Nelle controversie condominiali, notori motivi di contrasto e contrarietà attengono, principalmente, alle delibere inerenti l'approvazione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni ed alla loro ripartizione nei confronti dei singoli condomini.
In proposito, appare utile rappresentare che, nel caso in cui il condomino non provveda al versamento delle rate relative alla quota imputata, nei termini convenuti secondo il calendario dei pagamenti presentato in assemblea ed ivi accettato, l'amministratore potrà agire chiedendo l'emissione di decreto ingiuntivo nei suoi confronti.
Sull'argomento, è di certo interesse la sentenza emessa dal Tribunale di Roma (n. 18255 del 29 novembre 2024) che concerne l'opposizione a decreto ingiuntivo avanzata da un condomino contro il condominio ed avente ad oggetto il recupero della quota di competenza per la costituzione del fondo propedeutico al pagamento dei lavori straordinari deliberati per il rifacimento della facciata.
A tal riguardo, si ravvisa determinante comprendere i presupposti che legittimano l'azione monitoria e, in particolare, l'onere probatorio che dovrà essere assolte dalle parti a seguito della opposizione a decreto ingiuntivo, instaurandosi un giudizio ordinario sulla querelle insorta.
Per una compiuta disamina della fattispecie, è opportuno riepilogare e rammentare la normativa di riferimento e, in particolare, l'orientamento della giurisprudenza ed i principi di diritto enunciati ed evocati in materia.
Controversia sul recupero del credito condominiale per lavori non avviati
Ricevuta la notifica di decreto ingiuntivo emesso ad istanza del condominio, nella persona dell'amministratore, il condomino ha proposto opposizione sostenendo che (i) i lavori di ristrutturazione della facciata erano stati deliberati anni prima e non sono mai iniziati, (ii) nessun condomino avrebbe pagato le quote, (iii) non vi sarebbe un valido contratto sottoscritto e, ancora, (iii) non sarebbe stato posto nella condizione di pagare a rate né di conoscere l'importo di sua eventuale spettanza.
Si è costituito ritualmente in giudizio il condominio contestando la ricostruzione esposta ed affermando che le delibere con cui sono stati approvati tanto l'esecuzione dei lavori in conformità al preventivo presentato che il piano di riparto del costo degli stessi, erano state assunte in sede di assemblea e mai impugnate. Al contrario, erano state ulteriormente ratificate, sempre dall'assemblea, anche successivamente.
Al contempo, il condominio ha asserito che, sempre diversamente dalla tesi del condomino opponente, salvo quest'ultimo, tutti avevano versato le rate deliberate per cui il medesimo era l'unico inadempiente, nonostante i solleciti inviati, all'uopo rilevando che con la sua condotta aveva impedito la regolare costituzione del fondo per i lavori.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione per le ragioni in appresso illustrate.
Delibera di approvazione della spesa quale fonte del credito
In via preliminare, è confacente ricordare che la Riforma del Condominio ha introdotto, all'art. 1129 comma IX c.c., l'obbligo dell'amministratore di procedere al recupero, anche coattivo, delle quote non versate dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui sono maturate, salvo che di tale incombente sia stato espressamente esonerato dall'assemblea.
Al verificarsi ed all'apprendere della morosità, di consueto, l'amministratore invia una lettera con cui ricorda e chiede il pagamento (diffida), prima personalmente e poi avvalendosi di un legale, concedendo un termine per provvedervi al fine di consentire al condomino di regolarizzare la propria posizione debitoria, il tutto in via stragiudiziale.
Qualora il condomino rimanga silente e non evada la richiesta, l'amministratore potrà agire in giudizio per la riscossione forzosa delle somme non versate, in aderenza al potere riconosciuto al medesimo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 63 disp. att. c.c. secondo cui "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".
