Lastrico solare passato in successione

Saluti a tutti.

Ad una mia amica gli è morto il padre qualche mese fa.

Il padre aveva 2 case che ovviamente gli sono passate in successione.

Quando è andata dal notaio per aprire la successione egli gli ha detto che dalle visure fatte dagli accertamenti di prassi che ha dovuto eseguire, ha riscontrato che fra i beni del padre c'è anche un lastrico solare.

Dalla visura catastale dell'Agenzia delle Entrate risulta foglio xxx, particella yyy, sub 300 categoria lastrico solare intestato a lui.

Faccio presente che non c'è nessuna superficie catastale e non c'è nessuna rendita scritta nelle apposite caselle.

Questa mia amica non ha mai sentito parlare il padre di questo lastrico solare, ne lei ha mai saputo nulla a riguardo.

Dagli accertamenti fatti dal notaio risulta che il padre 40 anni fa ha venduto un appartamento sito in un condominio piccolissimo di due piani con 4 appartamenti e, questo appartamento, aveva come pertinenza un lastrico solare che lo ricopriva che è stato scorporato dalla vendita, c'è proprio scritto sull'atto.

La mia amica incuriosita è andata a vedere dove si trovasse questo condominio con questo appartamento che dovrebbe avere questo lastrico che lo ricopre.

Trovato il condominio scopre che non è più composto da 4 appartamenti ma ce ne sono 6 i due in più sono stati costruiti proprio su questo lastrico solare.

Il notaio dice che il lastrico solare è della mia amica, un geometra interpellato dice che quelli che hanno costruito (ora non si sa se lo hanno fatto quelli a cui il papà aveva venduto o altri che successivamente hanno comprato), su questo lastrico, non lo potevano fare proprio perché proprietà altrui, un avvocato gli ha detto che se chi ha costruito dimostra di averlo fatto da più di 20 anni è ormai usucapito se invece non dimostrano questo "ventennio" allora hanno costruito su "suolo altrui" così ha detto.

Chi ha ragione?

E' possibile che un lastrico solare, che sovrasta un appartamento non viene venduto 40 anni fa e che "oggi" risulta in successione ad una persona che ignorava totalmente l'esistenza di questo cespite?

Saluti

ciao

era prassi abbastanza comune che i costruttori venditori si riservassero il lastrico solare di copertura proprio per la possibilità di sopraelevare.

Ora se qualcuno ha sopraelevato a insaputa di tuo padre, ha fatto una violazione, ma come giustamente ti ha detto l'avvocato, se sono passati 20 anni, ti conviene di lasciar perdere e imporre solo la variazione, visto che se c'è ancora il lastrico solare, probabilmete i due appartamenti soprastanti non sono stati accatastati o lo sono stati in modo irregolare o con dichiarazione false.

Se invece non sono passati i 20 anni, ..... hai qualche possibilità di recuperare qualcosa.

Attenzione però che potrebbero anche esserci i motivi per cui l'usucapibilità è maturata in 10 anni.

Non te li elenco qui, ma un legale o un tecnico ti saprà informare facilmente.

Saluti

Grazie per la risposta.

Il papà della mia amica non era il costruttore dell'intero edificio, era il proprietario di solo questo appartamento con annesso questo lastrico.

Nel 1977 ha venduto solo l'appartamento e sull'atto di vendita c'è scritto testualmente:

"resta escluso dalla vendita il terrazzo di copertura dell'appartamento"

Ora il terrazzo sta, praticamente, due piani più sopra, tanto è vero che nella visura catastale è riportato "lastrico solare al 2° piano" .

Da come hanno detto sia notaio, che geometra, che avvocato questi non potevano costruire sopra questo terrazzo perché non ne avevano la proprietà, e da come si sono espressi creerebbe loro parecchi problemi, nell'eventualità la mia amica decidesse di intraprendere la rivendicazione della proprietà, come hanno potuto costruire senza averne il titolo di possesso?

Ancora non si è certi se sono passati più di 20 anni ma tra qualche giorno sapremo.

Saluti

Da come hanno detto sia notaio, che geometra, che avvocato questi non potevano costruire sopra questo terrazzo perché non ne avevano la proprietà, e da come si sono espressi creerebbe loro parecchi problemi, nell'eventualità la mia amica decidesse di intraprendere la rivendicazione della proprietà

Concordo con i tre professionisti.

Quanto alla supposta usucapione bisogna vedere quali atti sono disponibili adesso, soprattutto chi ha sopraelevato quali atti può esibire per dimostrare la sua proprietà sul lastrico.

La tua amica può esibire in merito al lastrico un rogito del 1977 chiaro ed univoco.

Pur ammettendo che per quel lastrico siano passati oltre 20 anni senza che il suo genitore abbia manifestato il suo esser proprietario, resta sempre il fatto che chi ha sopraelevato a meno che non si sia già rivolto al giudice per farsi riconoscere l'usucapione, non ha proprio nulla da opporre al rogito del 1977. E ritengo proprio che chi ha sopraelevato non abbia fatto proprio nulla di nulla salvo sopraelevare illecitamente, altrimenti non si spiega come mai questo lastrico sia caduto in successione.

Sulla base di queste considerazioni, ricevuto l'assenso dei professionisti a cui la tua amica si è affidata, procederei con la rivendicazione della proprietà, azione che impedirebbe qualunque iniziativa di richiesta di usucapione.

A seguire trattativa diretta con chi ha sopraelevato per una transazione stragiudiziale con la quale si andrà a pattuire una somma per la compravendita del lastrico ed un'altra somma a titolo di indennizzo.

Concordo con i tre professionisti.

Quanto alla supposta usucapione bisogna vedere quali atti sono disponibili adesso, soprattutto chi ha sopraelevato quali atti può esibire per dimostrare la sua proprietà sul lastrico.

