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Responsabilità del condominio per i danni derivati dall'appalto

I danni durante lo svolgimento di lavori di manutenzione del fabbricato condominiale
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Può accadere che durante lo svolgimento di lavori di manutenzione del fabbricato condominiale, si verifichino danni alla singola unità immobiliare di un condomino. In questi casi ci si chiede se la responsabilità sia esclusivamente addebitabile alla ditta appaltatrice o se, in qualche modo e misura, il Condominio debba pure rispondere per i danni arrecati al condomino.

Ebbene, secondo il principio della responsabilità dell'ente committente per i danni a terzi provocati dai lavori oggetto di appalto, il Condominio in tale qualità è gravato della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c. con l'unico limite del caso fortuito.

Il principio, elaborato dalla più recente giurisprudenza, è stato ripreso nella motivazione della sentenza della Corte d' Appello di Genova n. 938 del 17 settembre 2021.

Responsabilità del condominio per i danni derivati dall'appalto: la vicenda

La vicenda traeva origine dall'opposizione proposta da una condomina al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti su ricorso del Condominio per il pagamento di una cospicua somma a titolo di oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile.

La condomina opponeva al Condominio che i suddetti lavori di manutenzione straordinaria avevano cagionato all'immobile di sua proprietà danni in conseguenza dell'allagamento a seguito di caduta di acque metereologiche provenienti dal lastrico solare e a vizi e difetti nell'esecuzione delle opere.

Per tali danni subiti durante lo svolgimento dei lavori appaltati, la condomina spiegava domanda riconvenzionale nei confronti del condominio in qualità di custode, indipendentemente dall'inadempimento ascrivibile alla ditta appaltatrice, trattandosi di responsabilità concorrente in forza di titolo autonomo.

Avverso l'opposizione a decreto ingiuntivo si costituiva il Condominio contestando la fondatezza della domanda attorea e chiedendone la reiezione.

Il Tribunale di Genova, revocato il D.I. (per aver l'opponente pagato parte delle somme ingiunte per cui era stata pure sospesa la provvisorietà del decreto ingiuntivo opposto) respingeva ogni domanda attrice con condanna alle spese di lite.

La condomina impugnava la sentenza di primo grado chiedendone la riforma e riproponendo la domanda riconvenzionale spiegata in primo grado mentre il Condominio appellato chiedeva il rigetto dell'appello ed in via di appello incidentale reiterava l'eccezione di inammissibilità e tardività dell'opposizione respinta dal primo giudice.

Appalto, danni dell'impresa appaltatrice e responsabilità del condominio

Responsabilità del condominio per i danni derivati dall'appalto: la decisione

La Corte d'Appello di Genova ha accolto la domanda riconvenzionale della condomina riconoscendo la responsabilità del Condominio per i danni subiti dalla stessa nella sua proprietà durante lo svolgimento dei lavori di rifacimento della facciata del fabbricato condominiale ad opera della ditta appaltatrice.

Nella specie è stato dimostrato che il rifacimento del tetto non era stato eseguito a regola d'arte poiché la ditta appaltatrice aveva omesso la posa dei teloni di copertura dell'edificio condominiale dopo lo smantellamento del tetto con conseguenti infiltrazioni ed allagamenti degli appartamenti sottostanti al manifestarsi delle prime piogge.

Di tali danni va ritenuto pure responsabile il Condominio nella sua qualità di custode dei beni, gravando su di sé l'obbligo di controllo e vigilanza dei lavori appaltati, tanto più che l'amministratore del condominio era stato espressamente designato, con delibera assembleare, responsabile e coordinatore dei lavori.

Per la Corte, dunque, deve ritenersi che il Condominio nell'appaltare i lavori non perda interamente la custodia dei beni, potendo esercitare detto controllo sui lavori divenendo così, in detta qualità, oggettivamente responsabile dei danni, salvo la prova del caso fortuito.

