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garant44

Preventivo amministratore - preventivato e votato

Il condominio ha eletto un nuovo amministratore che ha portato il preventivo dove la voce onorario è scritto . 1000 euro ;

 

È l'amministratore a decidere quando pagare il suo onorario. Deve essere specificato fin dall'inizio se l'IVA è inclusa o meno. Il costo medio per un'amministrazione professionale va dai 50€ agli 80€ all'anno per unità abitativa a cui va aggiunta l'IVA anche se in condomini molto come il nostro di 9 piccoli unità imm.ri. il compenso richiesto potrebbe essere di qualche euro in più.

Infatti abbiamo scelto tra 800 - 900- 1000 l' 'importo più alto e l'importo dovuto in complessivo per l'amministrazione richiesto per approvazione di accettazione di Nomina deve essere lo stesso di quanto preventivato e votato? .

La legge, in merito, si esprime con chiarezza e richiede trasparenza:

L'articolo 1129 C.C. recita: “L'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

 

Quindi il compenso dovuto alla fine della gestione DEVE essere dichiarato in anticipo.

 

Che cosa significa “specificare analiticamente” il compenso?

"Analiticamente" è sinonimo di "dettagliatamente", quindi il codice civile richiede che la retribuzione debba includere

tutte le voci dovute a titolo di compenso per l'attività professionale dell'amministratore. PUNTO!

 

Se non è specificato il compenso richiesto, e se non è richiesto altro, è da considerare onnicomprensivo onori di legge che, dato che gli amministratori possono operare in regimi fiscali gli oneri di legge possono variare. I condomini hanno votato il preventivo cosi stilato.

 

Ecco il testo della offerta:

 

L’onorario relativo all’amministrazione del Vostro Condominio è di € 1.000,00

L’offerta è così dettagliata :

• La gestione ordinaria, art. 1 bis 1130 C.C., e straordinaria per la gestione del condominio è svolta con sistema informatico PIGC – Procedura Integrata Gestione Condominio -

• Lo studio ha un recapito di telefonia cellulare H24 per far fronte ad ogni accadimento urgente anche festivo/feriale

• Gli indirizzi di posta elettronica XXXXXXXXXX@gmail.com e XXXXXXXXX@pec.it

• I tecnici dello Studio effettueranno sopralluoghi ogni qual volta se ne ravvisi la necessità gratuitamente

• Le spese di cancelleria e telefoniche sono comprese nel compenso annuale

• Una assemblea ORDINARIA e DUE assemblee STRAORDINARIE sono gratuite quelle successive € 70,00 + oneri

• Per i lavori straordinari il compenso extra dell’Amministratore è del 3% sugli importi e/o da definire con l’assemblea

• Le CERTIFICAZIONI fiscali “personali” per i Condomini sono gratuite e comprese nel compenso

• La gestione PROPRIETARIO ED INQUILINO è gratuita e compresa nel compenso annuale

 

La offerta è stata votata e la Nomina accettata, e il nuovo amministratore alla convocazione della prima assemblea comunica i compenso da approvare con il preventivo della gestione e riparto

 

-Compenso amministratore E 1.200

-Iva Oneri INPS E 322,56

-Cancelleria e varie E 200.00

-MOD 770 e SW E 150,00

-CU cert. unica fornitori E 50,00

 

Ma come sarebbe ? A mio avviso l'onorario riguarda tutto quello che la legge stabilisce come i compiti dell'amministratore di condominio che consistono in particolar modo nella gestione ordinaria, nel sollecitare i pagamenti dei morosi, convocare le assemblee, tenere i registri a disposizione dei condomini consentire fare copie a loro spese ed adempiere agli obblighi fiscali.

Innanzitutto sarebbe nulla la nomina? La scelta è stata votata a base del preventivo richiesto e nomina è già il contratto concluso -

Hai ragione vi è discrepanza tra la presentazione del preventivo e la formulazione successiva in assemblea.

Hai ragione sul fatto che quanto non citato e dettagliatamente quantificato si intende inglobato nel compenso.

