È stato affermato che in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote (Cass. civ., Sez. Un., 08/04/2008, n. 9148).
Questo principio non è stato superato dal legislatore del 2012.
Infatti, coerentemente al principio sopra espresso, il creditore del condominio è legittimato ad agire in giudizio, anche in via monitoria, per precostituirsi il titolo esecutivo nei confronti sia dell'ente di gestione che dei condomini inadempienti, dovendo, in ogni caso, e, in particolare, ove intenda promuovere l'espropriazione forzata, richiedere a ciascun condomino moroso, proprio in ossequio al principio della parziarietà delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, il pagamento della sola quota dallo stesso dovuta a norma dell'art. 1123 c.c.
Nel caso di opere commissionate ad un'impresa edile da parte del condominio il meccanismo sopra visto può essere messo in discussione da una clausola del contratto di appalto?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Bergamo nella sentenza n. 276/2023.
Crediti dell'appaltatore e clausola del contratto di appalto che non consente di agire contro il condominio. Fatto e decisione.
Un condomino con atto di citazione proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo, emesso, in favore di un imprenditore edile per una somma dovuta dai condomini a titolo di corrispettivo per l'esecuzione di opere nel caseggiato.
A fondamento della propria opposizione, il condominio eccepiva, tra l'altro, la propria carenza di legittimazione passiva, sostenendo che ogni pretesa creditoria avrebbe dovuto essere azionata nei confronti dei soli condomini morosi; di conseguenza il condominio pretendeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto ed in subordine ha chiesto di ridurre la pretesa creditoria avanzata da controparte in ragione dei vizi e difetti presenti nelle opere eseguite.
Costituendosi in giudizio l'imprenditore edile evidenziava che l'esclusione del vincolo di solidarietà diventava operativa solo nella fase esecutiva, e nel merito ha contestato l'asserito accordo intervenuto con la controparte e l'esistenza di vizi e difetti. Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Gravi difetti e responsabilità dell'appaltatore nudus minister.
Nel contratto infatti l'appaltatore si era impegnato ad attivare qualsivoglia azione esclusivamente verso i singoli condomini inadempienti, con ciò espressamente rinunciando ad agire verso il condominio.
Obbligazioni parziarie e diritti dell'appaltatore: limiti e obblighi dell'amministratore
La natura parziaria dell'obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condomini non limita, in sede cognitiva, la possibilità del terzo creditore (imprenditore edile) di citare in giudizio i singoli condomini morosi, oppure il condominio in persona dell'amministratore pro- tempore, conseguendo così, in entrambi i casi, un titolo da mettere in esecuzione nei confronti dei singoli condomini per la quota di rispettiva competenza.
La situazione cambia però se con espressa pattuizione l'appaltatore si obbliga ad attivare qualsivoglia azione esclusivamente verso i singoli condomini inadempienti: in tal caso l'azione monitoria nei confronti del condominio non è legittima.
In ogni caso l'amministratore condominiale è tenuto a comunicare il nominativo dei condomini morosi al terzo creditore del condominio, indipendentemente da quanto eventualmente previsto nel contratto.
L'obbligo di comunicazione da parte dell'amministratore è soddisfatto con la comunicazione al creditore delle generalità complete dei condomini morosi, dei dati catastali degli immobili - come iscritti nell'anagrafe condominiale - delle quote millesimali e dell'importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella.
