In condominio, in tema di esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, l'opera è generalmente commissionata ad un'impresa, dotata di una propria organizzazione di mezzi e di persone, in grado di realizzare le opere necessarie.
Si delibera e si autorizza, pertanto, la sottoscrizione di un contratto di appalto in virtù del quale la ditta dovrà eseguire le prestazioni pattuite nel rispetto del capitolato, a regola d'arte e, ovviamente, senza provocare alcun danno a terzi.
A quanto pare, invece, in un fabbricato in provincia di Caserta, un appalto per la rimozione e la sostituzione di alcune tubature comuni non ha avuto l'esito previsto. Secondo la tesi, infatti, di un condòmino, la cui proprietà privata era stata coinvolta nei lavori de quo, si erano verificati dei danni al proprio immobile dovuti all'inadempienza dell'appaltatore, all'imperizia con cui aveva realizzato le opere ed all'omessa vigilanza sull'attività dell'impresa da parte del condominio.
Ne è scaturito, perciò, un procedimento giudiziale appena culminato con la recente sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 3907 del 18 ottobre 2023.
Approfondiamo, dunque, cosa è accaduto, nel caso de quo.
Il condominio committente dell'appalto deve vigilare sull'operato dell'impresa? Fatto e decisione.
In un fabbricato, alcuni anni orsono, l'assemblea deliberava dei lavori di manutenzione straordinaria affidando l'appalto ad un'impresa.
In particolare, per la realizzazione delle opere, era necessario lavorare nel giardino di un appartamento privato al piano rialzato e, più precisamente, era inevitabile rimuovere parte della pavimentazione ivi presente e del massetto sottostante.
Ebbene, a detta del proprietario dell'immobile, terminati i lavori, lo stato dei luoghi non era stato più ripristinato né dall' appaltatore né su iniziativa del condominio. Inoltre, nell'esecuzione dell'appalto, l'impresa aveva provocato danni al gazebo, al balcone e alla scala ivi presenti. Insomma, il condòmino de quo chiedeva conto e ragione alle anzidette parti citandole in giudizio dinanzi al competente Tribunale.
In sede giudiziale, l'attore chiedeva, quindi, che il condominio e l'appaltatore fossero condannati al risarcimento della somma necessaria al ripristino della pavimentazione danneggiata ed al ristoro di tutti gli altri danni provocati.
Le parti convenute, invece, si difendevano sostenendo che la sostituzione richiesta non era avvenuta per il semplice rifiuto del proprietario. Questi, infatti, non aveva voluto sostituire il lastricato con mattonelle diverse da quelle esistenti nonostante quelle originarie non fossero più reperibili in commercio. Inoltre, negavano l'esistenza dei supposti danni ulteriori.
La lite si caratterizzava, quindi, per una corposa istruttoria contraddistinta da documenti, dichiarazioni testimoniali e dall'immancabile Ctu. Al termine della medesima, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere concludeva per l'accoglimento della domanda.
Per l'ufficio campano, era emerso, evidente, l'inadempimento dell'appaltatore, poiché era stato pagato e si era impegnato per la sostituzione dell'intera pavimentazione del giardino interessato dai lavori, ma non vi aveva provveduto.
Lavori in condominio: quando è responsabile l'appaltatore?
Era stato, altresì, responsabile dell'evento anche il condominio, visto che non aveva reagito all'inerzia dell'impresa, ad esempio, sostituendola con un'altra ditta, e atteso che si era rifiutato di intervenire per l'elevato costo dei materiali necessari all'intero ripristino.
Il Tribunale, quindi, si è riferito all'espletata Ctu per quantificare i danni sul punto, in merito condannando in solido i due responsabili. Relativamente, invece, alle somme precisate dal perito per il ristoro degli altri pregiudizi (gazebo, balcone, scala), è stata condannata solo la ditta.
Responsabilità del condominio nell'appalto: vigilanza e danni
Nel caso in commento, il convenuto condominio è stato giudicato corresponsabile dell'inadempimento dell'impresa, poiché non aveva vigilato sulla corretta esecuzione del contratto di appalto.
In ciò, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere è stato molto chiaro "il mancato ripristino dello status quo ante è da ascriversi da un lato all'inadempimento della appaltatrice …… dall'altro alla indisponibilità del condominio committente di farsi carico delle spese di sostituzione dell'intera pavimentazione esistente nel giardino stante l'impossibilità di reperire mattonelle analoghe a quelle tolte e tenuto conto "dell'elevato costo di materiali che in qualche modo gli somigliassero", nonché alla mancata vigilanza sulla corretta esecuzione dell'appalto da parte della ditta appaltatrice".
Per quanto riguarda, invece, i danni provocati dalla ditta nell'esecuzione delle opere, la responsabilità del committente è stata esclusa. Ciò, poiché, di regola, il condominio non può essere chiamato a rispondere dei danni che provoca l'appaltatore, vista l'organizzazione e l'autonomia dell'impresa che caratterizza l'esecuzione delle prestazioni oggetto di un appalto.
In tale senso, la decisione del Tribunale non presenta profili di novità ed è in linea con la giurisprudenza sul punto "costituisce pacifica giurisprudenza di questa Corte l'affermazione secondo cui in tema di appalto, è di regola l'appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi ed eventualmente anche dell'inosservanza della legge penale durante l'esecuzione del contratto, attesa l'autonomia con cui egli svolge la sua attività nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla controparte l'opera o il servizio cui si era obbligato (ex multis Cass. n. 20557/2004)".