 

La tua amica può esibire in merito al lastrico un rogito del 1977 chiaro ed univoco.

Pur ammettendo che per quel lastrico siano passati oltre 20 anni senza che il suo genitore abbia manifestato il suo esser proprietario, resta sempre il fatto che chi ha sopraelevato a meno che non si sia già rivolto al giudice per farsi riconoscere l'usucapione, non ha proprio nulla da opporre al rogito del 1977. E ritengo proprio che chi ha sopraelevato non abbia fatto proprio nulla di nulla salvo sopraelevare illecitamente, altrimenti non si spiega come mai questo lastrico sia caduto in successione.

Sulla base di queste considerazioni, ricevuto l'assenso dei professionisti a cui la tua amica si è affidata, procederei con la rivendicazione della proprietà, azione che impedirebbe qualunque iniziativa di richiesta di usucapione.

A seguire trattativa diretta con chi ha sopraelevato per una transazione stragiudiziale con la quale si andrà a pattuire una somma per la compravendita del lastrico ed un'altra somma a titolo di indennizzo.

Saluti.

Ed infatti, hai perfettamente racchiuso nelle tue parole, ciò che hanno detto notaio, avvocato e geometra, facendogli intendere alla mia amica, che in un primo momento si era allarmata per questo cespito di cui ignorava l'esistenza ricevuto in successione, che una rivendicazione della proprietà ed esattamente una transazione stragiudiziale (io non mi ricordavo il termine che invece tu hai citato giustamente d'altronde ne io ne la mia amica capiamo nulla di queste cose) potrebbero portare dei bei soldini, adesso senza quantificare il tutto ma comunque un qualcosa di interessante .

E quindi dicevo che non doveva essere preoccupata e/o allarmata ma, anzi, attivarsi sin da subito per rivendicare ciò che, praticamente, è suo.

Mi verrebbe da dire, parafrasando una "faccenda" politica di qualche tempo fa:

"un lastrico solare a sua insaputa"

Perché è proprio così.

Lei non sapeva neppure dove fosse questo condominio, il padre chissà per quale caspita di motivo non gli ha venduto pure il lastrico solare di pertinenza, non gli ha mai parlato di questa cosa, quindi quando il notaio glielo ha detto è caduta dalle nuvole.......

Infatti disse al notaio che forse si trattava di un errore, di una svista......

Il notaio gli ha detto nulla di tutto ciò.

C'è una visura catastale che indica il proprietario a seguito di un titolo di proprietà.

Saluti

non doveva essere preoccupata e/o allarmata ma, anzi, attivarsi sin da subito per rivendicare ciò che è suo.

Esattamente così !

Saluti.

Grazie per la risposta e per le spiegazioni.

Avevo una mia curiosità da soddisfare e cioè, poniamo il caso che l'edificio fosse rimasto con i soli 1° piamo ed il 2° piano con il lastrico solare (come appunto erano originariamente) cosa ci avrebbe potuto fare la mia amica con la sola proprietà del lastrico?

Saluti

Saluti.

Grazie per la risposta e per le spiegazioni.

 

Avevo una mia curiosità da soddisfare e cioè, poniamo il caso che l'edificio fosse rimasto con i soli 1° piamo ed il 2° piano con il lastrico solare (come appunto erano originariamente) cosa ci avrebbe potuto fare la mia amica con la sola proprietà del lastrico?

Saluti

Ciao, la tua amica lo avrebbe potuto tenere ed allora sarebbe diventata una vera e propria condomina a cui l'amministratore avrebbe potuto chiedere eventuali spese, lo avresti potuto usare per mettere pannelli solari, per esempio oppure lo avresti potuto vendere agli stessi condòmini o ad altri se avrebbe potuto essere una superficie edificabile (come a quanto pare lo è diventata.....).

Per quanto riguarda lo stato attuale della situazione, agisci come ti ha suggerito albano59 e come anche i professionisti da te consultati, ti dirò di più, anche nel caso fossero maturati i 20 anni dall'inizio dalla fine della costruzione, comunque, a seguito del tuo sopraggiungere, deve essere iniziata una causa di usucapione che comporta lungaggini giudiziarie prima del riconoscimento, soldi da spendere da parte di chi ne ha approfittato (perché di quello si tratta) e, soprattutto, nota più dolente, comporta anche accertamenti sui permessi edilizi che, per come stanno le cose dubito siano regolari, anche perché per poterli ottenere devono aver portato un titolo di proprietà e, da come stanno le cose che hai scritto, non mi pare proprio potessero averlo.......

Quindi si aprirebbero scenari molto inquietanti per i possessori degli attuali immobili edificati sul lastrico della tua amica e qui deve essere bravo l'avvocato della tua amica.........

Non so se mi sono spiegata.

Ciao

Prima di rallegrarsi per un'eventuale sommetta inattesa da incassare consiglio di aspettare, per vedere cosa può opporre colui o coloro che hanno costruito sopra il lastrico solare. A volte anche i notai possono commettere dei pasticci. Il notaio di una mia parente all'atto della successione del padre ha scoperto da una visura che l'appartamento del custode (palazzina anni'60, signorile, 9 piani, 2 appartamenti/piano) risultava interamente di proprietà del genitore, così come citava il rogito (e nessuno aveva badato a questa stranezza). Peccato che invece i rogiti degli altri condomini, alcuni antecedenti, attribuissero correttamente ad ogni immobile solo la quota millesimale dell'appartamento del custode. Un guazzabuglio che per essere corretto ha richiesto il pagamento di parcelle ai diversi professionisti coinvolti per dirimerlo.

