Nell'approvare un bilancio consuntivo, l'assemblea valuta l'insieme delle spese affrontate per la gestione dell'edificio e quali sono state le entrate che hanno caratterizzato l'esercizio. Pertanto, si tratta di ratificare ciò che è avvenuto durante un certo arco temporale e di verificare lo stato patrimoniale del condominio.
Del resto la norma di riferimento è molto chiara nel descrivere un bilancio consuntivo «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica (art. 1130bis cod. civ.)».
L'importanza di redigere e far approvare un bilancio, sottoponendolo all'attenzione dei proprietari dell'edificio, è sottolineata, altresì, da quella disposizione che impone questo adempimento almeno una volta all'anno all'amministratore «L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve… redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (art. 1130 cod. civ.) - Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione (art. 1135 cod. civ.)».
Ebbene, nonostante questa disposizione appaia molto chiara, non mancano i casi in cui si sottopongono all'approvazione del consesso più bilanci consuntivi. Ad esempio, ciò è accaduto nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Matera n. 511 del 10 giugno 2024 dove, a detta di una delle parti in causa, l'assemblea aveva approvato ben tre annualità nella stessa riunione.
All'ufficio lucano, pertanto, è spettato il compito di stabilire se ciò sia possibile o se, invece, possa individuarsi un'ipotesi di nullità del deliberato.
Approvazione contemporanea di più bilanci consuntivi: non c'è nullità
Per il Tribunale di Matera, l'approvazione contemporanea di più bilanci consuntivi in una stessa riunione condominiale non genera alcuna ipotesi di nullità.
Per l'ufficio lucano, infatti, tale conseguenza è attribuita dalla legge soltanto nei casi in cui il bilancio sia di natura preventiva. In tale circostanza, ove mai dovesse verificarsi, i vari proprietari sarebbero costretti a vincolarsi per il futuro con inevitabili indebite quanto eccessive ripercussioni sul patrimonio dei medesimi e ciò non sarebbe ammissibile.
Il Tribunale di Matera, quindi, a supporto della propria posizione, cita una precedente sentenza, sull'argomento, emessa dal Tribunale di Roma «Tribunale Roma Sez. V, 08/04/2019 - Il rendiconto condominiale riferito a un anno di gestione non può prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato ed effettuare operazioni contabili in vista del nuovo esercizio finanziario collegato al precedente.
Ne consegue che è viziato il bilancio consuntivo del che annovera due annualità di gestione" (in particolare, in motivazione il Giudice osserva che "Del resto il principio di annualità della gestione discende dai riferimenti dell'articolo 1135 c.c. all'annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, con la conseguenza (esplicitata in Cass. n. 7706/96) della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione».
Pertanto, le stesse affermazioni non possono condividersi per i bilanci consuntivi. Essi rappresentano ciò che è stato già speso dal fabbricato e per queste uscite, indipendentemente dall'approvazione annuale o meno, sussiste l'obbligo di contribuzione dei vari condòmini «la previsione legislativa citata prevede la nullità allegata da parte opponente al fine di preservare il patrimonio dei singoli condomini da spese future, come precisato anche da Cass. civ. Sez. II, 21/08/1996, n. 7706 (richiamata nella suddetta pronuncia capitolina), e non da spese che il ha già sostenuto e per le quali vi è l'obbligo di contribuzione di ogni singolo condomino».
Legittima la delibera che approva il consuntivo relativo a più annualità
Approvazione contemporanea di più bilanci consuntivi: c'è nullità
Difformemente da quanto affermato dal Tribunale di Matera, il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza n. 1452 del 19 aprile 2022, ha decretato la nullità dell'approvazione contemporanea di più bilanci consuntivi.
Per l'ufficio partenopeo, infatti, la circostanza in esame contrasta con la regola della necessaria annualità del rendiconto e non è, contabilmente, ipotizzabile, poiché un rendiconto annuale non può prescindere dai saldi della gestione precedente.
Tale difetto determinerebbe un disallineamento tra i vari esercizi e l'impossibilità di collegare i medesimi. Per questo motivo, l'approvazione in questione, ove mai dovesse verificarsi, sarebbe nulla «Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale quando ci si trova di fronte ad una delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera.
Ciò trova spiegazione nell'esigenza inderogabile nel fatto che il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non può prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato e quindi effettuare quella serie di operazioni contabili che consentono di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità, adeguando anche (e necessariamente) lo stato patrimoniale.
Come si vede, il principio ha addirittura natura inderogabile e permea di sé tutte le attività in condominio».