In rispondenza alla norma richiamata è di tutta evidenza il presupposto indefettibile per una valida azione monitoria, ovvero la fonte e natura del credito che, nell'ambito del condominio, è rappresentata dall'adozione di delibera di approvazione della spesa da parte della assemblea.
Tanto premesso, ne deriva che, la sola delibera di approvazione della spesa legittima l'azione di recupero da parte del condominio.
Nella vertenza in esame, punto centrale della indagine è la avvenuta assunzione di delibere di approvazione della spesa e del riparto della stessa, ratificate in una ulteriore unica delibera, ugualmente poste a fondamento dell'ingiunzione ed allegate alla stessa dal condominio.
Parimenti, è appropriato rilevare che dette delibere non sono state oggetto di alcuna impugnazione da parte del condomino opponente.
Sulla questione, è pacifico e consolidato l'orientamento della Giurisprudenza secondo cui "L'obbligo del condomino di contribuire alle spese condominiali sorge nel momento in cui vengono approvate le spese, e non solo successivamente quando vengono ripartite.
Inoltre, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese, il condominio deve dimostrare la validità della delibera assembleare che ha approvato le spese per poter ottenere il pagamento da parte del condomino"(Cassazione civile sez. II, 17/05/2024, n.13781).
L'esistenza della delibera di approvazione della spesa è titolo già di per sé sufficiente a riconoscere l'insorgenza del credito ed a legittimare l'emissione e la concessione del decreto ingiuntivo in favore del condominio in quanto ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione mentre la ripartizione assolve, esclusivamente, una mera funzione dichiarativa esprimendo, per ciascun condomino, la quota dovuta in virtù di un preesistente rapporto di valore secondo i criteri di imputazione previsti per legge.
Per quanto attiene alla redazione del piano di riparto, occorre precisare, quindi, che trattasi di un atto di espressione dei poteri e delle funzioni attribuiti all'amministratore dagli artt. 1130 e 1131 c.c.
Nell'ipotesi che ci occupa caso, il condominio ha debitamente dimostrato la esistenza della delibera di approvazione della spesa per il rifacimento delle facciate per cui il credito è certamente esigibile, nonché è chiaramente conosciuta l'esistenza del debito proprio da parte del condomino opponente stante la presentazione ed approvazione anche del piano di riparto con delibera assembleare ad hoc.
Assemblea e spese, quando non serve il riparto?
Obbligo di pagamento e costituzione del fondo per lavori
Fermo quanto sopra osservato e rilevato, assorbente per il rigetto della opposizione a decreto ingiuntivo, è doveroso rammentare che l'obbligo di contribuzione agli oneri condominiali, ovvero alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti ed impianti comuni dell'edificio, oltre che per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio, come previsto ex artt. 1118 e 1123, comma 1, c.c.
Come noto, sempre secondo la norma citata, tali spese per le parti comuni devono essere ripartite e sostenute dai condomini in rispondenza al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione o, comunque, secondo quanto stabilito ai commi 2 e 3, tenuto conto della destinazione, in proporzione all'uso o a chi ne trae utilità.
Pertanto, l'obbligo di contribuire discendente dall'assunzione di una delibera di approvazione della spesa prescinde dalle vicende che possono investire il condominio con il terzo (nel caso l'appaltatore), poiché il condomino è tenuto, comunque, al pagamento e l'amministratore alla riscossione dello stesso quale rappresentante e referente della compagine condominiale in conformità al suo incarico ed alle attribuzioni che assume.
Per tali ragioni, l'amministratore è legittimato a riscuotere i contributi per la manutenzione delle parti comuni del fabbricato, come stabilito ex art. 1130, comma 1, n.3 c.c. anche per costituire il fondo per i futuri lavori.
Alla luce delle suesposte argomentazioni e riflessioni, la pronuncia con la quale il Tribunale di Roma ha respinto l'opposizione a decreto ingiuntivo condannando il condomino anche al pagamento delle spese di lite è conforme alle norme e principi vigenti.