Prima di rallegrarsi per un'eventuale sommetta inattesa da incassare consiglio di aspettare, per vedere cosa può opporre colui o coloro che hanno costruito sopra il lastrico solare. A volte anche i notai possono commettere dei pasticci. Il notaio di una mia parente all'atto della successione del padre ha scoperto da una visura che l'appartamento del custode (palazzina anni'60, signorile, 9 piani, 2 appartamenti/piano) risultava interamente di proprietà del genitore, così come citava il rogito (e nessuno aveva badato a questa stranezza). Peccato che invece i rogiti degli altri condomini, alcuni antecedenti, attribuissero correttamente ad ogni immobile solo la quota millesimale dell'appartamento del custode. Un guazzabuglio che per essere corretto ha richiesto il pagamento di parcelle ai diversi professionisti coinvolti per dirimerlo.

Ciao, è vero può essere anche così però, mi sembra di capire che (poi magari sarà vali a confermare o meno) che qui siamo in presenza di un atto di compravendita in cui si ESCLUDE la vendita del terrazzo, infatti vali scrive:

"Dagli accertamenti fatti dal notaio risulta che il padre 40 anni fa ha venduto un appartamento sito in un condominio piccolissimo di due piani con 4 appartamenti e, questo appartamento, aveva come pertinenza un lastrico solare che lo ricopriva che è stato scorporato dalla vendita, c'è proprio scritto sull'atto"

Cioè esiste un atto.

Mi sembra di capire che c'è un atto di vendita del 1977 in cui il papà della amica di vali vende SOLO l'appartamento e NON il lastrico solare che lo ricopriva, adesso se non è il costruttore come giustamente ha ipotizzato Camillo nel #2, è un normale condòmino che vende il solo appartamento e chissà per quale motivo si vuole lasciare la proprietà del lastrico solare, forse perché pensava che un giorno si potesse costruire (però non avrebbe fatto passare 40 anni....) forse perché se lo voleva tenere per ricordo.....(faccio ipotesi visto che il motivo non si sa....) sta di fatto che oggi passa in successione alla figlia, c'è poco da fare.

Quindi il tizio che comprò dal papà della amica di vali nel 1977, non poteva non sapere che quel lastrico era ancora del papà della amica di vali ed anche se ha successivamente venduto, ha per forza venduto, SENZA lastrico solare, perciò la proprietà, inevitabilmente, rimane alla amica di vali, non si discute, sempre se vali conferma questa mia deduzione.

Ciao

ciao

per essere unità autonoma, nel 1977 si sarebbe dovuto frazionare catastalmente l'appartamento dal lastrico solare. Quindi era pleonastica la precisazione del notaio.

Forse solo successivamente qualcuno ha frazionato dichiarando catastalmente cose non corrette. Giacchè il catasto italiano non è probatorio, dovrebbe essere fatta una attenta verifica presso gli archivi degli atti privati seguendo la proprietà e gli eventuali frazionamenti.

Pur essendo possibile, è difficile che il Comune non si sia accorto di nulla, visto che gli atti per ottenere la edificabilità (o la sanatoria) li ha letti un professionista.

Ciao, è vero può essere anche così però, mi sembra di capire che (poi magari sarà vali a confermare o meno) che qui siamo in presenza di un atto di compravendita in cui si ESCLUDE la vendita del terrazzo, infatti vali scrive:

 

"Dagli accertamenti fatti dal notaio risulta che il padre 40 anni fa ha venduto un appartamento sito in un condominio piccolissimo di due piani con 4 appartamenti e, questo appartamento, aveva come pertinenza un lastrico solare che lo ricopriva che è stato scorporato dalla vendita, c'è proprio scritto sull'atto"

 

Cioè esiste un atto.

Mi sembra di capire che c'è un atto di vendita del 1977 in cui il papà della amica di vali vende SOLO l'appartamento e NON il lastrico solare che lo ricopriva, adesso se non è il costruttore come giustamente ha ipotizzato Camillo nel #2, è un normale condòmino che vende il solo appartamento e chissà per quale motivo si vuole lasciare la proprietà del lastrico solare, forse perché pensava che un giorno si potesse costruire (però non avrebbe fatto passare 40 anni....) forse perché se lo voleva tenere per ricordo.....(faccio ipotesi visto che il motivo non si sa....) sta di fatto che oggi passa in successione alla figlia, c'è poco da fare.

 

Quindi il tizio che comprò dal papà della amica di vali nel 1977, non poteva non sapere che quel lastrico era ancora del papà della amica di vali ed anche se ha successivamente venduto, ha per forza venduto, SENZA lastrico solare, perciò la proprietà, inevitabilmente, rimane alla amica di vali, non si discute, sempre se vali conferma questa mia deduzione.

Ciao

Saluti.

Grazie brico della risposta.

Confermo esattamente quello che hai scritto, in modo molto dettagliato e preciso.

I fatti sono precisamente quelli ed infatti non si capisce per quale fine il papà della mia amica se lo sia trattenuto e poi dimenticato, questo c'è pur da dirlo perché effettivamente è così, se lo è proprio dimenticato, ora però, dopo la sua morte, la figlia se lo trova in successione inaspettatamente.

Saluti

ciao

 

per essere unità autonoma, nel 1977 si sarebbe dovuto frazionare catastalmente l'appartamento dal lastrico solare. Quindi era pleonastica la precisazione del notaio.

 

Forse solo successivamente qualcuno ha frazionato dichiarando catastalmente cose non corrette. Giacchè il catasto italiano non è probatorio, dovrebbe essere fatta una attenta verifica presso gli archivi degli atti privati seguendo la proprietà e gli eventuali frazionamenti.

 

Pur essendo possibile, è difficile che il Comune non si sia accorto di nulla, visto che gli atti per ottenere la edificabilità (o la sanatoria) li ha letti un professionista.

Saluti.

Grazie anche a te Camillo per la risposta.

Però da te volevo sapere cosa significa:

"per essere unità autonoma, nel 1977 si sarebbe dovuto frazionare catastalmente l'appartamento dal lastrico solare. Quindi era pleonastica la precisazione del notaio."