La Corte d'Appello di Genova giunge a tale conclusione applicando il principio - applicato inizialmente in tema di appalto pubblico e poi esteso in via generale dalla giurisprudenza anche all'appalto privato - della responsabilità dell'ente committente che mantiene la relazione di custodia con le cose oggetto dei lavori, attesi i poteri di vigilanza e controllo che gli sono propri con l'unico limite del caso fortuito.

L'impresa appaltatrice risarcisce se i lavori presentano vizi e/o difformità di sorta

Il principio generale

L'appalto e l'autonomia dell'appaltatore non escludono la permanenza della qualità di custode della cosa da parte del committente; in tale ultimo caso, il committente, per essere esonerato dalla sua responsabilità nei confronti del terzo danneggiato, non può limitarsi a provare la stipulazione dell'appalto, ma deve fornire la prova liberatoria richiesta dall'art. 2051 c.c., e quindi dimostrare che il danno si è verificato esclusivamente a causa del fatto dell'appaltatore, quale fatto del terzo che egli non poteva prevedere e/o impedire (e fatto salvo il suo diritto di agire eventualmente in manleva contro l'appaltatore)". (Cass. civile, sez. III 28/09/2018 n. 23442).

"Nei confronti di terzi danneggiati dall'esecuzione di opere, effettuate in forza di contratto di appalto, il committente è gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c.. Tale responsabilità non può venir meno per la consegna dell'immobile all'appaltatore ai fini dell'esecuzione delle opere stesse e trova limite esclusivamente nel caso fortuito." (Cass. civile, sez. III, 17/03/2021, n. 7553).

Il contratto di appalto, quali obblighi e doveri di verifica del Condominio al momento della stipula ed in corso d'opera.

Il caso fortuito

Si è detto della responsabilità del committente quale custode, salvo il caso fortuito che va provato dal predetto in virtù dell'inversione dell'onere della prova.

Nella specie il Condominio non ha fornito la prova del fortuito che deve comunque in generale riguardare un evento oggettivamente imprevedibile e non evitabile con l'ordinaria diligenza.

Nel caso in esame, gli allagamenti e le infiltrazioni nelle singole proprietà potevano essere evitati se solo il Condominio avesse con ordinaria diligenza vigilato e controllato l'esecuzione dei lavori, pretendendo anche e solo semplicemente che l'impresa appaltatrice dopo lo smantellamento del tetto, proteggesse l'edificio con dei teloni di copertura.

I lavori mal eseguiti e non ultimati non possono essere opposti per sottrarsi al pagamento degli oneri dovuti.

Pur riconoscendo i danni alla proprietà della condomina dovuti all'esecuzione dei lavori da parte dell'impresa appaltatrice, la Corte d'Appello ha confermato il rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo del primo giudice condividendo la tesi secondo cui la condomina non potesse sottrarsi al pagamento degli oneri deliberati dall'assemblea per i lavori non avendo impugnato le relative delibere assembleari di approvazione dei preventivi ed il riparto della relativa spesa straordinaria tra i condomini, permanendone pertanto la piena efficacia di titolo esecutivo.

Sul punto, i giudici si sono dunque uniformati al principio di diritto condiviso da costante giurisprudenza secondo cui: "In tema di riscossione di contributi condominiali, la delibera di assemblea costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, e il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.

Il giudice dell'opposizione, pertanto, deve accogliere l'opposizione solo quando la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia per esserne stata sospesa l'esecuzione dal giudice dinanzi al quale la stessa delibera sia stata impugnata o per essere da questi annullata con sentenza anche non passata in giudicato". (Cass. Civ. sez. VI, 27/08/2020, n. 17863).

=> Contratto di appalto. Se il condominio sospende i lavori di manutenzione, senza un valido motivo, paga i danni

Sentenza
Scarica CORTE DI APPELLO DI GENOVA n. 938 del 17/09/2021

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