Quello sui cui non hai ragione è

Il costo medio per un'amministrazione professionale va dai 50€ agli 80€ all'anno per unità abitativa a cui va aggiunta l'IVA

questo compenso, se non supportato da regimi fiscali speciali, è sottostimato per non dire da fame...

ciao

 

il condominio è "consumatore" per cui, se non espressamente indicato, il prezzo offerto si intende onnicomprensiva di iva, prev.). ( Vedi che sull'assemblea aggiunta lo ha inserito salvo che lui non lo intenda come nolo sala)

 

Sul costo medio dell'amministratore poi, sono d'accordo con Patrizia, dove tale costo limite ( 80 +iva) ha senso solo su condomini di almeno una 50 di unità.

 

Per 1000 tutto compreso, di quanti appartamenti si compone il tuo condominio.

 

Un semplice calcolo a ritroso rende evidente la affermazione da "da fame" che condivido al 1000/100.

 

Dai 1000€ togliamo iva e previdenza - e siamo a 780, togliamo quindi la cancelleria telefono ecc. e siamo a 740. Togliamo il costo di tre assemblee ( come da lui previste gratuite) e arriviamo (90x3) 470. Poi vista la gratuità dei sopralluoghi, forfettariamente arrotondiamo a 400.

 

Dividiamo queste per il tempo necessario che dovrà dedicare al condomini (sopralluoghi - visite dei condomini - registrazioni spese e versamenti e conservazione documentazione - ecc.) e allora arriveremo al compenso del raccoglitore di pomodori, che però non ha la spesa di aggiornarsi in continuazione.

Gentile Patrizia,

La cifra di 50-80 euro è indicativa dai associazioni che ho contattata e di usi che si vede si sente di dire i generale tra web o qualche parere di qualche collega. Gli amministratori stessi propongono questi prezzi per fare concorrenza e giocano a ribasso, per ottenere la Nomina, ma una volta nominati, puntualmente spuntano le .

Più che il compenso in questa situazione mi interessava se in ta modo la nomina di questo amministratore si può considerare NULLA richiamando la nota norma del codice civile che richiede trasparenza e che tutte le voci devono essere "Analiticamente" specificate, pena nullità della nomina stessa. Perché la retribuzione debba includere tutte le voci dovute a titolo di compenso per l'attività professionale dell'amministratore.

 

Quindi la domanda principale di questo mio post è se la nomina è NULLA per questa irregolarità e come mi devo comportarsi in relazione della nomina stessa e della delibera che ha accettato la nomina .

 

Se la posso impugnare?

tra 3 giorni giorni è convocata l' assemblea della nuova amministratrice è la Nomina dev' essere ancora formalizzata per il compenso e per l' accettazione della Nomina da parte del nuovo amministratore.

 

In compenso che ha già gonfiato di 30 %di quello votato.

Io non ho votato questo amministratore e siccome il buon giorno si vede dal mattino ho già tutte le perplessità sulla nuova nomina, anzi certa che le sorprese non sono finite qui.

 

Non protesto per il compenso in più, ma per le modalità ingannevoli per lievitare l'onorario che come spesso succede in pratica, di solito, il novello amministratore si presenta all'assemblea con un preventivo inferiore, magari di poche centinaia di euro rispetto al suo precedessore, e riesce a strappare la nomina salvo poi presentare il rendiconto con voci ambigue e generiche come “Spese di studio” ,“Formazione obbligatoria” ,“Spese di cancelleria” “Contributo per produzione di documenti, fotocopie e fax”, “Adempimenti fiscali”, “Gestione riscaldamento” "sollecito Morosi" " consultazioni con condomini " ispezione giusti" ecc. , elenco è infinito.

 

la domanda è: Se questa Nomina è nulla o no? Posso impugnare la delibera?

Mi è piaciuto molto la risposta di un amministratore, un uomo di 38 anni che da oltre 10 anni amministra uno stabile delle persone che frequento, che composto da due palazzine – in tutto 22 appartamenti riscaldamento centralizzato , un grande cortile piastrellato e con gli spazi verdi rinchiusi in aiuole, con alberi, arbusti e piante, non c’e portiere, ma possiede un locale condominiale dove i condomini si riuniscono per le assemblee. Ho notato che gli alberi sono sempre potati e le piante sono accuratamente uniformati nelle forme, rotonde o affusolati secondo tipo di arbusto, scelti con cura per specie, non c’è mai una foglia secca per terra, il cortile è curatissimo e lavato ogni mattina . Nello stabile c’è profumo di fresco, non so quanto spesso sono eseguite le pulizie, ma di sicuro sono eseguite molto accuratamente.