Inoltre, ponendo che il Comune abbia agito non accorgendosi della mancanza del titolo di proprietà come ne uscirebbe fuori?

Il Comune per concedere l'edificabilità o la sanatoria, come tu dici, dovrà chiedere il titolo di possesso oppure è un documento che c'è o non c'è rappresenta la stessa cosa?

Saluti

Saluti.

"per essere unità autonoma, nel 1977 si sarebbe dovuto frazionare catastalmente l'appartamento dal lastrico solare. Quindi era pleonastica la precisazione del notaio."

Inoltre, ponendo che il Comune abbia agito non accorgendosi della mancanza del titolo di proprietà come ne uscirebbe fuori?

Il Comune per concedere l'edificabilità o la sanatoria, come tu dici, dovrà chiedere il titolo di possesso oppure è un documento che c'è o non c'è rappresenta la stessa cosa?

Saluti

ciao

il notaio che ha rogitato, avrebbe dovuto avere la scheda catastale dove non compare il lastrico solare, e in catasto ci dovrebbe essere sytata la scheda con il solo lastrico solare. Quindi due schede distinti, attribuendo all'acquirente solo quella dell'appartamento. La cosa è molto probabile e quindi la precisazione che il lastrico solare non era oggetto della compravendita non aveva nessun valore e quindi poteva risparmiarsela.

Quando è stato presentato in Comune la domanda di sopraelevazione, il tecnico comunale per istruire la pratica per la commissione edilizia doveva verificare l'esistenza di tale diritto in capo a chi presentava la domanda.

Quindi, oltre a quanto già suggerito, io farei anche un accesso agli atti del comune per vedere la pratica autorizzativa della sopraelevazione e forse scoprirai qualche verità, visto che io sto solo facendo ipotesi da verificare, comunque plausibili.

. .... Quindi era pleonastica la precisazione del notaio.

Ciao, perché dici che era inutile?

- - - Aggiornato - - -

ciao

 

il notaio che ha rogitato, avrebbe dovuto avere la scheda catastale dove non compare il lastrico solare, e in catasto ci dovrebbe essere sytata la scheda con il solo lastrico solare. Quindi due schede distinti, attribuendo all'acquirente solo quella dell'appartamento. La cosa è molto probabile e quindi la precisazione che il lastrico solare non era oggetto della compravendita non aveva nessun valore e quindi poteva risparmiarsela.

 

Quando è stato presentato in Comune la domanda di sopraelevazione, il tecnico comunale per istruire la pratica per la commissione edilizia doveva verificare l'esistenza di tale diritto in capo a chi presentava la domanda.

Quindi, oltre a quanto già suggerito, io farei anche un accesso agli atti del comune per vedere la pratica autorizzativa della sopraelevazione e forse scoprirai qualche verità, visto che io sto solo facendo ipotesi da verificare, comunque plausibili.

Ci siamo sovrapposti nello scrivere.

Ho capito cosa intendi.

Però va pur sottolineato che è proprio quella dicitura apposta sul rogito del 1977 a far passare in successione, oggi, quel lastrico.

Quindi tanto inutile non era, anzi.......

Però va pur sottolineato che è proprio quella dicitura apposta sul rogito del 1977 a far passare in successione, oggi, quel lastrico.

Quindi tanto inutile non era, anzi.......

ciao

non è quella scrittura, ma il fatto che quasi sicuramente è stato frazionato ( o forse lo era in origine) e quindi sul nuovo proprietario è stata scaricata solo la scheda relativa all'appartamento.

Il notaio aveva le carte in mano e quindi doveva essere più attento in quanto se aveva le due planimetrie non doveva mettere quella frase perche ridondante, e se non aveva le due planimetrie ha sbagliato in ogni caso. Ma visto che al catasto c'è ancora tale carico, la planimetria del lastrico solare o prima o dopo l'atto, da qualcuno è stata fatta.

Guarda che anche di recente in un condominio che amministro, mi sono trovato catastalmente caricati sulle parti comuni 2 ripostigli che erano rimasti di proprietà del costruttore venditore dal 1987, e che chi ha predisposto la successione ha pensato bene di scaricarle arbitrariamente sulle parti comuni, cercando di evitare il D.I., visto che avevano caratura millesimale. Sono cose che spesso succedono confidando nella disattenzione e nella impreparazione specifica di chi deve tutelare il bene comune.

Saluti.

Prendo atto di tutte le vostre risposte e spiegazioni però, poiché io e la mia amica siamo completamente ignoranti della materia, ricapitolando in parole un po' più semplici per una persona che all'improvviso si trova ad avere in successione questo lastrico, cosa deve fare?

Considerate anche che il notaio, contattato anche ieri, su ennesima richiesta della mia amica di trovare una soluzione per NON metterlo in successione, perché lei lo vede come un problema senza soluzione (lei in sostanza preferiva non avere questa rogna), gli ha risposto che non può, che non si deve fare, che professionalmente lui ha il diritto di trascriverlo nella conservatoria dei registri poi, dovrà essere la mia amica, con l'ausilio di un legale, a fare i dovuti passi.....ossia, lo può vendere, lo può donare.....deve comunque fare un atto notarile con gli attuali possessori di fatto ma non di diritto.

E che vuol dire?

Ma cosa vende? Cosa dona?

Se sopra questo benedetto lastrico solare, ora, ci sono due piani con un appartamento per piano che procedure bisogna adottare?

Va da questi signori, gli citofona al portone e gli dice, buon giorno io sono la proprietaria del lastrico solare che stava al 2° piano, ora vedo che non c'è più il lastrico ma ci sono 2 appartamenti, ridatemi il lastrico oppure adesso uscite di casa perché questi 2 appartamenti sono miei......

Non penso sia così.....

