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Appalti in condominio. La nuova fisionomia dell'articolo 4 del decreto legislativo 124/2019. Una vittoria di Pirro
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Appalti in condominio. La nuova fisionomia dell'articolo 4 del decreto legislativo 124/2019. Una vittoria di Pirro

Analisi della parziale riformulazione norma "salva-amministratori". Il grande bluff

Avv. Michele Zuppardi 

Chi la dura la vince, stanno pensano molti amici amministratori di condominio. Circola infatti ormai ufficialmente la notizia del superamento - almeno per loro - dell'applicazione delle norme contenute nell'ormai famoso articolo 4 del decreto legislativo 124/2019.

Le proteste dei professionisti "social", della stampa specializzata e anche di qualche associazione di categoria fortemente rappresentativa, sembrerebbero riuscite a contrastare l'imposizione dell'ennesimo fardello di adempimenti improvvisamente abbattutosi sul popolo dei gestori della cosa comune.

La battaglia la conosciamo bene. Anche Condominioweb, all'indomani della brutta novità legislativa, aveva riepilogato con un "focus" a firma di Maurizio Tarantino la macchinosa procedura denominata "reverse charge", evidenziandone le gravi storture e facendo proliferare condivisioni "a manetta" sui social, con tanto di commenti critici e stizziti da parte degli addetti al settore.

=> Articolo 4 della Legge di Bilancio: ecco cosa cambia per gli amministratori di condominio. Analisi della proposta di modifica

E all'inizio dei lavori parlamentari per la conversione in legge del contestatissimo provvedimento, la nostra redazione ha poi prontamente captato la comparsa di una bozza di revisione della norma, pubblicandone in anteprima i contenuti con un pezzo offerto alla rete, di buon mattino, lo scorso giovedì 28 novembre.

Se l'attenzione generale non è mancata, e continua a non mancare, anche noi desideriamo dunque tornare sul tema, sempre al solo scopo di chiarire bene come stanno davvero le cose.

Prima domanda: l'applicazione della legge è saltata? Assolutamente no.

Seconda domanda: gli amministratori di condominio ne sono stati dichiarati esenti?
Assolutamente no.

Si è soltanto deciso che il nuovo procedimento dovrà applicarsi ai contratti di appalto o di subappalto superiori ai 200mila euro l'anno.

E inoltre, nella parziale riformulazione "salva-amministratori", si stabilisce che le nuove, bizzarre regole antievasione riguarderanno opere da realizzarsi con macchinari e beni strumentali di proprietà del committente.

Ecco dunque perché il condominio sembra esserne uscito indenne, e - con esso - ogni suo oltremodo oberato e pluribersagliato amministratore. Qualcuno già si è spinto ad affermare che la "rieditata" disposizione normativa consentirà, per forza di cose, un pericoloso e immotivato "stop" alle grandi commesse condominiali, per via dell'indisponibilità congenita di qualche professionista "fuori corso" incapace di rapportarsi serenamente ad innovazioni di più particolare complicanza.

Considerazioni di poco rilievo, diciamo noi, atteso che nel mondo degli amministratori - e soprattutto in quello di chi gestisce interi supercondomìni - ci vuol davvero poco ad appaltare lavori che sforano la somma di 200mila euro annui.

=> La responsabilità dell'amministratore di condominio nel contratto di appalto

Proclami a parte, fa dunque sorridere la vittoria di Pirro che alcune bandiere stanno sventolando con una certa convinzione, e fa sorridere pure la circostanza che alcuni ritengano bastevole una così modesta correzione normativa per "accontentare" gli amici amministratori di condominio.

Ci si era scagliati contro un fardello di adempimenti che gli ultimi emendamenti non hanno assolutamente cancellato, stante la permanenza - nell'attuale previsione di legge - dell'obbligo posto in capo a tutti i committenti di richiedere ad appaltatori e subappaltatori copia di deleghe di pagamento, elenchi di lavoratori, codici fiscali, orari di lavoro e valore delle prestazioni in busta paga.

Ci si era scagliati contro l'attribuzione di speciali funzioni di "polizia del lavoro" ai professionisti del settore, anch'esse rimaste immutate, dal momento che nulla è cambiato in ordine alla sospensione dei pagamenti nei confronti degli appaltatori imprecisi nonché alle conseguenze del mancato spionaggio finalizzato a rendere edotti i competenti pubblici uffici.