i condomini tutti gentilissimi ti salutano sempre pronti a dare una mano o per informazione, contentissimi del loro amministratore . Questo amministratore ha rifiutato di partecipare per l’ offerta per la Nomina dello nostro stabile perché ha detto con molta sincerità che preferisce avere i suoi pochi condomìni, che amministra in un certo modo e che con la sua organizzazione – un piccolo ufficio con un solo collaboratore non sarebbe in grado gestire come vorrebbe, specificato che palesemente accentuando la serietà che presta ad ogni condominio e segue con molta cura e che non vorrebbe aumentare il carico di lavoro che potrebbe essere in tal modo meno qualificativo per tutti e a discapito degli altri condomìni che già amministra.

IL compenso dell'amministratore è una delle voci del bilancio condominiale più controverse e discusse, e nei piccoli condomini come il nostro (9 piccoli proprietà imm.ri.) costituisce una delle spese più onerose del bilancio. Ritengo però che nessuna lavori bene se sottopagato o ha le quantità dei condomini che non riesce a seguire per mancanza del organico strutturale del ufficio e coordinamento con i collaboratori. Spesso la voce del compenso è problematica perché è poco trasparente e mal giustificata. Io sono per un compenso equo, perché la persona se è pagata male e non come sue aspettative lavora male, addirittura si rivendica.

 

C’è questa usanza dei amministratori di condominio inserire all'interno del rendiconto condominiale alcune voci che costituiscono a tutti gli effetti un aumento del suo compenso e hanno un'incidenza anche del 20-30% sul totale in realtà sono tutti compiti che rientrano degli obblighi del suo mandato per legge e sono comprese nell’onorario che dev’esere ogni comprensivo di tutti le voci che il CC stabilisce come compiti dell'amministratore di condominio che consistono in particolar modo nella gestione ordinaria, nel sollecitare i pagamenti dei morosi, convocare le assemblee, tenere i registri a disposizione dei condòmini e rilasciare copie ed adempiere agli obblighi fiscali.

Le spese di studio come le fatture per le spese di cancelleria, di acquisto mezzi elettronici, stipendio o compensi dei collaboratori che non fanno parte delle spese del condominio se sono intestate all'amministratore non devono essere assolutamente pagate dal condomino.

 

E' compito del condominio solo pagare le relative fatture ad esso intestate come quelle della luce, compenso dell' amministratore, manutenzione varia ,ecc… e devono essere presentare ai condomini in sede di assemblea e ogni condomino ha il diritto-dovere di partecipare alla vita condominiale, alla sua amministrazione e deve vigilare su come sono spesi i suoi soldi.

ciao garant44

 

in primis: un consiglio - cerca di essere più concisa nei tuoi post che sono troppo lunghi ( a mio giudizio) dove una domanda secca porta a più pareri. Capisco che qualche volta è necessario ... ma, ....

 

Rispondendo alla tua domanda:

 

tu potrai contestare le maggiori richieste fatte dall'amministratore e non comprese nella sua offerta iniziale, ma questo non è motivo di nullità della nomina. Semplicemente non ha diritto ha diritto ad un compenso maggiore di quanto previsto, salvo poi che l'assemblea non gli approvi tale integrazione. Fai mettere a verbale i costi eccedenti indicati e quindi, a prescindere dal parere degli altri condomini, poi potrai impugnare tali addebiti. Fai mettere a verbale anche che intendi impugnare la delibera che eventualmente approvasse tali integrazioni e chiedi di deliberare in merito. Dopo di chè, impugni la delibera, e visto che, vincendo la causa porti vantaggi anche a chi non ha aderito, potresti pretendere anche il contributo alle spese che il Giudice non ti liquidasse completamente ( è una vigliaccata .... ma ... ad estremi mali, estremi rimedi).

Fai mettere a verbale anche che intendi impugnare la delibera che eventualmente approvasse tali integrazioni e chiedi di deliberare in merito.