Ditemi voi ma vi prego con parole semplici

Ah un'altra cosa il notaio ha anche detto che i lastrici solari fino al 1972 non venivano accatastati, con il DPR 650/72 art. 15 scattò l'obbligatorietà, quindi lui, il notaio, ipotizza che per vendere nel 1977 l'appartamento, il papà della mia amica, avrebbe dovuto accatastare il lastrico perché altrimenti il notaio dell'epoca non avrebbe potuto rogitare e, probabilmente (ha sottolineato che è una pura ipotesi ma molto in uso all'epoca) il papà non lo ha voluto accatastare forse per non spendere altri soldi (il motivo principale all'epoca ha detto era quasi sempre questo) e così fu scorporato dalla vendita dell'appartamento.

Oggi il catasto, con i vari accertamenti lo ha rilevato, infatti sulla visura cartacea c'è scritto nella casella "dati derivanti":

"variazione del 15/12/2015 inserimento in visura dei dati di superficie"

Appena 2 anni fa.

Forse queste probabili motivazioni si avvicinano a quelle descritte da Camillo?

......sempre più buio ahimè!!!!!!!!

Saluti e grazie per le eventuali e ben gradite spiegazioni

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1) Va da questi signori' date=' gli citofona al portone e gli dice, buon giorno io sono la proprietaria del lastrico solare che stava al 2° piano, ora vedo che non c'è più il lastrico ma ci sono 2 appartamenti, ridatemi il lastrico oppure adesso uscite di casa perché questi 2 appartamenti sono miei......

2) Ah un'altra cosa il notaio ha anche detto che i lastrici solari fino al 1972 non venivano accatastati, con il DPR 650/72 art. 15 scattò l'obbligatorietà, quindi lui, il notaio, ipotizza che per vendere nel 1977 l'appartamento, il papà della mia amica, avrebbe dovuto accatastare il lastrico perché altrimenti il notaio dell'epoca non avrebbe potuto rogitare e, probabilmente (ha sottolineato che è una pura ipotesi ma molto in uso all'epoca) il papà non lo ha voluto accatastare forse per non spendere altri soldi (il motivo principale all'epoca ha detto era quasi sempre questo) e così fu scorporato dalla vendita dell'appartamento.

3) "variazione del 15/12/2015 inserimento in visura dei dati di superficie"

 

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ciao

 

vediamo se riesco a fare un po di chiarezza cercando di rispondere alle tue indicazioni, riconsigliandoti quello che ti ho già postato:

 

risposta al punto 1) no. Almeno non subito, anche perchè se vai da questi signori e hanno acquistato in buona fede da chi gli ha venduto, loro, nei rapporti con te sono perfettamente e legalmente inattaccabili. E' strano che notaio, tecnico e chi ti ha seguito non abbiano fatto una ricostruzione dei fatti a partire dall'atto di proprietà del padre della tua amica. Nell'atto di acquisto del padre della tua amica vedi se era proprietario sia dell'appartamento che del lastrico solare e se la proprietà era censita con unica planimetria o due. Vai poi a vedere se nell'atto del 77 con quale la tua amica ha venduto solo l'appaertamento, ( se non c'erano) è stato diviso l'appartamento dal lastrico solare ( come ti ha detto il notaio dal 72 era obbligatorio l'accatastamento del lastrico solare). Se c'erano due schede ( una per l'appartamento e l'altra per il lastrico solare, il padre della tua amica ha venduto il solo appartamento identificato nella scheda catastale, mentre ha tenuto in proprietà il lastrico solare ( quindi, se c'erano due schede non serviva la precisazione del notaio che la vendita non comprendeva il lastrico solare, ma il fatto che lo dica, rende necessaria la verifica ad escludendum).

risposta al punto 2 ) E' anche possibile che la motivazione economica abbia costretto il notaio rogante a qualche forzatura, ma va verificato.

risposta al punto 3) non c'è nulla di nuovo ed è solo stata inserita la superficie catastale che prima non era indicata nell'estratto catastale.

 

Il suggerimento di andare in Comune per vedere la pratica che ha permesso la sopraelevazione poi serve a capire chi ha fatto cosa e quando. Ecco... qui probabilmente troverai chi ha spogliato (provvisoriamente o definitivamente) della proprietà il padre della tua amica, trovando o la conferma nei dati catastali o registri immobiliari, se costoro hanno agito nel rispetto della legge. Chi ha sopraelevato ha senz'altro prodotto nel fascicolo della pratica edilizia documenti che dovrebbero dimostrare la sua proprietà, che dovrebbero coincidere con quelli immobiliari.

 

A questo punto, con le idee chiare, si può prendere qualche decisione con cognizione di causa, in quanto saranno eliminate le ipotesi dei comportamenti possibili.

ciao

 

vediamo se riesco a fare un po di chiarezza cercando di rispondere alle tue indicazioni, riconsigliandoti quello che ti ho già postato:

 

risposta al punto 1) no. Almeno non subito, anche perchè se vai da questi signori e hanno acquistato in buona fede da chi gli ha venduto, loro, nei rapporti con te sono perfettamente e legalmente inattaccabili. E' strano che notaio, tecnico e chi ti ha seguito non abbiano fatto una ricostruzione dei fatti a partire dall'atto di proprietà del padre della tua amica. Nell'atto di acquisto del padre della tua amica vedi se era proprietario sia dell'appartamento che del lastrico solare e se la proprietà era censita con unica planimetria o due. Vai poi a vedere se nell'atto del 77 con quale la tua amica ha venduto solo l'appaertamento, ( se non c'erano) è stato diviso l'appartamento dal lastrico solare ( come ti ha detto il notaio dal 72 era obbligatorio l'accatastamento del lastrico solare). Se c'erano due schede ( una per l'appartamento e l'altra per il lastrico solare, il padre della tua amica ha venduto il solo appartamento identificato nella scheda catastale, mentre ha tenuto in proprietà il lastrico solare ( quindi, se c'erano due schede non serviva la precisazione del notaio che la vendita non comprendeva il lastrico solare, ma il fatto che lo dica, rende necessaria la verifica ad escludendum).

risposta al punto 2 ) E' anche possibile che la motivazione economica abbia costretto il notaio rogante a qualche forzatura, ma va verificato.

risposta al punto 3) non c'è nulla di nuovo ed è solo stata inserita la superficie catastale che prima non era indicata nell'estratto catastale.

