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In caso di infiltrazioni dannose, la prova è carico del locatore?
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In caso di infiltrazioni dannose, la prova è carico del locatore?

Appartamento locato e danni da infiltrazioni, chi risarcisce?

Avv. Giuseppe Nuzzo  

In tema di locazione immobiliare, in caso di infiltrazioni d'acqua grava sul locatore, e non già sul conduttore danneggiato, l'onere di dimostrare che le stesse non sono conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali, ma siano ascrivibili al comportamento del conduttore medesimo o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso.

Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 19209/2015 depositata il 29 settembre scorso. Precisano gli Ermellini che, in assenza di prova contraria, la responsabilità del lamentato danno da infiltrazioni è da imputarsi all'inadempimento del proprietario dell'immobile, su cui grava l'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato abitativo e, comunque, in una condizione di idoneità all'uso cui è destinata.

E su tale accertato inadempimento si fonda la domanda di risarcimento dei danni avanzata dal conduttore.

I fatti – Il conduttore citava i giudizio il proprietario dell'appartamento da lui condotto in locazione, chiedendo il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'allagamento dei locali verificatosi a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti da condutture idriche.

Il proprietario, opponendosi alla domanda, chiedeva in via riconvenzionale il pagamento dei canoni arretrati e non corrisposti.

Il giudice di primo grado respingeva la domanda del conduttore condannandolo al pagamento dei canoni; la decisione veniva conformata poi dalla Corte d'appello, che motivava la propria decisione limitandosi ad affermare che il danneggiato non aveva dimostrato la causa dell'allagamento e, in particolare, da quali tubazioni e a causa di quali difetti si fossero prodotte le infiltrazioni e il conseguente allagamento.

=> Quando la casa in condominio non è visibile a cause delle infiltrazioni d'acqua.

A giudizio della Cassazione, tuttavia, una siffatta motivazione è fondata su di una aperta violazione dei principi espressi negli artt. 1575 e 1576 c.c., i quali obbligano il locatore a mantenere l'immobile locato in buono stato e ad effettuare tempestivamente le riparazioni necessarie a tale scopo, qualunque sia la causa dei vizi lamentati, fatto salvo il limite delle piccole riparazioni da manutenzione ordinaria.

E tale non può certamente ritenersi quella avente ad oggetto le tubazioni, poiché il lamentato allagamento risultava, all'esito dell'espletata istruttoria, palesemente dipendente dagli impianti idrici.

Da qui le conclusioni della suprema Corte:

grava sul locatore – e non sul conduttore danneggiato (…) – l'onere di dimostrare che tali infiltrazioni non era conseguenza immediata e diretta di vizi delle tubazioni o di altre cause strutturali, ma, in ipotesi, andavano ascritte al comportamento del conduttore o ad altri fatti cui la legge ricollega una eventuale limitazione o esenzione di responsabilità del locatore stesso (ex allis, Cass. 13279/2000)”;

“in assenza di tale prova, la responsabilità del lamentato evento di danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato abitativo e comunque in una condizione di idoneità all'uso cui è destinata – inadempimento che legittima la richiesta di risarcimento dei danni proposta dal conduttore (Cass. nn. 15372 e 16136 del 2010)”.

=> Locazione di un appartamento e danni al mobilio: chi deve pagare che cosa?

=> Scoppia un incendio nella casa locata, chi paga?

=> Locazione, condominio e danni da infiltrazioni. Quando il locatore è responsabile per i danni sofferti dall'inquilino?

Scarica Cassazione civile, n. 19209 del 29 settembre 2015

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