in difficoltà ogni volta c'era da fare un calcolo o una ripartizione. più conosco gli uomini più amo i cani. RM

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