 

Il suggerimento di andare in Comune per vedere la pratica che ha permesso la sopraelevazione poi serve a capire chi ha fatto cosa e quando. Ecco... qui probabilmente troverai chi ha spogliato (provvisoriamente o definitivamente) della proprietà il padre della tua amica, trovando o la conferma nei dati catastali o registri immobiliari, se costoro hanno agito nel rispetto della legge. Chi ha sopraelevato ha senz'altro prodotto nel fascicolo della pratica edilizia documenti che dovrebbero dimostrare la sua proprietà, che dovrebbero coincidere con quelli immobiliari.

 

A questo punto, con le idee chiare, si può prendere qualche decisione con cognizione di causa, in quanto saranno eliminate le ipotesi dei comportamenti possibili.

Saluti.

Prima di tutto ti ringrazio sia della pazienza sia della risposta così dettagliata.

Nell'atto di acquisto del papà era presente sia l'appartamento e con dicitura specifica c'era scritto che aveva anche il terrazzo che lo ricopriva totalmente.

Era censito con la sola planimetria dell'appartamento mancherebbe quella del lastrico almeno ad oggi, da primissime ricerche fatte emergerebbe questo, siamo appena all'inizio di questa "avventura".

Confermo che il papà, nel 1977, ha venduto solo l'appartamento e, ripeto, sembrerebbe ci fosse solo la scheda dell'appartamento, quella del terrazzo non si trova.

Nella visura catastale, come ti dicevo anche prima, c'è solo il N° del foglio, il N° della particella, il N° del sub, nella casella superficie NON ci sono i mq.

Per quanto riguarda il fatto che bisogna andare in Comune a verificare i permessi edilizi è vero quanto dici, anche a conferma di quanto ripetuto poco fa, dall'avvocato interpellato telefonicamente.

Tu mi dirai ma dell'avvocato non ti fidi?

Sai, la mia amica giustamente chiede di avere più pareri perché a volte gli avvocati pur di prendere una causa, non ti dicono veramente che possibilità ci sono di poter ottenere qualcosa, in questo caso in termini di denaro e/o di ragione se ci fosse stato una appropriazione indebita o quant'altro .

Una cosa sembrerebbe ormai chiara l'unica cosa certa è che si deve liberare del lastrico in proprietà con un atto ufficiale, con un rogito notarile che, non credo debba pagare la mia amica, dico almeno questo speriamo sia salvato e certo.......

Ti ringrazio delle risposte e se hai ulteriori chiarimenti sono graditi così come da altri.

Saluti

Per la tua amica chiarire la situazione e disfarsi della proprietà del lastrico è più semplice di quel che non sembra.

Premesso che concordo con le indicazioni ultime di Camillo la tua amica deve rendersi conto che la soluzione non arriva d'un colpo solo ma per steeps successivi, perché c'è anche la necessità di far vedere e fissare presso i vari organi interessati della Pubblica Amministrazione il passaggio di questo lastrico da suo padre a lei ed infine agli attuali detentori.

a) Pertanto lei deve accettare l'eredità comprensiva di lastrico.

b) Contemporaneamente deve conferire incarico ad un geometra affinché questi (con consultazioni presso Comune e Catasto) a partire dal 1977 ricostruisca la storia del lastrico fino ai giorni nostri. Con questi accertamenti in forma privata emergerà pure se le sopraelevazioni effettuate siano o meno abusive, ma intanto non si andrà a svegliare alcun can che dorme, che nel nostro caso sono il Comune e chi ha sopraelevato

c)Se il geometra conferma assenza di usucapione, assenza di permessi comunali ovvero sopraelevazioni abusive, a quel punto la situazione sarà chiara per la tua amica e matura per andare a bussare alla porta di chi ha sopraelevato, pure col fattore sorpresa a proprio favore, e chiaramente la tua amica si presenterà accompagnata dal suo geometra: gli si racconterà la storiella del lastrico e che lei è la proprietaria. Infine la tua amica chiederà ai furbetti "Ora che famo ???" Perchè se si arriverà a tanto...le possibilità saranno solo due.

La prima prevede la regolarizzazione ovvero compravendita del lastrico dalla tua amica a chi ha sopraelevato più il riconoscimento di un danno per essersi impossessati di una cosa non loro; la seconda soluzione prevede denuncia al Comune della tua amica a danno di chi ha sopraelevato con rischio di demolizione della sopraelevazione e ripristino della situazione antecedente alla sopraelevazione; credo ci siano le condizioni anche per una denuncia penale.

Prima e seconda soluzione sono da attuarsi con ausilio di geometra e legale.

Procedura lunga da descrivere, ma molto semplice da mettere in pratica. Il geometra ed il legale prima, il notaio infine sanno come districarsi. In qualche settimana si può addivenire ad una conclusione come sperato dalla tua amica, ma lei assolutamente non deve e non può rinunciare al lastrico ricevuto in eredità.

Per la tua amica chiarire la situazione e disfarsi della proprietà del lastrico è più semplice di quel che non sembra.

 

Premesso che concordo con le indicazioni ultime di Camillo la tua amica deve rendersi conto che la soluzione non arriva d'un colpo solo ma per steeps successivi, perché c'è anche la necessità di far vedere e fissare presso i vari organi interessati della Pubblica Amministrazione il passaggio di questo lastrico da suo padre a lei ed infine agli attuali detentori.