...ma se l'assemblea approva cosa impugneresti?

ciao

 

avendo rilevato che il suo onorario è superiore a quello pattuito, impugnerei l'attribuzione di un costo superiore a quello espresso analiticamente all'atto della sua nomina, e quindi non dovuto, Gli altri sono liberi di decidere come vogliono dei propri denari.

ciao

 

avendo rilevato che il suo onorario è superiore a quello pattuito, impugnerei l'attribuzione di un costo superiore a quello espresso analiticamente all'atto della sua nomina, e quindi non dovuto, Gli altri sono liberi di decidere come vogliono dei propri denari.

Secondo me non è impugnabile una delibera buona, anche se voti contrario.

Il Giudice non entra nel merito, verifica la congruità delle maggioranze e la bontà della decisione assunta con le richieste maggioranza.

Sempre secondo me, è un'altra la via legale da seguire.

ciao

 

per mia conoscenza, quale sarebbe la tua ipotesi di via legale ?

 

Io per il momento rimango alla impugnazione in quanto, secondo me è una delibera che lede i diritti anche di un sol condomino e quindi annullabile.

 

Dove sta la lesione ? Per me sta proprio nel fatto che avendo pattuito 1.000 per un servizio, ora mi trovo a pagare mille per lo stesso servizio, senza che ci siano idonee motivazioni, che non possono essere " non l'avevo previsto" proprio per la noma imperativa che fissa il compenso a quello richiesto ed approvato.

 

Se invece ci fosse stato un intervento maggiore, me lo deve giustificare.

 

Attendo comunque il tuo punto di vista,

Sono dell’opinione che se venisse approvato un compenso superiore a quello previsto in occasione della nomina, la delibera sarebbe pienamente valida e non impugnabile, a patto che venga suffragata dal voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che esprima almeno la metà del valore millesimale dell’edificio ... in sostanza si tratterebbe di una “seconda nomina” o se volete una “conferma della nomina” con valori di compenso differente ... nulla d’illecito quindi.

ciao

 

a Patrizia rispondo che la mediazione va bene, visto poi che ha gli stessi effetti sospensivi, considerata la annullabilità della delibera vista la carenza di quorum per la sua approvazione, che richiederebbe la unanimità dei partecipanti al condominio.

 

a Bibleto invece rispondo che :

 

non sono del tuo parere in quanto :

1) dovrebbe esserci all'ordine del giorno la richiesta di integrazione onorario dell'amministratore per oneri non previsti ( la norma è imperativa per l'amministratore: non hai previsto completamente il tuo compenso ..... non puoi chiedere di più di quanto accettato con la tua nomina o riconferma)

 

2) chi approverà l'aumento ex post dell'onorario dell'amministratore, non potrà mai imporre tale aumento per il medesimo servizio ai contrari o assenti, in quanto spese non dovute. Quindi solo se dimostra che ha fatto attività maggiori e non comprese nella sua offerta potrebbero essere approvate

 

3) una seconda nomina ? conferma della nomina ? non scherziamo con la materia strapazzando i concetti base . Il mandato a qualcuno lo do per l'attività futura, ed eventualmente approvo l'operato precedente. Qui la nomina c'è stata e quello che balla è solo la lievitazione del suo compenso.

Ma come le spese di cancelleria sono comprese nel compenso e poi l'amministratore le quota a parte?

non è un problema, purchè queste siano nella sua richiesta

Camillo sono d'accordo con te che sono troppo lunga ad esprimersi ed in molti mi hanno fatto notare questo difetto, e cerco sempre essere più concisa ma nello stesso tempo mi preoccupo di esprimersi meglio possibile per essere capita nel mio quesito, e mi vengono papiri infiniti .. .

 

In questo caso la mia principale domanda è se è nulla la nomina o no, perché mi riferisco alla legge che dice > .

Purtroppo la norma non dice altro, e se l'assemblea a maggioranza approva, si intende la maggioranza 1000/1000 mm certamente al tal punto è , ma lo non diventa o altro , se almeno un condomino non è d'accordo.

 

La legge 200 del 2012 per questo ha voluto introdurre la trasparenza assoluto per obbligare e disciplinare gli amministratori abbandonare modalità impropri per gonfiare il compenso e non svincolarsi dalle regole e dei obblighi che sono imposti dal Codice.