Cosa è stato realmente innovato rispetto alla prima formulazione pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 26 ottobre? Assolutamente nulla. Come non condividere la posizione dell'Ance - Associazione Nazionale Costruttori Edili - che afferma come "l'unica vera soluzione rimane la soppressione di una norma che scarica sulle spalle di tutte le imprese corrette e in regola il costo del controllo fiscale che dovrebbe essere a carico dello Stato" ?

Già, il costo del controllo fiscale. Immaginiamo cosa accadrà per evitare comminatorie varie discendenti dalla eventuale mancata vigilanza sugli obblighi posti in capo alle imprese. Gli amministratori coscienziosi si faranno affiancare da altri professionisti e chiederanno maggiori compensi per svolgere le ulteriori incombenze imposte dalla norma, mentre quelli più irresponsabili esporranno il condominio a pericolose sanzioni statali.

In ogni caso, dunque, i condòmini in qualche modo pagheranno e i professionisti dovranno effettuare un salto di qualità organizzativo, impegnandosi ad aggiungere altri utensili nella loro cassetta degli attrezzi.

Sempre più building manager con meno soldi in cassa, dal momento che il mantenimento delle nomine passa anche e soprattutto dalle assemblee e dalla loro innata, pur se giusta propensione al risparmio.

La bella notizia, in questo panorama, è che gli amministratori degli edifici più piccoli, nonché quelli di più modeste pretese, saranno effettivamente "graziati" dal nuovo corso normativo. Un serbatoio importante di plausi e di riconoscimenti alle bandiere di sistema, oseremmo dire, le quali - anche nelle battaglie più difficili - riescono in qualche modo a mantenere consensi pur rinviando l'ormai necessario "pressing" sui grandi temi della professione.

Se avanza - nei fatti - la necessaria formazione della richiamata figura del building manager, rimangono nel cassetto l'equo compenso, il registro, l'incompatibilità con gli agenti immobiliari ed altre scottanti problematiche sempre rinviate e a tutt'oggi completamente insolute.

Avevo scritto all'inizio che "chi la dura la vince", ma ciò accade soltanto quando lo si vuole per davvero. A buon intenditor, poche parole...

=> Dal 1° gennaio 2020, il versamento delle ritenute fiscali dovrà essere effettuato dal committente

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Carlo Pikler
Carlo Pikler martedì 03 dicembre 2019 alle ore 13:58

Questo articolo del Collega merita attente riflessioni... come dice l'autore: a intenditor poche parole...

Vincenzo Nasini
Vincenzo Nasini mercoledì 04 dicembre 2019 alle ore 15:09

Letti i commenti che precedono da alcuni dei quali emerge l'interpretazione secondo la quale non risulterebbe dal testo emendato l'esclusione del condominio dall'applicazione dell'art 4 del decreto fiscale, ritengo necessaria, al fine di evitare che possa ingenerarsi confusione e concerto tra gli operatori frequentatori dei siti web, un'attenta lettura del testo normativo oggetto di disamina.
L'insorgenza degli obblighi previsti dalla norma in commento presuppone la sussistenza di concorrenti condizioni essenziali tra le quali a) il valore superiore a 200.000 euro dell'appalto;
b) il fatto che l'impresa esegua le prestazioni "avvalendosi di beni strumentali di proprietà del committente".
Orbene, anche sulla scorta di una non specialistica conoscenza dell'istituto condominiale è possibile rilevare come il condominio non possa essere proprietario di alcunchè, non essendogli mai stata attribuita ed anzi essendogli stata sepre negata, non si dice personalità giuridica, ma nemmeno una sia pur limitata soggettività o capacità giuridica Le stesse parti comuni e gli impianti dell'edificio condominiale non sono di proprietà del condominio ma formano oggetto di comproprietà tra i singoli partecipanti al condominio stesso, persone fisiche.
A ciò si aggiunga, ad abundantiam, che la locuzione "beni strumentali" non può che riferirsi a imprese o società e comunque solo a soggetti dotati di personalità o almeno di capacità giuridica e in quanto tali titolari di diritti reali sui predetti beni.
Da quanto sopra discende non tanto una sorta di deroga ad hoc a favore dei condomìni, quanto l'esclusione assoluta a monte dell'istituto condominiale dalla previsione normativa stessa, senza che vi fosse bisogno di una espressa specifica e formale statuizione, che sarebbe stata invece necessaria, semmai, nel caso contrario cioè per prevederne l'eventuale inclusione.

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