 

a) Pertanto lei deve accettare l'eredità comprensiva di lastrico.

b) Contemporaneamente deve conferire incarico ad un geometra affinché questi (con consultazioni presso Comune e Catasto) a partire dal 1977 ricostruisca la storia del lastrico fino ai giorni nostri. Con questi accertamenti in forma privata emergerà pure se le sopraelevazioni effettuate siano o meno abusive, ma intanto non si andrà a svegliare alcun can che dorme, che nel nostro caso sono il Comune e chi ha sopraelevato

c)Se il geometra conferma assenza di usucapione, assenza di permessi comunali ovvero sopraelevazioni abusive, a quel punto la situazione sarà chiara per la tua amica e matura per andare a bussare alla porta di chi ha sopraelevato, pure col fattore sorpresa a proprio favore, e chiaramente la tua amica si presenterà accompagnata dal suo geometra: gli si racconterà la storiella del lastrico e che lei è la proprietaria. Infine la tua amica chiederà ai furbetti "Ora che famo ???" Perchè se si arriverà a tanto...le possibilità saranno solo due.

La prima prevede la regolarizzazione ovvero compravendita del lastrico dalla tua amica a chi ha sopraelevato più il riconoscimento di un danno per essersi impossessati di una cosa non loro; la seconda soluzione prevede denuncia al Comune della tua amica a danno di chi ha sopraelevato con rischio di demolizione della sopraelevazione e ripristino della situazione antecedente alla sopraelevazione; credo ci siano le condizioni anche per una denuncia penale.

Prima e seconda soluzione sono da attuarsi con ausilio di geometra e legale.

 

Procedura lunga da descrivere, ma molto semplice da mettere in pratica. Il geometra ed il legale prima, il notaio infine sanno come districarsi. In qualche settimana si può addivenire ad una conclusione come sperato dalla tua amica, ma lei assolutamente non deve e non può rinunciare al lastrico ricevuto in eredità.

Saluti.

Chiaro, limpido, perfetto, non potevi essere più preciso.

Ti ringrazio per questa spiegazione, l'unica cosa ancora che non mi è del tutto ben definita è quella dell'usucapione.

Nel caso fosse maturata usucapione da dove si dovrebbe calcolare il ventennale dalla fine dei lavori o dall'inizio di questa sopraelevazione?

E se c'è usucapione ci dovrebbe essere un atto che la dimostri?

Oppure inizierebbero a chiederla appena gli si presenta la mia amica?

Se iniziassero a chiedere legalmente l'usucapione, la proprietà del lastrico, in attesa del riconoscimento del tribunale (presumo), rimarrebbe intestata alla mia amica che ne verrebbe meno soltanto quando il giudice appunto, confermasse l'usucapione?

Saluti e grazie

Secondo me, e sottolineo SECONDO ME (non sono giudice e nemmeno avvocato) la tua amica rischia di finire in un guazzabuglio legale interminabile, con spese certe (avvocati, geometri, visure, ...) ed entrate economiche solo sperate ed improbabili, per cui farebbe bene a liberarsi di questa proprietà il più velocemente possibile. Se il possesso, come sembra, è stato ultraventennale, alla luce del sole, senza violenza o minacce, senza che il proprietario vero (il padre) abbia avuto nulla da ridire, l'usucapione è certamente sopravvenuta; che il giudice la confermi domani oppure tra cinque anni, cosa cambia? E se uno zelante tecnico comunale viene a conoscenza che dal 1977 non sono state pagate delle tasse sulla proprietà dovute e si fa vivo con chi catastalmente risulta titolare del diritto?

Io proporrei ai proprietari degli appartamenti una compravendita per una somma appena inferiore a quello che essi andrebbero a spendere in un'azione legale di avvenuta usucapione, considerando anche le spese del rogito.

Secondo me, e sottolineo SECONDO ME (non sono giudice e nemmeno avvocato) la tua amica rischia di finire in un guazzabuglio legale interminabile, con spese certe (avvocati, geometri, visure, ...) ed entrate economiche solo sperate ed improbabili, per cui farebbe bene a liberarsi di questa proprietà il più velocemente possibile. Se il possesso, come sembra, è stato ultraventennale, alla luce del sole, senza violenza o minacce, senza che il proprietario vero (il padre) abbia avuto nulla da ridire, l'usucapione è certamente sopravvenuta; che il giudice la confermi domani oppure tra cinque anni, cosa cambia? E se uno zelante tecnico comunale viene a conoscenza che dal 1977 non sono state pagate delle tasse sulla proprietà dovute e si fa vivo con chi catastalmente risulta titolare del diritto?

 

Io proporrei ai proprietari degli appartamenti una compravendita per una somma appena inferiore a quello che essi andrebbero a spendere in un'azione legale di avvenuta usucapione, considerando anche le spese del rogito.

Ciao non è proprio così come dici te, infatti, tecnicamente parlando, è proprio come hanno ben descritto sia albano59 che Camillo.

L'usucapione, saprai sicuramente che dovrà essere dimostrata in Tribunale, gli dovrà essere riconosciuta ma, gli dovrà essere riconosciuta, per il periodo in cui hanno ultimato i lavori di sopralzo perché, altrimenti, se vali e la sua amica vanno a spulciare i permessi che devono, per forza, aver ottenuto dal Comune e/o vari condoni, questi, possono essere stati rilasciati solo se hai un titolo di proprietà per aver costruito su quel suolo, perché è di suolo che si parla.

Se non eri proprietario del lastrico nel momento in cui hai richiesto il permesso e/o hai fatto domanda di condono per il sopralzo, i guai sono di chi ha fatto il furbo........