Adesso anche agli avvocati è stata imposta le stessa regola, di preventivare analiticamente l'onorario e firmare contestualmente con il cliente ll consenso e l' accettazione, nonostante sono organizzati in Ordine e i loro compensi sono ben regolati, ma vi erano tanti abusi a non finire.

Sono personalmente per un onorario anche superiore del compenso medio praticato attualmente e ha calcolato Camillo, e anche Patrizia, che se togliere le tasse, varie imposte, le spese etc., e sono tutti costi che si deve ammortizzare, e per poter campare dignitosamente sulla professione ci si deve avere tanti condomìni..

 

Siccome però nulla vieta gli elencare le voci e servizi che l'amministratore vuole farsi pagare a parte dell'onorario dichiarato , anche compenso supplementare di un lavoro extra, ma devono essere ANALITICAMENTE precisate al momento della NOMINA. In parole semplice è una solita amministratrice è una furbetta che per strappare la nomina si è proposta a buon mercato. E poi fa uscire scheletri dal armadio.

 

Tutti consociamo una locuzione - riferita ai venditori del tappeti e anche altri simili venditori di fumo, che ti offrono sconti a 80 -90 % e la gente tirchia incompetente e stupida ci casca.. Ma poi scopre che il tappeto vale quello che hai pagato, e che per nessun ragion al mondo non te la ritirano indietro: Bassa qualità = al basso prezzo = al basso servizio .

 

E io volevo sapere se devo impugno la delibera ( previa mediazione ovviamente ) se è applicabile questa norma al mio caso, se posso chiedere che la NOMINA dell' amministratrice è nulla ? Le leggi ci sono ma

peccato che non tutti i giudici li applicano..

Buongiorno, l' amministratore potrebbe giustificare che è stata una svista per cui potrebbe e sicuramente chiedere la ratifica del compenso, ma come tutti sappiamo per non creare discussioni si approva a quorum semplice. Diversamente se fosse al 100%100.Purtroppo dobbiamo allinearci anche con malavoglia. Non serve impugnare si spendono soldini preziosi e così facendo stiamo al gioco del mandatario.

ciao

la delibera non è nulla in quanto vi ha fornito un preventivo e il termine " deve presentare analiticamente" il suo onorario è assai aleatorio che il solito legislatore ignorante della materia specifica ha usato. Sara quindi eventualmente impugnabile non la sua nomina, ma se presenta onorari diversi dalla sua offerta. Ratificare un compenso non può equivalere ad una seconda nomina e questa delibera si potrebbe essere impugnata come ho già indicato in precedenza.

 

Il fine del legislatore ... ottimo in apparenza ... è assolutamente invadente in quanto l'amministratore di condominio assume su di se attività che non rientrano nel suo mandato " esempio : il 770 , se lo fa l'amministratore deve prevederlo nella sua offerta, ma se da incarico ad un professionista esterno per l'adempimento, l'addebito è corretto" - due pesi e due misure.

 

In dialetto noi diciamo che " xe peso el tacon del sbrego". E' peggiore il rattoppo che la rottura, nel senso che tale intervento non ha risolto nulla, anzi ha solo obbligato ad un aggioramento.

 

Ti faccio poi l'esempio dell'obbligo della formazione continua " un affare ( che io definisco anche losco) delle associazioni che ora con i corsi obbligatori fanno cassa.....e solo cassa sulla pelle di chi per lavorare... deve pagare una tangente.

 

Stamane ho sentito che degli iscritti all'albo, solo mediamente il 50% ha raggiunto il punteggio previsto.

Mi spieghi perché io 67nne devo spendere 1.600 € all'anno per avere dei punteggi ed essere in regola e non rischiare di essere cancellato dall'Albo.

Già da aprile ho scritto al mio Collegio che non avrei fatto nessun punto e che non volevo reprimende e che se comunque era indispensabile ottenere tale punteggio, a fine 2017 mi sarei cancellato dall'Albo e che quindi non avrebbero più avuti nemmeno i miei contributi sostanziosi (al di la dell'ultimissima sentenza relativa i geometri amministratori di condominio). Stessa cosa ho ripetuto a novembre .... anche con per alla Cassa. Ho avuto qualche risposta? No.

Aveva senso la norma ante 2015 che prevedeva che gli iscritti agli Albi da oltre 35 anni fossero esonerati ...

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