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Pizzeria in condominio, le cose da sapere
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Pizzeria in condominio, le cose da sapere

Vuoi aprire una pizzeria in condominio, ecco quello che devi sapere

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali attenzioni deve avere chi vuole aprire un'attività di pizzeria in un edificio in condominio?

Di contro, quali sono i diritti degli altri condòmini in relazione a tale attività?

Rispondere a questi quesiti serve a far chiarezza su un argomento - quelle dell'apertura delle attività di ristorazione in ambito condominiale - che sovente è trattato con molto furore ideologico o comunque col pregiudizio della certa ed indiscutibile dannosità ovvero fastidiosità dell'intrapresa.

Vediamo, quindi, qui di seguito, le questioni che è necessario approfondire per sapere che cosa si può fare e che cosa no.

Attività di pizzeria e regolamento condominiale

In primis la verifica in esame dev'essere attuata da chi intende acquistare o prendere in locazione un'unità immobiliare da destinare a pizzeria - o più genericamente ad attività di ristorazione - nell'ambito di un edificio in condominio.

Il regolamento condominiale, infatti, può contenere limitazioni ovvero divieti specificamente riguardanti determinate attività.

Si badi: tali divieti non possono essere contenuti in un regolamento assembleare - ovverossia quello adottato in assemblea con votazione a maggioranza o con il voto unanime dei soli presenti e non di tutti i condòmini - ma devono risultare:

- da un regolamento di natura contrattuale;

- da una specifica pattuizione inserita nell'ambito del contratto di acquisto dell'unità immobiliare.

La particolare formulazione del divieto potrebbe fare considerare l'impossibilità di attivare imprese del settore ristorazione alla stregua di una vera e propria servitù, sicché la trascrizione della medesima comporterebbe l'inutilità della specifica accettazione della clausola regolamentare da parte dell'acquirente - così come del conduttore - essendo la stessa opponibile a terzi in ragione della suddetta trascrizione (art. 2643 e ss. c.c.).

Sulla differenza tra servitù, oneri reali e obbligazioni propter rem, con specifico riferimento ai riflessi in materia di trascrivibilità delle clausole contenute in un regolamento condominiale, si veda Cass. 5 settembre 2000, n. 11684.

La pizzeria, in quanto attività di ristorazione, può essere vietata tanto con specifico riferimento a quell'attività, tanto per rimando alla più generale categoria di appartenenza.

=> Eccessivo odore di pizza? Scatta il reato di getto pericoloso di cose

Come specificato in più occasioni dalla Suprema Corte di Cassazione, i regolamenti condominiali di natura contrattuale possono vietare la destinazione d'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia facendo espresso richiamo all'attività non consentita (es. no a ristorazione, sale da ballo, ecc.), sia specificando i pregiudizi che si ha intenzione di evitare (es. no attività rumorose). In tal senso, tra le varie, si veda la sentenza n. 20237 del 18 settembre 2009.

Il riferimento al pregiudizio fa sì che, ad esempio, l'attività di pizzeria possa essere di per sé lecita, ma divenire contrastante con i precetti regolamentari in ragione della sua fastidiosità.

Non solo: l'attività di pizzeria potrebbe essere di per sé lecita e magari esercitata senza creare disagio, ma non poter essere attività in ragione di divieti collaterali; su tutti si pensi al divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale di assoluto divieto di modificazione dell'estetica della facciata, mediante apposizione di targhe, insegne, o canne fumarie.

Pizzeria e canna fumaria sul muro comune

Al di fuori di questo specifico caso appena citato, in linea generale v'è da specificare che nulla osta, salvo dimostrata ed accertata violazione del decoro e più in generale dell'art. 1102 c.c., all'installazione di una canna fumaria da collocarsi sulla facciata condominiale (specie se la facciata interna) a servizio di una pizzeria.

=> Quando è lecito appoggiare la canna fumaria sulla facciata del condominio?

Tutti i condòmini e anche i conduttori (in tal senso Cass. 3 maggio 1997 n. 3874) hanno diritto di usare le cose comuni a loro esclusivo vantaggio purché ciò non rechi pregiudizio al pari diritto degli altri, nonché nocumento in relazione a sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio.

Installare una canna fumaria a servizio della propria unità immobiliare indipendentemente dalla ragione dell'installazione - in assenza dei succitati divieti - è considerato dalla giurisprudenza attività lecita e per di più non soggetta al regime delle distanze tra costruzioni, non potendosi annoverare la canna fumaria in questo alveo (ad es. Trib. Bari 16 giugno 2014 n. 2974).

Pizzeria ed immissioni intollerabili

In assenza di divieti regolamentari e nel rispetto dell'art. 1102 del codice civile - e chiaramente nell'osservanza della destinazione d'uso del locale, ovvero modificandola ove possibile - è da considerarsi lecito aprire una pizzeria in condominio.

Ciò non vuol dire che l'attività non possa andare incontro a contestazioni in ragione di altre norme giuridiche che - lungi dal vietarla apriori - potrebbero portare alla emissione di provvedimenti volti all'adozione di accorgimenti e nei casi più gravi all'inibitoria.

Il riferimento, primariamente, è alle così dette immissioni intollerabili, che possono riguardare rumori, odori, ecc. previsto e disciplinato dall'art. 844 c.c.

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