Inoltre le tasse su un lastrico solare non sono dovute perché il lastrico solare non produce reddito è un F5 ossia la Circolare n° 9 del 2001 della Agenzia del Territorio lo ha inquadrato fra le categorie fittizie cioè quelle alle quali non è assegnata nessuna rendita catastale, ecco perché vali ci dice pure che nella visura non è espressa la rendita catastale, è ovvio!

Ancora, il proprietario di un lastrico solare ha il diritto di sopralzo che è un diritto autonomo e quindi trasferibile separatamente.

Può spettare anche a terzi che non facciano parte del Condominio, o che vi facciano parte essendo proprietari del SOLO lastrico solare.

Attenzione, se il diritto di sopralzo spetta ad un terzo, estraneo al Condominio (in questo caso amica di vali), che lo abbia acquistato o se lo sia riservato quando vendette in Condominio tutto l'edificio (il caso descritto da Camillo all'inizio della discussione mi pare), questo terzo NON è nemmeno condòmino a differenza di quanto accade per il proprietario esclusivo del lastrico solare e non deve essere invitato alle assemblee, né può opporsi a innovazioni deliberate dalla assemblea che NON pregiudichino l'esercizio del sopralzo.

Egli diventerà condòmino soltanto quando abbia concretamente effettuato ed ultimato il sopralzo, questo ce lo dice addirittura la Cassazione del 05/03/1937 n° 664.

C'è molta giurisprudenza a riguardo in diversi anni, di molti anni.

Quindi l'originario proprietario del lastrico, il VERO proprietario, lo può trasferire a chi vuole, quando vuole, come vuole.

E' molto importante la figura del proprietario del lastrico solare, ed è per questo che chi ha rilasciato eventuali permessi (Pubblica amministrazione) ad edificare in sopralzo si deve essere ben accertato di chi fosse la proprietà al momento del rilascio.

In conclusione ripeto, mi trovo molto d'accordo con quanto riportato da Camillo e da albano59

Ciao

Brico a mio avviso hai chiuso e riassunto molto bene le posizioni che sono praticamente comuni fra te me e Camillo (peccato che il sistema mi impedisca di accreditarti della reputazione).

Ciao !

1) Nel caso fosse maturata usucapione da dove si dovrebbe calcolare il ventennale dalla fine dei lavori o dall'inizio di questa sopraelevazione?

2) E se c'è usucapione ci dovrebbe essere un atto che la dimostri?

3) Oppure inizierebbero a chiederla appena gli si presenta la mia amica?

Se iniziassero a chiedere legalmente l'usucapione, la proprietà del lastrico, in attesa del riconoscimento del tribunale (presumo), rimarrebbe intestata alla mia amica che ne verrebbe meno soltanto quando il giudice appunto, confermasse l'usucapione?

Saluti e grazie

1) Concordo con quanto detto da Brico: dalla sopraelevazione, perché vantarla da prima sarebbe troppo pericoloso se chi ha sopraelevato non ha un titolo di proprietà da esibire per il lastrico.

2) SI, e può esser solo la convalida di un giudice. SE affermano di aver detta convalida la devono esibire alla tua amica che ne può far copia.

3) Se chiedono l'usucapione adesso, appunto quanto si presenta la tua amica da loro, sarebbe tempo e danaro perso soprattutto per loro.

E' più conveniente anche per loro procedere con trattativa diretta e stragiudiziale, perché se si rivolgono al giudice la tua amica avrà la possibilità di opporsi presso il medesimo giudice esibendo il suo titolo di proprietà (per questo suggerivo di accettare l'eredità lastrico compreso!) chè è antecedente alla richiesta di usucapione. Il giudice allora non potrà che prender atto dell'insussistenza della richiesta di usucapione perché la proprietaria del lastrico proprio di fronte a lui ha manifestato con fatti concludenti e titolo valido il diritto alla proprietà del lastrico.

Come vedi chi ha sopraelevato non ha interesse ad andare di fronte al giudice: infatti se ha sopraelevato legalmente saranno loro stessi ad esibire alla tua amica le scartoffie che attestano la loro regolarità; mentre se hanno sopraelevato abusivamente andando di fronte al giudice rischiano di farsi scoprire e la proprietà del lastrico potrebbe diventare l'ultimo dei loro problemi visto che potrebbero rimetterci il sopralzo abusivo.

Brico a mio avviso hai chiuso e riassunto molto bene le posizioni che sono praticamente comuni fra te me e Camillo (peccato che il sistema mi impedisca di accreditarti della reputazione).

Ciao !

 

Ciao ti ringrazio molto e, detto da te, mi fa molto piacere.

Ti devo confessare che su questa discussione sono un po' agevolata in quanto, un fatto molto simile, mi è capitato direttamente, solo che io ero "dall'altra parte" dell'amica di vali, ossia io ero quella che ha sopraelevato, poco più di un ripostiglio di mq 12 non due piani come questo caso.....senza valutare il titolo di proprietà che, pensavo (o meglio mio padre pensava io ero bambina all'epoca...) fosse passato per usucapione, ebbene mi ricordo benissimo che mio padre mi disse che, l'avvocato interpellato, lo sconsigliò di intraprendere una causa di usucapione, pur avendo figurativamente maturato i venti anni, era meglio trovare un accordo economico con coloro che rivendicavano la proprietà supportata da regolare rogito (ricordo che era un rogito del 1949) sia sotto l'aspetto del tempo, dei soldi per la causa, dei rischi di qualche intoppo, ecc...ecc.... (anche se stiamo parlando di uno sgabuzzino di mq 12 non di due piani con appartamenti.......il che la dice lunga sui risvolti economici) e così proprio con una trattativa diretta, si accordarono e trasferirono la proprietà a mio padre definitivamente con un atto notarile.

Esattamente come hai descritto te nelle spiegazioni a vali, ti parlo di un fatto di circa 30 anni fa...

Ciao e grazie ancora