In relazione alle obbligazioni di pagamento assunte nei confronti di terzi dall'amministratore nell'interesse del condominio, hanno chiarito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui tali obbligazioni si imputano ai singoli condomini in proporzione delle rispettive quote, trattandosi di obbligazioni aventi ad oggetto somme di denaro e perciò divisibili.
Con la riforma del condominio nel 2012 operata dalla legge n. 220 il legislatore ha modificato l'articolo 63 delle disp. att. c.c. dando ulteriore fondamento alla regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali.
Si legge nell'articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, al secondo comma, infatti che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
Non è stata, perciò, superata dal legislatore del 2012 la ricostruzione operata da Cass., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, nel senso che, in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi la responsabilità diretta dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.
A ciò si è unito, piuttosto, per le obbligazioni sorte dopo l'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente, subordinato alla preventiva escussione del moroso e pur sempre limitato alla rispettiva quota di quest'ultimo, e non invece riferibile all'intero debito verso il terzo creditore (Cass. civ., sez. II, 17/02/2023, n. 5043).
Titolo esecutivo per il recupero crediti contro il condominio
I giudici di legittimità hanno altresì chiarito che il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali assunte nell'interesse del condominio - nel senso della loro ripartizione tra i singoli condomini in proporzione alle rispettive quote - si applica anche nei confronti dei terzi, ma pur sempre previo ottenimento della condanna dell'amministratore per il mancato adempimento delle stesse.
In altre parole è vero che la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio sono fondate sul criterio della parziarietà e si interpretano in proporzione delle rispettive quote di proprietà millesimale, ma è anche vero che tale principio si applica rispetto ai terzi dopo l'accertamento dell'obbligazione gravante sulla compagine condominiale, testualmente affermandosi che "conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno".
È proprio in virtù del titolo ottenuto contro il condominio che il terzo può preannunciare l'esecuzione e, poi, agire esecutivamente in danno dei singoli condomini morosi sia pur limitatamente alla quota da essi dovuta e conformemente a quanto comunicato dall'amministratore ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. Accade spesso però che nei contratti di appalto sia previsto che "le obbligazioni di pagamento relative al prezzo di appalto devono ritenersi a carico dei condomini pro quota, non trovando applicazione il principio dell'obbligazione solidale".
Quali effetti può avere questa clausola sul recupero crediti del terzo creditore? Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Siracusa nella sentenza n. 2103/2024 del 16 ottobre 2024.
L'amministratore è responsabile se non procede al recupero forzoso dei crediti condominiali
Recupero crediti dell'appaltatore e patto con cui si rinuncia al vincolo di solidarietà tra condomini. Fatto e decisione
Con apposito atto di citazione un condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale con il quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di € 8.912,96 a favore di un appaltatore. Nel contratto era previsto quanto segue: "qualora uno o più condomini non dovessero provvedere al pagamento della quota dovuta da ciascuno di loro, l'impresa appaltatrice dovrà promuovere eventuali azioni giudiziarie per il recupero del credito, esclusivamente nei confronti del condomino inadempiente". Di conseguenza il condominio si opponeva facendo valere, tra l'altro, il difetto di legittimazione. Il Tribunale ha dato torto all'appaltatore, ritenendo dirimente l'eccezione relativa al difetto di legittimazione. Secondo il decidente è evidente che con tale clausola l'appaltatore ha garantito di non agire in alcun modo nei confronti del condominio, ossia nei confronti della generalità dei condomini. In particolare, ad avviso del decidente, il tenore letterale-formale della clausola induce a ritenere che l'espressa esclusione del vincolo di solidarietà sia stata inserita non soltanto per ribadire un principio già acquisito in sede normativa e giurisprudenziale, ma al contrario, in senso rafforzativo e specialistico, per escludere la solidarietà anche in relazione alla fase processuale mirata alla formazione del titolo esecutivo mediante l'accertamento dell'obbligo di pagamento, fase prodromica a quella strettamente esecutiva. Per tali considerazioni, in presenza di tale clausola, l'azione di condanna al pagamento del corrispettivo dell'appalto non ancora versato deve essere proposta nei confronti dei singoli condomini morosi (Trib. Siracusa 16 ottobre 2024, n. 2103). In quest'ottica, altro giudice di merito ha affermato che l'esclusione del vincolo di solidarietà contenuta nel contratto non preclude al terzo-creditore la possibilità di agire previamente per l'accertamento dell'ammontare complessivo del credito nei confronti del condominio, quale ente di gestione delle cose comuni: esso impedisce soltanto l'azione per il "pagamento" ovvero l'azione costitutiva di condanna nei confronti del condominio genericamente inteso (oltre che nei confronti di singoli condomini in regola con i versamenti dei ratei contributivi), senza peraltro aver previamente richiesto i nomi dei condomini morosi e aver agito, dopo il citato accertamento, nei loro confronti (Trib. Napoli 22 giugno 2022, n. 6280). Secondo il Tribunale di Roma, però, il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell'intero condominio, pur in presenza di una clausola di rinuncia al vincolo di solidarietà verso tutti i condomini, rimane valido limitatamente ai condomini morosi, con esclusione, quindi, di quelli in regola con i pagamenti (Trib. Roma 14 giugno 2023, n. 9535).
